RENTE: Immobilien als Altersvorsorge

Das neue Altersvermögensgesetz (AVmG) berücksichtigt Immobilien als eine Möglichkeit, Kapital für das Alter zu bilden. Faktisch dürften Häuslebauer aber kaum von der Riester-Rente profitieren, meinen Experten.

Direkt gefördert wird der Immobilienerwerb ohnehin nicht - möglich ist allenfalls eine Entnahme von mindestens 10.000 und höchstens 50.000 Euro (rund 98.000 Mark) aus einem geförderten, privaten Altersvorsorgevertrag.»«Dieses Geld muss ja erst einmal angespart werden», erläutert Renate Thiemann von der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA) in Berlin.

Zwar muss das Darlehen nicht versteuert werden, es werden aber auch keine Zinsen fällig, so die Expertin. Doch spätestens im zweiten Jahr nach dem Erwerb des Wohneigentums muss das Geld zurückgezahlt werden, die Beiträge für den Altersvorsorgevertrag laufen nebenher weiter. Außerdem gilt die Regelung nur für selbstgenutztes Wohneigentum - und bei einem Verkauf muss das Geld entweder wieder in einer Wohnung oder einem Altersvorsorgevertrag angelegt werden. »Sonst müssen die Zulagen, die Steuerersparnis und die Zinsen zurückgezahlt werden«, so Thiemann.

Auch Axel Guthmann von der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS) in Berlin hält die Riester-Rente für nicht geeignet, um Wohneigentum aufzubauen. »Der klassische Weg in die eigenen vier Wände führt immer noch über das Vorsparen, vor allem über die Bausparverträge«, so der Sprecher. Diese werden vom Staat in anderer Weise gefördert. So erhalten allein Stehende auf Bausparverträge mit bis zu 512 Euro (1.001 Mark) Jahresbeitrag eine Wohnungsbauprämie von zehn Prozent, für Verheiratete gilt der doppelte Satz von 1.024 Euro (2.002 Mark). Dabei darf das zu versteuernde Jahreseinkommen jedoch nicht mehr als 25.600 Euro (50.069 Mark) bei Ledigen oder 51.200 Euro (100.140 Mark) bei Verheirateten betragen.

»Auch die Arbeitnehmersparzulage wird oft vergessen«, so Guthmann. Schließlich werden vermögenswirksame Leistungen (VL), die in einem Bausparvertrag angelegt werden, bis zu einer Höhe von 480 Euro (939 Mark) jährlich ebenfalls mit zehn Prozent gefördert. Die Jahreseinkommensgrenzen liegen hier allerdings mit 17.900 Euro (35.000 Mark) bei Ledigen und 35.800 Euro (70.000 Mark) bei Verheirateten deutlich niedriger.

Ob Eigentumswohnung in der Stadt oder Häuschen auf dem Land - bei Kapitalanlage und Altersvorsorge stellen Immobilien nach Ansicht von Verbraucherschützern generell nicht die erste Wahl dar. »Die Rendite ist nicht sehr hoch«, sagt Peter Grieble von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. Wem Aktien zu riskant sind, der kann etwa auf Bundesschatzbriefe zurückgreifen, die seit 1969 rund 6 bis 6,5 Prozent Rendite gebracht haben. Immobilien kamen dagegen im Schnitt nur auf 3 bis 4 Prozent. Dem »typischen Häuslebauer« kommt es ohnehin mehr auf die eigenen vier Wände an als auf eine hohe Rendite, so Grieble.

»Der Hauptantrieb ist sicherlich das mietfreie Wohnen im Alter«, sagt auch Guthmann. Dies bringt allerdings erhebliche Einsparungen und trägt somit auch zur Altersvorsorge bei. So wird ein mietfrei wohnender Rentner nach Berechnungen der LBS monatlich um durchschnittlich 519,47 Euro (1.016 Mark) entlastet - in Westdeutschland um 529,69 Euro (1.036 Mark), im Osten um 402,90 Euro (788 Mark): »Ihr Nettoeinkommen steht damit voll für andere Ausgaben als für das Dach über dem Kopf zur Verfügung.«

Bedingung ist allerdings, dass Haus oder Wohnung rechtzeitig abbezahlt worden sind. »Schuldenfrei in den Ruhestand gehen - das gilt als Faustregel«, so Guthmann. So sollte früh anfangen, wer auf ein Wohneigentum hinarbeitet: »Wenn man mit 50 darauf kommt, ist es meistens zu spät«, so der Experte. Oft werden Bausparverträge in den Dreißigern abgeschlossen, mit rund 40 Jahren erwirbt der durchschnittliche Eigentümer dann Haus oder Wohnung. Doch auch 16-jährige Auszubildende können schon die staatliche Wohnbauprämie in Anspruch nehmen, so Guthmann.

Wer einen Bausparvertrag abschließt, muss regelmäßig monatliche Beiträge einzahlen und erhält anschließend das Recht auf ein Darlehen, so Guthmann. Neben diesen regelmäßigen Einzahlungen sind auch Sonderzahlungen möglich, bis mindestens 40 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart worden sind. Wer bauen, kaufen oder modernisieren will, bekommt dann zusätzlich zum Guthaben den noch fehlenden Teil der Bausparsumme als Darlehen vorgestreckt. Dieses muss dann in festen, bei Vertragsabschluss vereinbarten Zinssätzen zurückgezahlt werden.

Das Geld ist allemal gut angelegt, schließlich sind Immobilien »inflationssicher«, so Guthmann. Verbraucherschützer Grieble rät dennoch, sich den Erwerb von Wohneigentum gut zu überlegen. Das im Volksmund gerne »Betongold« genannte Wohneigentum ist auch mit Risiken behaftet: Wer plötzlich umziehen und sein Haus schnell verkaufen muss, kann nicht immer davon ausgehen, den besten Preis dafür zu erzielen.