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BGH-Urteil hilft Vermietern Mieterhöhungen werden leichter

Grundsatzurteil: Der BGH lässt auch ortsfremde Mietspiegel für Mieterhöhungen gelten
Grundsatzurteil: Der BGH lässt auch ortsfremde Mietspiegel für Mieterhöhungen gelten
© Colourbox
Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs können Vermieter künftig leichter Mieterhöhungen durchsetzen. Droht nun allerorts eine Verteuerung des Wohnraums?
Von Sönke Wiese

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist ein besonders sensibles. Ob Renovierungspflichten, falsche Flächenangaben oder eigenmächtige Mietminderungen: Anlässe zum Streit gibt es genug. Und so landen fast im Wochentakt Mietrechtsfälle beim Bundesgerichtshof (BGH). Eine der häufigsten Ursachen für juristische Auseinandersetzungen: Mieterhöhungen. Zwei bis drei Millionen davon versuchen Vermieter nach Schätzungen jährlich durchzusetzen, doch "jede dritte bis vierte Mieterhöhung hat formale oder inhaltliche Fehler", sagt Ulrich Robertz vom Deutschen Mieterbund. "Viele sind nicht in vollem Umfang zulässig."

Das dachte sich auch ein Mieter in Backnang, einer Kleinstadt bei Stuttgart. Seine Vermieter verlangten von ihm eine um 20 Prozent höhere Miete. Als Grundlage dafür verwiesen sie auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde. Das wollte der Mieter nicht gelten lassen - er forderte ein Sachverständigengutachten, ob die Erhöhung berechtigt sei.

Tatsächlich aber ging es ihm und seinem Anwalt Norwin Balmer, der beim örtlichen Mieterbund tätig ist, gar nicht so sehr um die monatlichen Mehrkosten von 77 Euro. Sie hofften darauf, dass der BGH in einer Grundsatzentscheidung ortsfremde Mietspiegel für irrelevant erklärt. Das würde, so war das Kalkül, mehr Kommunen dazu drängen, eigene Mietspiegel zu erstellen. "Wir kämpfen dafür, weil es Rechtssicherheit für beide Seiten schafft", sagt Robertz.

Mietspiegel nur in einem Drittel aller Gemeinden

Denn solch ein Zahlenwerk gibt es bislang nur in rund einem Drittel aller Gemeinden in Deutschland. Zwar sind die Großstädte bestens abgedeckt, von den 80 größten Städten haben 69 einen Mietspiegel. Doch je ländlicher die Gegend, desto häufiger fehlen entsprechende Daten: 60 Prozent aller Kommunen zwischen 20.000 und 50.000 Einwohnern verzichten auf die Erstellung. Auch Backnang mit seinen 35.000 Einwohnern gehört dazu.

In diesen Fällen sah das Gesetz bisher zwei Alternativmöglichkeiten vor, um eine Mieterhöhung zu begründen. Der Vermieter kann, erstens, ein Sachverständigengutachten in Auftrag geben - was jedoch aus Kostengründen selten geschieht. Oder er kann, zweitens, die Preise für drei sogenannte Vergleichswohnungen anführen - eine schon sehr viel beliebtere Methode. Hier lässt sich leicht tricksen, weil Vermieter auch Referenz-Objekte aus eigenem Bestand wählen können. "Die können da recht beliebig vorgehen", sagt Ulrich Ropertz vom Mieterbund. "Eine vernünftige Aussage zur Durchschnittsmiete vor Ort bekommt man dadurch nicht unbedingt." Folge: Der Verweis auf Vergleichswohnungen führt besonders oft zu juristischen Auseinandersetzungen.

Doch beim Streitfall in Backnang hatten die Vermieter keine dieser Möglichkeiten genutzt, sondern kurzerhand den Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf herangezogen. Das Amtsgericht Backnang und das Landgericht Stuttgart hielten das für zulässig: Die Immobilienmärkte der Gemeinden seien tatsächlich vergleichbar, weil sie ungefähr gleich nahe an Stuttgart liegen und beide Städte über einen S-Bahn-Anschluss verfügen. Dagegen verwies der Mieteranwalt Norwin Balmer auf Gutachten, die sieben bis acht Prozent niedrigere Mieten in Backnang ermittelt hätten. Nach der Niederlage in den Vorinstanzen zog er bis zum BGH.

Aber die Richter in Karlsruhe, die in der Vergangenheit oft durch mieterfreundliche Urteile aufgefallen waren, erfüllten Balmers Hoffnung nicht. Sie entschieden: Mieterhöhungen dürfen sich wie beim Fall in Backnang auf Mietspiegel anderer Gemeinden beziehen, wenn sie vergleichbar sind und der Mieter keine begründeten Einwände anführt.

Mieterbund befürchtet keine massiven Mieterhöhungen

Was bedeutet das BGH-Urteil für Mieter? Droht nun eine Welle von Mieterhöhungen? Tatsächlich ist zunächst einmal die Position der Vermieter gestärkt, die Richter haben ihnen eine weitere Möglichkeit für Mieterhöhungen an die Hand gegeben.

Doch dass nun allerorts Wohnraum teurer wird, fürchtet der Mieterbund nicht. Das Urteil habe auch für Mieter eine gute Seite, meint Mieterbund-Chef Lukas Siebenkotten: Sie könnten nach dieser Rechtssprechung umgekehrt nun auch ortsfremde Mietspiegel nutzen, um Mieterhöhungen abzuwehren.


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