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Nebenkostenabrechnung: Die Fallen bei der zweiten Miete

Mietern flattert im Frühjahr wieder die alljährliche Betriebskostenabrechnung ins Haus. Doch nur die wenigsten prüfen nach, ob der Vermieter korrekt abgerechnet hat. Ein Fehler, der Geld kostet.

Von Tanja Vedder und Gernot Kramper

 

Zwischen 1800 und 2400 Euro zahlen die deutschen Haushalte jährlich an Betriebskosten. Ein ganz schöner Batzen, der die Monatsmiete kräftig aufbläht. Schon allein deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf die Betriebskostenabrechnung. Mehr noch: Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung falsch. Nachprüfen kann also Bares wert sein. 

Vor allem steigende Energiekosten haben in den vergangenen Jahren dafür gesorgt, dass die "zweite Miete" immer höher ausfiel. 2,19 Euro pro Quadratmeter und Monat mussten die deutschen Haushalte laut dem Betriebskostenspiegel des Mieterbunds an Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Grundwasser, Hausmeister, Versicherungen und ähnliches zahlen. Für eine Beispiel-Wohnung von 80 Quadratmetern macht das rund 175 Euro im Monat oder 2100 Euro im Jahr.

Wenn bei einer Wohnung alle denkbaren Betriebskostenarten vom Hausmeister bis zur Gartenpflege in die Abrechnung eingehen, kommen sogar monatlich 2,94 Euro pro Quadratmeter zusammen. Beides sind reine Durchschnittswerte, die zwar nichts über die eigene Rechnung aussagen, an denen sich Mieter aber orientieren können. Auch für 2012 müssen sich die Mieter auf weitere Steigerungen gefasst machen, weil Öl, Gas und Fernwärme teurer werden.

stern.de erläutert, was Vermieter abrechnen dürfen – und wie sich Mieter bei eventuellen Unstimmigkeiten wehren können.

Wie stelle ich fest, dass meine Nebenkostenabrechnung zu hoch ist?

Bei einer Abweichung von etwa 20 Prozent zum Betriebskostenspiegel lohnt laut Mieterbund ein genauerer Blick. Das heißt aber nicht, dass die Abrechnung falsch sein muss - oder eine Abrechnung mit einer geringeren Abweichung zwangsläufig korrekt ist.

Welche Fristen muss ich einhalten?

Grundsätzlich haben Mieter ein Jahr Zeit, die Betriebskostenabrechnung zu hinterfragen und Einwände zu formulieren. Fordert der Vermieters Geld nach, sollten Mieter besser bereits binnen vier Wochen nach Erhalt der Abrechnung Stellung nehmen und eventuelle Korrekturen einfordern. Falls nötig, sollten Mieter Belegeinsicht verlangen und am besten alles schriftlich abwickeln.

Wo "verstecken" sich die Fehler in der Abrechnung?

Grundsätzlich dürfen Vermieter nur Kosten abrechnen, die im jeweiligen Abrechnungszeitraum fällig geworden sind. Ältere Kosten dürfen also nicht auftauchen. Kosten für Gemeinschaftsräumlichkeiten darf der Eigentümer auf alle Mieter abwälzen - unabhängig davon, ob diese sie tatsächlich nutzen. Instandhaltungs- und Reparaturkosten gehören dagegen nicht in die Betriebskostenabrechnung.

Wann muss die Abrechnung vorliegen?

Nicht später als zwölf Monate nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums, der wiederum zwölf Monate umfassen muss. Wird nach Kalenderjahr abgerechnet, läuft die Frist im Dezember des Folgejahres ab.

Die einzelnen Kostenblöcke: Heizkosten

Im Durchschnitt 0,84 Euro im Monat und pro Quadratmeter (806 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Heizkosten sind der größte Posten auf der Nebenkostenabrechnung. Sie tauchen nur bei einer gemeinsamen Heizung auf. Bei einer Gasetagenheizung bezahlt jeder Mieter seinen individuellen Gasverbrauch direkt beim Versorger. Heizkosten müssen immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden, dabei gibt es eine Verbrauchs- und Flächenkomponente. Die Mieter müssen nicht nur die Kosten für die Brennstoffe tragen, sondern auch die Nebenkosten der Heizung wie Strom, Wartung, Wärmemessung (Röhren-Ableser). Probleme: Die Unterscheidung von Reparatur- und Wartungskosten an der Heizung führt zu Problemen. Wartungskosten dürfen umgelegt werden, Reparaturen nicht. Dennoch werden sie häufig in den Nebenkosten versteckt. Kostengünstiger Einkauf: Der Vermieter muss günstig einkaufen, eventuelle Rabatte müssen den Mietern gutgeschrieben werden. Korrekte Verbrauchsrechnung (Ölheizung): In der Abrechnung muss der Wert des Anfangs- und Endbestands berücksichtigt werden.

