Es ist wirklich wahr: Die Immobilienpreise in Deutschland sinken. Erstmals seit mehr als zehn Jahren sind die Preise im dritten Quartal 2022 gegenüber dem Vorquartal gefallen. Das hat der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ermittelt, der tatsächliche Transaktionen auswertet. Die Preise fielen zwar nur leicht und liegen immer noch über dem Niveau vom Vorjahr. Aber: "Der jahrelange Aufwärtstrend bei Wohnimmobilienpreisen ist zu Ende", kommentiert vdp-Geschäftsführer Jens Tolckmitt die Entwicklung.
Für Hauskäufer ist die Situation heute trotzdem schwieriger als vor einem Jahr. Denn die Trendwende bei den Preisen geht einher mit rasant gestiegenen Bauzinsen. Wie heftig die gestiegenen Kreditkosten zu Buche schlagen, zeigt "Finanztest" anhand von Beispielrechnungen für die sieben größten Metropolen. Wer in einer dieser Städte ein Haus mit guter Lage und Ausstattung kaufen will, muss demnach trotz ordentlichen Eigenkapitals mit monatlichen Kreditraten zwischen 3000 und 7000 Euro rechnen – und das über 30 Jahre.
Hohe Bauzinsen führen zu horrenden Monatsraten
Im Rechenbeispiel möchte eine Familie mit 200.000 Euro Eigenkapital ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern kaufen. In teuren Städten geht davon schon ein großer Teil allein für die Kaufnebenkosten drauf. Wer nun 80, 90 Prozent oder mehr vom Kaufpreis zu Zinssätzen um 4 Prozent finanzieren muss (Tilgung 2 Prozent, Laufzeit 30 Jahre), kommt nach "Finanztest"-Berechnungen auf horrende monatliche Belastungen.
- In München müsste die Familie für ein Haus mit mittlerer Lage und Ausstattung über 30 Jahre rund 5500 Euro im Monat zahlen. Bei guter Lage und Ausstattung wären es unbezahlbare 7000 Euro.
- In Stuttgart, Düsseldorf, Berlin, Frankfurt und Hamburg wären in dem Rechenbeispiel je nach Lage und Ausstattung Monatsraten zwischen 2500 und 4400 Euro fällig.
- Am "günstigsten" von allen Top-7-Metropolen käme noch Köln: Für ein Haus mit mittlerer Lage und Ausstattung läge die Kreditbelastung im Schnitt bei rund 2300 Euro, bei guter Lage und Ausstattung bei knapp unter 3000 Euro.
Für viele Normalverdiener sind diese Kreditraten nicht bezahlbar. Heizen, essen und leben muss man ja auch noch. Der Baufinanzierer Dr. Klein beobachtet, dass Immobilienkäufer derzeit verstärkt auf Ausweichstrategien wie niedrigere Tilgungsraten und kürzere Zinsbindungen zurückgreifen, um die Monatsraten wenigstens etwas zu senken. Aber auch das hat seine Tücken, denn wer weniger tilgt, muss länger abbezahlen.
Wie geht es mit Preisen und Zinsen weiter?
Ob der Eigenheimtraum für Normalverdiener im kommenden Jahr wieder realistischer wird, hängt von der weiteren Entwicklung von Zinsen und Preisen ab. Die günstige Niedrigzinswelt kommt dabei wohl nicht so schnell zurück: Dr. Klein-Chef Michael Neumann hält es für wahrscheinlich, "dass die Bauzinsen im ersten Halbjahr 2023 weiter ansteigen". Laut dem Baufinanzierer Interhyp erwarten die meisten Experten für 2023 gleichbleibende bis leicht steigende Zinsen.
Die Immobilienpreise hingegen werden nach Einschätzung von Experten weiter sinken – nur wie stark? Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hält Preisrückgänge bei Eigenheimen und Eigentumswohnungen von bis zu zehn Prozent für möglich. Die DZ Bank rechnet in einer aktuellen Studie mit vier bis sechs Prozent. Auch die Pfandbriefbanken erwarten fallende Preise, aber keine Preiseinbrüche. Zudem gibt der vdp zu bedenken: Selbst wenn die Preise um 20 Prozent fallen würden, wäre das immer noch das Preisniveau von 2020 – nur leider ohne die günstigen Zinsen von 2020. Für Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, bleibt die Situation schwierig.
Quellen: Finanztest / VDP / Dr. Klein / Interhyp
