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Mietkauf: Hohes Risiko für Geringverdiener

Immobilienbesitz gilt als sichere Altersanlage. Mit dem Modell des Mietkaufs soll das auch für kleinere Geldbeutel erschwinglich sein. Verbraucherschützer warnen aber vor unkalkulierbaren Risiken.

Von Peter Kleinort

Für Hartmut Bunge (Name von der Red. geändert) klang es verlockend. Der junge Familienvater erhielt vor drei Jahren Post von einem Immobilienberater. Darin wurde ihm angepriesen, "ohne Banken, ohne Kreditauskunft bei der Schufa und ohne 'Basel II'" den Kauf einer Immobilie finanzieren zu können. Und das ganze auch noch, ohne sich zu verschulden.

Zwei Verträge für eine Immobilie

Das schien die ideale Finanzierungsform für Hartmut Bunge: Mit knapp 1600 Euro Nettoeinkommen konnte die Familie kaum Rücklagen bilden, um in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Und mit nur einem Einkommen ließ sich daran in absehbarer Zeit kaum etwas ändern. Mit dem verlockenden Angebot schien alles anders zu werden. Doch mittlerweile fressen die Kosten die Familie fast auf.

Das Finanzierungsmodell, das Hartmut Bunge zum Verhängnis wurde heißt "Mietkauf". Dabei werden in der Regel zwei Verträge abgeschlossen: Ein Mietvertrag für ein Eigenheim oder eine Wohnung und ein notariell beurkundeter Kaufvertrag für exakt diese Immobile. Der Immobilienkäufer zieht also schon einmal in die Wohnung oder das Haus ein, für das er Miete bezahlt. Mit dem zweiten Vertrag verpflichtet er sich, die angemieteten vier Wände nach einer bestimmten Frist - meistens zehn, 15 oder 20 Jahre endgültig zu erweben.

Zielgruppe: Junge Familien

Die Möglichkeit zum Mietkauf wird gern von Maklern, Bauträgern und Genossenschaften angeboten, meist in Ballungsgebieten. Oft wird der Mietkauf aber auch zwischen Privatleuten oder sogar Verwandten geregelt. Zielgruppe sind vor allem junge Familien, die über kein oder nur wenig Eigenkapital verfügen.

Doch auch Selbständige, die wegen der internationalen Kreditrichtlinien, dem so genannten "Basel II"-Paket, nur schwer Kredite von Banken bekommen, werden von Mietkaufanbietern umworben. Der Köder: Die Miete wird auf den späteren Kaufpreis teilweise angerechnet und in der Zwischenzeit weiß der Käufer schon einmal, wofür er spart. Verbraucherschützer warnen aber gerade Menschen mit geringen Einkommen, auf diese Art die eigenen vier Wände zu finanzieren.

Problematische Finanzierung

In der Kritik steht vor allem die problematische Finanzierung. Der Verbraucherschutzverein "Wohnen im Eigentum" in Bonn weist beispielsweise auf eine hohe Doppelbelastung hin. "Zu der Mietzahlung, die je nach Wohnlage nicht unerheblich ist, kommen noch der Finanzierungsanteil und die Notwendigkeit hinzu, innerhalb der festgelegten Frist Kapital anzusparen, um den Kaufpreis, der später fällig wird, bezahlen zu können", sagt Matthias Erfurt. Erfurt ist als Rechtsanwalt für den Verein tätig. "Gerade Kleinverdiener können sich das gar nicht leisten", sagt Erfurt weiter.

Weiteres Problem bei dieser Art der Finanzierung: Wenn der Mietkauf doch über das Immobiliendarlehen oder einen Bausparvertrag finanziert wird, wird zu den eigentlichen Kosten beim Kauf später noch der Baukredit mit hohen Zinsen fällig. Wenn man die Laufzeiten beim Mietkauf berücksichtigt, fängt man also erst spät damit an, einen Immobilienkredit abzubezahlen und tilgt das Darlehen dann bis ins hohe Rentenalter. Das kann dann bis ins hohe Alter hinein finanziell ziemlich belasten.

Kauf ohne Kauf

Neben einer Reihe von Finanzierungsvorbehalten sieht Holger Kahl, Immobilienexperte bei der Hamburger Sparkasse Haspa auch rechtliche Probleme. "Es stellt sich die Frage, was zum Beispiel mit der Grundsteuer oder der Brandversicherung für die Immobile passiert: Wer zahlt denn das - der Mieter oder der eigentliche Eigentümer?", gibt Kahl zu bedenken. "Schwierig wird es auch bei Bauanträgen, da ist offen, wer die eigentlich stellt."

Den Mietkauf bezeichnet Kahl als "Kauf, obwohl eigentlich gar kein Kauf stattfindet". Beim Abwägen von Vor- und Nachteilen dieser Erwerbsart müsse man abwägen, was in der eigenen Situation am meisten nutzt. Als Vorteil für den Käufer sieht Kahl vor allem, dass die Wertentwicklung für die Immobilie neutral gestaltet werden könne. "Der spätere Kaufpreis wird ja im Vertrag schon festgelegt, meisten zum aktuellen Verkehrswert."

Verkäufer bleibt erstmal Eigentümer

Andererseits dürfe man aber nicht verkennen, dass auch die Verkäufer an der Wertentwicklung der Immobilien teilhaben möchten. "Es hat schließlich keiner etwas zu verschenken." Meistens werde die die Miete, die der Käufer erst einmal monatlich zahlt, nicht zu 100 Prozent auf den Kaufpreis angerechnet. "Das treibt die Kosten dann schon in die Höhe", sagt Kahl. Zentraler Nachteil ist nach Auffassung des Haspa-Experten der eingeschränkte Eigentumserwerb. "Als Käufer habe ich eigentlich nur die Option auf eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt". Bis zur Zahlung des vollen Kaufpreises bleibe der Verkäufer auch Eigentümer.

Verbraucherschützer und Banken warnen auch vor "kreativen" Finanzierungsmöglichkeiten. Einige Anbieter des Mietkaufs bieten an, den Finanzierungsanteil der Mietzahlung in Aktien- oder Immobilienfonds zu investieren, um aus dem Erlös später den Kaufpreis für haus oder Wohnung zu bezahlen. Das ist aber in diesem Zusammenhang eine hoch risikoreiche Anlageform. "Schlimmstenfalls ist das Geld, das man auf diese Weise anspart, futsch", sagt Rechtsexperte Erfurt. Gerade Banken als "klassische Immobilienfinanzierer" raten dazu, vor einem Eigenheimkauf erst einmal mit der Bank genau durchzurechnen. "Bei Immobilienfinanzierung lässt sich meist irgendetwas machen, um ein Paket zu finden, dass selbst auch kleine Geldbeutel zugeschnitten ist", sagt Holger Kahl. Denn auch Banken wissen: Die eigenen vier Wände sind die beste Altervorsorge.

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