Warmwasser

Im Durchschnitt 0,25 Euro im Monat und pro Quadratmeter (240 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Die Kosten für die Warmwasserversorgung sollen verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Abrechnung erfolgt wie bei der Heizkostenabrechnung. Wird das Warmwasser nicht verbrauchsabhängig gemessen, wird der Verbrauch nach Quadratmetern umgelegt.

Wasser und Abwasser

Im Durchschnitt 0,41 Euro im Monat und pro Quadratmeter (394 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Neben dem reinen Wassergeld fallen die Kosten einer Wasseruhr, Eichkosten und ähnliches an. Nur in Neubauten muss zwingend der Verbrauch der Mieter durch eigene Wasseruhren abgerechnet werden. Sonst werden die Wasserkosten nach Personen oder Wohnfläche umgerechnet. Neben den Kanalgebühren müssen die Mieter auch Abgaben wie Sielgebühren, Regenwasser oder Niederschlagswasser tragen. Probleme: Häufig gibt es wegen der Unrechnung nach Personen oder Quadratmetern Streit, weil einzelne Mietparteien sich benachteiligt fühlen. Lösung kann ein nachträglich eingebauter Wasserzähler sein. Da die Mieter die Kosten für Einbau und Ablesen tragen müssen, kann die Ersparnis dadurch aber zunichte gemacht werden.

Grundsteuer

Im Durchschnitt 0,19 Euro im Monat und pro Quadratmeter (182 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Die Grundsteuer darf auf die Mieter umgelegt werden - und zwar anteilig nach Quadratmetern. Wird die Steuer auf ein einzelnes Mietobjekt erhoben, wird sie durchgereicht. Probleme: Von der Gemeinde nachträglich erhobene Grundsteuer kann der Vermieter nur für das laufende und das vorangegangene Kalenderjahr auf die Mietparteien umwälzen.

Hausmeister

Im Durchschnitt 0,18 Euro im Monat und pro Quadratmeter (173 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung der Heizung, etc gehören zu den Aufgaben des Hausmeisters. Reparaturen oder Verwaltungsarbeiten gehören allerdings nicht in die Umlage. Probleme: Die meisten Hausmeister nehmen zumindest kleine Reparaturen vor, die nicht umgelegt werden dürften. Aber auch, wenn der Hausmeister gelegentlich einzelnen Mietern zur Hand geht, wären diese Kosten nicht abrechnungsfähig. In ganz dreisten Fällen werden dieselben Hausmeisterkosten doppelt abgerechnet, einmal als Hauswart und dann als Gartendienst.

Müllentsorgung

Im Durchschnitt 0,20 Euro im Monat und pro Quadratmeter (192 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Dazu gehört die Müllabfuhr, aber auch laufende Kosten für technische Einrichtungen etwa Müllschlucker, wenn vorhanden. Meist werden die Müllkosten nach Quadratmetern umgelegt . Probleme: Die Kosten für Bauschuttbeseitigung, Sperrmüll oder Entrümpelung gehören nicht zu den Nebenkosten. Streit zwischen den Mietern wegen Mülltrennung etc. betrifft nicht die Nebenkostenabrechnung.

Aufzug

Im Durchschnitt 0,13 Euro im Monat und pro Quadratmeter (125 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Zu den umgelegten Kosten für Aufzug zählen Strom, Überwachung, Reinigung und auch die Kosten für die Notrufbereitschaft. Die Kosten für den Aufzug tragen alle Mietparteien gleichmäßig, auch wenn die Mieter im Erdgeschoss wenig von dem Fahrstuhl profitieren. Probleme: Reparaturkosten für den Aufzug sind keine Betriebskosten.

Gebäudereinigung

Im Durchschnitt 0,15 Euro im Monat und pro Quadratmeter (144 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Die Kosten für die Reinigung gemeinsam benutzter Gebäudeteile dürfen umgelegt werden.

