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Mietvertrag kündigen: Wie Sie am besten Schluss machen

Alles Wichtige zur Beendigung des Mietvertrages, insbesondere den Sonderkündigungsrechten, finden Sie hier.

Der letzte Akt eines jeden Mietverhältnisses: die Schlüsselübergabe an den Vermieter

Der letzte Akt eines jeden Mietverhältnisses: die Schlüsselübergabe an den Vermieter

Einziehen, ausziehen, umziehen. Glaubt man der Statistik, dann hält es die Mieter in Deutschland im Schnitt nicht länger als zehn bis zwölf Jahre in ein und derselben Wohnung. Jährlich ziehen laut dem Deutschen Mieterbund mehr als zwei Millionen Mieterhaushalte um. Wollen auch Sie die Wohnung wechseln, sollten Sie einige Tipps beherzigen - damit der Umzug möglichst reibungslos läuft.

Böse Überraschungen einfach vermeiden

Grundsätzlich gilt: Planen Sie einen Umzug wenn möglich längerfristig und beachten Sie die Kündigungsfristen in Ihrem Mietvertrag, um eine doppelte Mietzahlung zu vermeiden.

Außerdem sollten Sie schriftlich kündigen. Und achten Sie darauf, dass Sie beweisen können, dass die Kündigung wirklich beim Vermieter ankommt. Nur so können Sie sicherstellen, dass Sie keine böse Überraschung erleben - und der Vermieter später behauptet, es gebe keine Kündigung.

Im Regelfall müssen Mieter unbefristete Mietverträge mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Wichtig ist, dass der Vermieter die unterschriebene Kündigungserklärung bis zum dritten Werktag des Monats erhält. Nur dann zählt dieser Monat bei der Fristberechnung noch mit. Trifft das Kündigungsschreiben auch nur einen Tag später ein, muss die Miete für einen weiteren Monat gezahlt werden.

Die drei Sonderfälle

Natürlich gibt es Ausnahmen von der Regel. Hier sind die Sonderfälle: Soweit in alten DDR-Mietverträgen eine 14-tägige Kündigungsfrist vereinbart wurde, gilt diese weiter.

Eine weitere Ausnahme ist der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag, der aber nur noch selten abgeschlossen wird. Die Vermietung ist befristet, wobei der Grund der Befristung schriftlich festgehalten werden muss. Haben Mieter und Vermieter einen Zeitmietvertrag abgeschlossen, muss der von beiden Seiten eingehalten werden. Während der geplanten Laufzeit des Vertrages kann auch der Mieter nicht kündigen, und er muss bis zum letzten Tag weiter Miete zahlen. Er hat lediglich ein Sonderkündigungsrecht (siehe unten).

Dritter Sonderfall: Das Kündigungsrecht kann auch durch einen beidseitigen Kündigungsverzicht oder -ausschluss im Mietvertrag bis zu vier Jahre lang ausgeschlossen sein.

Sonderkündigung

Außerdem hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Sonderkündigungsrechte:

  • Ankündigung einer Modernisierung

  • Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate früher ankündigen. Nach Eingang des Schreibens hat der Mieter Zeit bis zum Ablauf des folgenden Monats, um seine Wohnung zu kündigen. Das Mietverhältnis endet einen Monat später. Ein Beispiel: Kündigt der Vermieter im Mai eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum 30. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann am 31. Juli.
  • Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

  • Der Vermieter muss eine Mieterhöhung immer schriftlich ankündigen. Der Mieter hat dann Zeit für die Kündigung bis zum Ende des übernächsten Monats, der auf den Monat des Schreibens folgt. Das Mietverhältnis endet dann zwei Monate später. Beispiel: Kündigt der Vermieter im März eine Mieterhöhung zum 1. Juni an, darf der Mieter bis zum 31. Mai kündigen. Das Mietverhältnis endet am 31. Juli.
  • Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Hier gelten die gleichen Fristen wie bei der Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Soll also beispielsweis die Miete zum 1. Juni steigen, kann der Mieter Ende Mai kündigen, so dass das Mietverhältnis am 31. Juli endet.
  • Mieterhöhung bei Sozialwohnungen

  • Für Sozialwohnungen gilt eine gesonderte Regelung. Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, kann der Mieter noch bis zum 3. Werktag des Monats kündigen, ab dem die neue Miete fällig wird. Die Kündigung wird zum nächsten Monatsende wirksam. Also: Soll die Miete zum 1. Juni angehoben werden, kann der Mieter bis zum 3. Juni kündigen; das Mietverhältnis endet dann zum 31. Juli.

Fristlose Kündigung

Unabhängig von diesen Sonderkündigungsrechten darf der Mieter unter bestimmten Umständen auch fristlos kündigen: Wenn er die Wohnung aufgrund schwerster Wohnungsmängel nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann oder wenn von der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Vermieter den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Mieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist.

Sonderfristen

Besondere Fristen gelten für zeitlich befristete Staffelmietverträge. Diese können immer erst zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden.

