Irgendwann trifft es fast jeden Mieter: Der Vermieter erklärt, dass es ihm zwar furchtbar leid täte, aber es sei nun doch unumgänglich. Zum nächsten Ersten müsse er die Miete erhöhen. Dann plötzlich ist die Wohnung gar nicht mehr so günstig und der Familienetat gerät möglicherweise in Schieflage.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat eine Checkliste erstellt, anhand derer Mieter leicht die Rechtmäßigkeit einer drohenden Mieterhöhung überprüfen und sich gegebenenfalls zur Wehr setzen können.
Flattert eine Mieterhöhung ins Haus, gilt zunächst einmal die Frage zu klären: Wer schickt eigentlich das Erhöhungsschreiben? Denn nur der Vermieter selbst darf die Miete anheben.
Kommt die Erhöhung beispielsweise nach dem Tod des Vermieters durch dessen Erben, müssen diese einen Erbschein vorweisen können. Auch wenn das Haus oder die Wohnung den Eigentümer wechselt, kann der neue Besitzer nur eine Erhöhung verlangen, wenn er auch im Grundbuch eingetragen ist.
Nur Schriftform gültig
Wichtig zu wissen: Mündliche oder telefonische Mieterhöhungen reichen nicht aus. Die schriftliche Mieterhöhung muss von allen Vermietern stammen. Das heißt, hat den Mietvertrag auch die Frau des Vermieters unterschrieben, muss sie jetzt auch das Mieterhöhungsschreiben unterzeichnen.
Außerdem kann der Vermieter Anwälte, Hausverwaltung oder Eigentümervereine bevollmächtigen, für ihn die Mieterhöhungserklärung abzugeben. Dann muss der Mieterhöhung aber die Original-Vollmachtsurkunde beiliegen. Fehlt sie, kann die Mieterhöhung zurückgewiesen werden. Der Mieter hat für diese Zurückweisung höchstens 14 Tage Zeit.
Adressaten checken - Mietspiegel anschauen
Desweiteren sollten Sie prüfen, ob das Schreiben richtig adressiert ist. Denn die Mieterhöhung ist nicht wirksam, wenn sie zum Beispiel bei Ehepaaren nur an einen Partner geschickt oder bei einer Wohngemeinschaft nur ein Mieter informiert wurde.
Eine Erhöhung ist auch unwirksam, wenn die sogenannte Jahressperrfrist nicht eingehalten wurde. Denn zwischen dem Einzug in die Wohnung beziehungsweise der letzten Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate liegen.
Dabei kann der Vermieter nicht einfach mit Begründungen wie "alles wird teurer" oder "die hohen Handwerkerrechnungen" daherkommen, so der Deutsche Mieterbund. Vielmehr muss er nachweisen, dass die von ihm verlangte Miete ortsüblich ist. Er kann sich dabei auf eine Mietdatenbank berufen oder auf ein Sachverständigen-Gutachten, auf drei Vergleichswohnungen oder Mietspiegel, die von den Gemeinden oder gemeinsam von Mietervereinen und Eigentümervereinen anerkannt worden sind. Begründet er die Erhöhung anderweitig, muss er gleichwohl die Zahlen des qualifizierten Mietspiegels zum Vergleich mit angeben. Denn auch Preisübersichten von Banken oder Maklern beispielsweise sind nicht anerkannt. Eine Mieterhöhung, die sich auf solche Angaben stützt, ist immer unwirksam.
Aufgepasst bei Vergleichswohnungen
Weist der Vermieter auf angebliche Vergleichswohnungen hin, heißt es für den Mieter: Aufgepasst! Denn in der Praxis sind Vergleichswohnungen oft überhaupt nicht vergleichbar. Erfahrungsgemäß sind sie eher überteuert. Um das konkret nachprüfen zu können, müssen Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen angegeben sein. Und auch hier gilt: Sofern ein qualifizierter Mietspiegel vor Ort vorhanden ist, muss der Vemieter diesen immer mit angeben.
Gerne geschummelt wird auch bei der Wohnungsgröße. Deshalb sollten Mieter immer genau checken, ob der Vermieter bei der Mieterhöhung nicht ein paar Quadratmeter dazugerechnet hat. Grundsätzlich kommt es auf die vertraglich vereinbarte Fläche an. Aber: Wenn diese Fläche mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Fläche abweicht, dann gilt letztere.
Genug Zeit zum Nachdenken
Ohne Zustimmung des Mieters wird die Anpassung an die ortsübliche Miete nicht wirksam. Am besten, der Mieter stimmt schriftlich zu. Nach Auffassung vieler Gerichte reicht es aber auch schon als Zustimmung, dass er die neue Miete zahlt.
Der Mieter kann der Mieterhöhung aber auch nur zum Teil zustimmen - etwa, wenn er bestimmte Posten für ungerechtfertigt hält. In dem Umfang, in dem die Erhöhung allerdings berechtigt ist, ist der Mieter verpflichtet zuzustimmen.
Aber keine Panik: Als Mieter haben Sie ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie nun der Mieterhöhung zustimmen oder nicht. Die Überlegungsfrist gilt ab dem Tag, an dem Sie die Mieterhöhung erhalten, bis Ende des zweiten darauffolgenden Kalendermonats. Liegt das Schreiben also am 15. Mai im Briefkasten, haben Sie noch bis Ende Juli Zeit nachzudenken. Haben Sie bis dahin die Erhöhung nicht abgenickt, darf der Vermieter binnen drei Kalendermonaten die Zahlung einklagen.