Gartenpflege

Im Durchschnitt 0,10 Euro im Monat und pro Quadratmeter (96 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Die Kosten für die Pflege von Garten, Rasen und Gehölzen müssen die Mieter tragen. Auch die Unterhaltkosten von Spielplätzen gehören hierzu. Probleme: Wie auch bei anderen Gemeinschaftseinrichtungen ist die Umlage unabhängig von der tatsächlichen Nutzung. Mieter ohne Kinder müssen den Spielsand mitbezahlen. Achtung: Eine Neuanlage des Gartens muss der Vermieter tragen. Gehört der Garten zur Mietsache einer Wohnung, ist er keine Gemeinschaftseinrichtung. Kosten dürfen dann nicht umgelegt werden.

Sach- und Haftpflichtversicherungen

Im Durchschnitt 0,14 Euro im Monat und pro Quadratmeter (134 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Versicherungen des Hauses gegen Schäden und die Haftpflichtversicherungen des Gebäudes dürfen umgelegt werden, Prämien für eine Rechtschutzversicherung nicht.

Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen

Im Durchschnitt 0,13 Euro im Monat und pro Quadratmeter (125 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Sowohl die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes sind Betriebskosten. Probleme: Wie bei anderen Gemeinschaftseinrichtungen gilt: Nichtbenutzung schützt nicht vor den Kosten.

Öffentliche Straßenreinigung

Im Durchschnitt 0,07 Euro im Monat und pro Quadratmeter (67 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Die von der Gemeinde erhobenen Gebühren für Säuberung der Straßen und Fußwege werden umgelegt. Auch die Kosten des Winterdienstes können hierunter fallen. Probleme: Häufig gibt es Streit wegen der Höhe der Gebühren, oder weil die von der Kommune abgerechnete Leistung nicht erbracht wird. Im Kern ist das aber kein Problem der Nebenkostenabrechnung.

Allgemeinstrom

Im Durchschnitt 0,05 Euro im Monat und pro Quadratmeter (48 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Hierzu zählen die Stromkosten für Außenbeleuchtung und Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Also Eingang, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume und Waschküche. Problem: Den Stromverbrauch der Waschküche müssen auch die Mieter tragen, die die Maschine nicht nutzen. Sollte die Nutzung der Waschmaschine gesondert bezahlt werden, etwa durch Chipeinwurf, fallen diese Stromkosten nicht mehr unter den Allgemeinstrom.

Schornsteinreinigung

Im Durchschnitt 0,04 Euro im Monat und pro Quadratmeter (38 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Schornsteinfegerkosten und Aufwendungen für Immissionsmessungen werden umgelegt.

Sonstige Kosten

Im Durchschnitt 0,06 Euro im Monat und pro Quadratmeter (58 Euro jährlich für die Beispielwohnung mit 80 qm). Sonstige Betriebskosten dürfen nur umgelegt werden, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind. Typisch wären die Kosten für die Reinigung der Dachrinne oder die Wartung der Feuerlöscher. Je nach Haustyp können die Umlagen für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna, Schwimmbad und Sicherheitsdiensten umgelegt werden. Bei einer luxuriös ausgestatteten Wohnanlage können diese Kosten deutlich höher als der Durchschnitt sein. Probleme: Wenn Sondereinrichtungen getrennt vermietet werden, zählen sich nicht zu den Gemeinschaftseinrichtungen. Die laufenden Kosten gehören dann nicht zu den Nebenkosten. Beispiel: Tiefgarage mit separat vermieteten Stellplätzen.

Gewerberäume und Leerstand

Befinden sich Gewerberäume im Haus (etwa ein Restaurant im Erdgeschoss) muss der besondere Verbrauch berücksichtigt werden. Stehen Wohnräume leer, muss der Vermieter deren Anteil an den Nebenkosten tragen.

Bezugsgröße Quadratmeter

Viele Posten der Nebenkostenabrechnung werden nach Wohnfläche umgelegt. Daher ist es wichtig, dass die Wohnung auch tatsächlich die im Mietvertrag angegebene Größe hat. Beim Nachmessen müssen die Vorgaben der Wohnflächenverordnung berücksichtigt werden.