Welche Regelungen gelten aber beim Tod eines Mieters? Dies hängt davon ab, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat. Sind beide Ehegatten durch Ihre Unterschrift Mieter, und stirbt einer der beiden, bleibt es bei der gesetzlichen Kündigungsfrist. Der überlebende Ehegatte kann - wie üblich - innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Anders ist es, wenn es nur einen Vertragsunterzeichner gibt und dieser stirbt. Leben Familienangehörige mit in der Wohnung, können sie in den Mietvertrag eintreten. Oder aber sie erklären, dass sie nicht in den Vertrag eintreten wollen und können dann innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters kündigen. Stirbt ein alleinstehender Mieter, können die Erben das Mietverhältnis nach einer Überlegungsfrist von einem Monat mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Untermieter

Verweigert der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung, kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Es sei denn, der vorgeschlagene Untermieter ist dem Vermieter nicht zumutbar. Achtung: Es reicht nicht aus, den Vermieter ganz allgemein um Erlaubnis zur Untervermietung zu bitten; es muss ihm eine konkrete Person vorgeschlagen werden.

Weitere Informationen zum Kündigungsrecht und eine Zusammenfassung wichtiger Urteile finden Sie in der Broschüre des Deutschen Mieterbundes "Kündigung und Mieterschutz".

Manuela Pfohl
Themen in diesem Artikel
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Ich wohne in Baden-Württemberg und plane auf meinem Grundstück einen alten Schuppen durch ein neues Gerätehaus (kein Aufenthaltsraum, keine Feuerstätte im Gebäude!) mit den Grundmaßen 3,50 m x 2,50 m und Firsthöhe von 2,21 m zu ersetzen. Da die neue Anlage etwa 60 cm in einer Geländestufe aufgestellt wird, ist die Wand gegenüber dem Nachbarn tatsächlich nur ca. 1,6 m gegenüber der OK des Gartens hoch. Es soll eine verfahrensfreie Umsetzung in einer Grenzbebauung durchgeführt werden. Auf dem Nachbargrundstück ist eine ca. 3m hohe Thuja Hecke, die geringfügig über die Grenze herüber ragt. Nun hat das geplante Gerätehaus einen umlaufenden Dachüberstand von ca. 20 cm, sodaß die Außenmasse des Fundaments etwa 20 cm von der Grundstücksgrenze entfernt ist. Damit ist sichergestellt, dass der Dachüberstand nicht mit dem Nachbargruzdstück überlappt. Wie sieht es nun entsprechend der LBO Baden-Würtenberg mit der Regelung zum Mindestabstand gegenüber der Grenze des Nachbarn aus? Ich sehe 3 Möglichkeiten: a) es gilt als Grenzbebauung. Die überhängende Thuja-Hecke stört mich nicht. b) es müssen 50 cm Mindestabstand eingehalten werden. c) der Überstand am Gerätehaus an der Grenze zum Nachbarn muss entfernt werden, damit der Aufbau als Grenzbebauung anerkannt wird. PS: Zusammen mit der Länge der Garage des Nachbarn wird eine Grenzbebauung von 9m nicht überschritten. Mit der Bitte um eine Rückmeldung, sodaß ich meinen Plan vernünftig abschließen kann. mfg
Buchtitel gesucht. Die Rückkehr ...
Der Titel des zweiten Bandes lautet "Die Rückkehr des <xyz>" Autor ist ein irischer Schriftsteller. Es geht um einen Mönch mit einem Sprachfehler. Als das Kloster von Dämonen angegriffen wird, kann er die Abwehr-Gebete, wegen seines Sprachfehlers, nicht so deutlich sprechen, wie seine Mönchsbrüder und der Geist einer Hexe geht deshalb auf ihn über. Seine Mönchsbrüder wollen ihn, um zumindest seine Seele zu retten, nun auf dem Scheiterhaufen verbrennen. Mit dem Geist der Hexe und etwas Flug-Salbe gelingt ihm aber die Flucht, auf einem Besen durch die Luft reitend. Zufällig belauscht er das Gespräch einer Frau, in die er sich verliebt hat und von der er sich ebenfalls geliebt fühlt. Dabei findet er heraus, dass sie ihn nicht als Mann liebt, sondern dass sie ihn für einen solchen Trottel hält, dass er ohne ihre mütterliche Fürsorge nicht lebenstüchtig sei und dass sie sich deshalb verantwortlich fühlt ihn mit ihrer Mutterliebe zu umsorgen. Tief verletzt hängt er seine Versuche, ein guter Mensch zu sein an den Nagel, will nun böse werden und schließt zu diesem Zweck einen Packt mit dem Teufel. Um den Packt zu besiegeln muss er ein mit Blut unterschriebenes Pergament mit dem Vertragstext verschlucken. Bei der anschließenden Überfahrt nach Frankreich wird er jedoch seekrank und kotzt sich seine Seele aus dem Leib. Dabei geht auch das Pergament mit dem Teufelspackt mit über Bord. Dadurch ist er an den Packt mit dem Teufel nicht mehr gebunden, plant aber weiterhin, mit Hilfe des Teufels ein böser Mensch zu werden. Dabei stellt er sich aber jedesmal so dusselig an, dass immer etwas Gutes dabei heraus kommt. Trotz der tiefen Verletzung durch die Frau, die er liebt, kann er sie doch nicht vergessen und schmachtet ihr auch weiterhin nach. Bei einem Hexenmeister lernt er einen Liebestrank zu brauen. Was er dann auch tut. Der Trank muss sehr lange ziehen. Während also der Trank auch während einer Abwesenheit weiter zieht, dringt eine Kuh in die Höhle ein, in der der Trank gebraut wird und säuft den Trank aus. Als der Mönch in die Höhle zurück kehrt, verliebt sich die Kuh augenblicklich in ihn und weicht ihm von da an nicht mehr von der Seite. Wie heißt der Mönch, der Held dieser Geschichte, und auch titel-gebend ist. Und wer ist der irische Autor?
Gerneralvollmacht und Insichgeschäft
Wir sind 3 Kinder und 2 haben Generalvollmacht. Unser Bruder hat Vorkaufsrecht eingetragen für die Elterliche Wohnung. Unsere Mutter ist im Mai 2016 gestorben, meinem Bruder war der Vater zu stressig im Haus also kam er 4 Tage nach Mutter s Tod ins Pflegeheim. Ich fragte meinen Bruder der in dem Haus wohnt wo auch die Eltern lebten was nun mit der Wohnung geschieht. Mein Bruder erklärte die bleibt leer es kommen keine Fremden ins Haus. Ich ging mit meiner Vollmacht zum Notar und fragte nach da in der Vollmacht geschrieben war den Besitz ordentlich verwalten. Ich bekam vom Notar die Auskunft vermieten oder verkaufen und wir benötigen einen Gutachter. Mein Bruder bekam 3 Wochen später von dem selben Notar die gleiche Information. Ein paar Tage später schickte mir mein Bruder eine Mail, er möchte die Wohnung kaufen, schickte mir ein leeres Dokument mit das ich unterschreiben soll und zu diesem Betrag geht dann die Wohnung an ihn über. Er wollte ein Gutachten bei der Gemeinde erstellen lassen wo seine ganzen Freunde im Ausschuss sitzen. Ich hab das natürlich nicht unterschrieben und wir holten (der andere Bruder und ich ) einen Gutachter. Die Wohnung mit 93 qm, riesigem Garten, Stellplatz, 2 Fam. Haus zentrale Lage mit S-Bahn-Anbindung wurde geschätzt auf 139.000 Euro. Also kam der nächste Kaufvertrag meines Bruders zu dem Wert.Mit dem Wert waren wir ebenso nicht einverstanden, warum verkauft man eine Wohnung zum Gutachterwert wenn man auf dem freien Markt einen total anderen Preis erzielt ! WIr setzten die Wohnung in Immoscout und hatten eine feste Kaufzusage für 218.000 Euro ! Hatten von unserem Bruder einen Termin gesetzt bekommen zum 30.11.16 sollen wir nachweisen wie wir einen Preis um die 200.000 erzielen wollen. Wir hatten unserem Bruder die Kaufzusage vor dem gesetzten Termin gesendet und boten ihm an die Wohnung für 200.000 Euro zu kaufen. Noch vor Ablauf und nach unserem Angebot kam von der Gegenseite .. tut uns leid die Wohnung ist seit 15.11.16 vermietet auf 3 Jahre ohne Kündigungsrecht von beiden Seiten, somit ist der Verkauf nicht mehr möglich ..... so nun kam der Hammer, das Schloss wurde ausgetauscht und ich kam weder in den Garten noch ins Haus. Wir haben Klage gestellt ! Bis der Termin auf dem Gericht endlich kam, wurde von unserem Bruder 3 x verschoben kam die Hiobsbotschaft bei dem Termin.. unser Bruder fuht im April 17 zu einem Notar, 100 km von unserem Wohnort und verkaufte sich die Wohnung mit seiner Vollmacht selbst zum Preis von 160.000 Euro... . ...58.000 Euro weniger als wir auf dem freien Markt bekommen hätten und natürlich steckt er ab diesem Termin die Miete ein. Wir haben Klage beim Landgericht gestellt...und jetzt kommt der Witz.. er kommt damit wahrscheinlich durch .. Wertgutachten waren 139.0000 Euro, wir hätten 218.000 Euro bekommen Differenz 58.000 Euro und er darf bis 30 % abweichen ! Was ist das denn für ein Gesetz .. Im Testament stand alles zu gleichen Teilen und wir sollen das Vorkaufsrecht unseres Bruders beachten.... 1, 16.08.17 starb Vater ! Rechtzeitig die Wohnung aus dem Erbe geholt ! Weiss jemand einen Rat ?