Von Tanja Vedder und Gernot Kramper
Dachüberstand beim Gerätehaus und Mindestabstand Grenze zum Nachbarn
Ich wohne in Baden-Württemberg und plane auf meinem Grundstück einen alten Schuppen durch ein neues Gerätehaus (kein Aufenthaltsraum, keine Feuerstätte im Gebäude!) mit den Grundmaßen 3,50 m x 2,50 m und Firsthöhe von 2,21 m zu ersetzen. Da die neue Anlage etwa 60 cm in einer Geländestufe aufgestellt wird, ist die Wand gegenüber dem Nachbarn tatsächlich nur ca. 1,6 m gegenüber der OK des Gartens hoch. Es soll eine verfahrensfreie Umsetzung in einer Grenzbebauung durchgeführt werden. Auf dem Nachbargrundstück ist eine ca. 3m hohe Thuja Hecke, die geringfügig über die Grenze herüber ragt. Nun hat das geplante Gerätehaus einen umlaufenden Dachüberstand von ca. 20 cm, sodaß die Außenmasse des Fundaments etwa 20 cm von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Damit ist sichergestellt, dass der Dachüberstand nicht mit dem Nachbargruzdstück überlappt. Wie sieht es nun entsprechend der LBO Baden-Würtenberg mit der Regelung zum Mindestabstand gegenüber der Grenze des Nachbarn aus? Ich sehe 3 Möglichkeiten: a) es gilt als Grenzbebauung. Die überhängende Thuja-Hecke stört mich nicht. b) es müssen 50 cm Mindestabstand eingehalten werden. c) der Überstand am Gerätehaus an der Grenze zum Nachbarn muss entfernt werden, damit der Aufbau als Grenzbebauung anerkannt wird. PS: Zusammen mit der Länge der Garage des Nachbarn wird eine Grenzbebauung von 9m nicht überschritten. Mit der Bitte um eine Rückmeldung, sodaß ich meinen Plan vernünftig abschließen kann. mfg
Buchtitel gesucht. Die Rückkehr ...
Der Titel des zweiten Bandes lautet "Die Rückkehr des <xyz>" Autor ist ein irischer Schriftsteller. Es geht um einen Mönch mit einem Sprachfehler. Als das Kloster von Dämonen angegriffen wird, kann er die Abwehr-Gebete, wegen seines Sprachfehlers, nicht so deutlich sprechen, wie seine Mönchsbrüder und der Geist einer Hexe geht deshalb auf ihn über. Seine Mönchsbrüder wollen ihn, um zumindest seine Seele zu retten, nun auf dem Scheiterhaufen verbrennen. Mit dem Geist der Hexe und etwas Flug-Salbe gelingt ihm aber die Flucht, auf einem Besen durch die Luft reitend. Zufällig belauscht er das Gespräch einer Frau, in die er sich verliebt hat und von der er sich ebenfalls geliebt fühlt. Dabei findet er heraus, dass sie ihn nicht als Mann liebt, sondern dass sie ihn für einen solchen Trottel hält, dass er ohne ihre mütterliche Fürsorge nicht lebenstüchtig sei und dass sie sich deshalb verantwortlich fühlt ihn mit ihrer Mutterliebe zu umsorgen. Tief verletzt hängt er seine Versuche, ein guter Mensch zu sein an den Nagel, will nun böse werden und schließt zu diesem Zweck einen Packt mit dem Teufel. Um den Packt zu besiegeln muss er ein mit Blut unterschriebenes Pergament mit dem Vertragstext verschlucken. Bei der anschließenden Überfahrt nach Frankreich wird er jedoch seekrank und kotzt sich seine Seele aus dem Leib. Dabei geht auch das Pergament mit dem Teufelspackt mit über Bord. Dadurch ist er an den Packt mit dem Teufel nicht mehr gebunden, plant aber weiterhin, mit Hilfe des Teufels ein böser Mensch zu werden. Dabei stellt er sich aber jedesmal so dusselig an, dass immer etwas Gutes dabei heraus kommt. Trotz der tiefen Verletzung durch die Frau, die er liebt, kann er sie doch nicht vergessen und schmachtet ihr auch weiterhin nach. Bei einem Hexenmeister lernt er einen Liebestrank zu brauen. Was er dann auch tut. Der Trank muss sehr lange ziehen. Während also der Trank auch während einer Abwesenheit weiter zieht, dringt eine Kuh in die Höhle ein, in der der Trank gebraut wird und säuft den Trank aus. Als der Mönch in die Höhle zurück kehrt, verliebt sich die Kuh augenblicklich in ihn und weicht ihm von da an nicht mehr von der Seite. Wie heißt der Mönch, der Held dieser Geschichte, und auch titel-gebend ist. Und wer ist der irische Autor?