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So schnell können Airbnb-Vermieter auf der Straße sitzen

Ein Gerichtsurteil in Berlin läutet das Ende des Airbnb-Booms ein: Eine Frau verlor wegen der Touri-Vermietung ihre Wohnung - fristlos. Warum Untervermieter jetzt vorsichtig sein müssen.

Von Gernot Kramper

So weit es ist es in Deutschland noch nicht: Mieter prangern in San Francisco illegale Untervermietung an.

So weit es ist es in Deutschland noch nicht: Mieter prangern in San Francisco illegale Untervermietung an.

In der schönen, neuen Welt des "Tauschens und Teilens" ist eine Bombe explodiert. Das Berliner Landgericht befand, dass die Vermietung von Wohnraum via Airbnb eine fristlose Kündigung rechtfertigt.

Fristlos? Schlimmer geht es gar nicht, hier kann der Vermieter nämlich nach eigenem Gutdünken eine Frist setzen, bis zu der Mieter die Wohnung besenrein geräumt habe müsse. Das kann auch zum Monatsende sein. Wer eine fristlose Kündigung erhält, hat ein existentielles Problem, selbst ein Widerspruch verschafft nur eine Atempause, zumindest wenn er wie in Berlin keinen Erfolg hatte.

Was war passiert? Eine Berlinerin hatte ihre Wohnung bei Airbnb angeboten, der Vermieter hatte das entdeckt und die Frau zunächst nur angemahnt, also nicht sofort eine Kündigung ausgesprochen. Leider hat die Mieterin die Warnung nicht ernstgenommen und ihre Bleibe weiterhin angeboten. Das Inserat blieb live und sie erhielt daraufhin die fristlose Kündigung. Zu Recht wie das Landgericht in Berlin urteilte. "Es handele sich um einen derart schwerwiegenden Pflichtverstoß, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten sei", so die Richter.

Dabei kommt es gar nicht mehr darauf an, ob die Wohnung tatsächlich noch vermietet wurde: "Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (ist) in der Regel auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über Airbnb geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt."

Ganz unerwartet kam das Urteil nicht. Schon seit einem Jahr gehen immer mehr Kommunen gegen die Touristenunterkunft in Privatwohnungen vor. Gründe gibt es viele: Manche Gemeinden sorgen sich um ihre Hoteliers, andere fürchten, dass ganze Wohnungblocks gar nicht mehr von echten Mietern bewohnt werden, sondern zu Hosteln umgewidmet werden. Die nächste Gemeinde stört sich daran, dass mit subventioniertem Wohnraum Kasse gemacht wird. Und natürlich liegt das Finanzamt auf der Lauer, um Steuern zu kassieren.

Die Konsequenzen für Privatpersonen, die Touris unterbringen, sind bedrohlich, doch mehr als ein Bußgeld und ein abruptes Ende der lukrativen Untervermietung könnte kaum passieren. Nach dem Urteil sieht das jetzt ganz anders aus: Nun droht der Verlust der Wohnung, und zwar in Windeseile.

Das größte Problem: Anders als beim Amt gibt es eine Partei, die ein hohes Interesse an einem Rausschmiss haben könnte. Nämlich der jeweilige Vermieter. Im konkreten Fall wurde die Mieterin vor der Kündigung noch abgemahnt. Darauf sollte man sich jedoch nicht verlassen, im ersten Leitsatz des Urteils heißt es nämlich schlicht: "Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über Airbnb angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen." Eine Abmahnung ist also nicht zwingend vorgesehen.

Airbnb ist vor allem in gefragten Lagen aktiv - in Innenstädten und Ausgehvierteln. Nicht umsonst kennt man aus Gegenden wie Hamburg St. Pauli die Ansage: "Die Miete ist etwas teuer, aber wenn ich die Hütte an einem Wochenende an Party-Briten vermiete, passt das schon." Doch wo Touristen hinströmen, werden auch hohe Mietpreise verlangt. Jeder Vermieter könnte seine Häuser einfach auf der Plattform absuchen, und jedes Angebot in einem seiner Objekte zur Kündigung nutzen. Interessant wäre diese Vorgehensweise für Hausbesitzer, die eine umfassende Luxus-Renovierung ihrer Immobilien planen oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen anvisieren. Jeder Mieter, den sie so loswerden, erspart ihnen eine teure Abfindung.

Natürlich hat das Landgericht nur über einen Einzelfall in Berlin geurteilt. Es gibt zwar keinen hundertprozentigen Automatismus, dass jedes anderes Gericht die gleichen Schlüsse ziehen würde. Die Signalwirkung des Urteils jedoch ist unübersehbar, die rechtliche Interpretation lässt kaum Spielräume. Nicht geklärt ist allerdings, ob Fälle, die ausschließlich in der Vergangenheit liegen, auch eine Kündigung rechtfertigen.

Der Trick, die Anzeige nicht unter ihrem eigenen Namen aufgegeben zu haben, nutzte der Mieterin vor Gericht übrigens nichts. Die schöne Wohnung für 519 Euro im Monat ist nun weg. Mieter sollten also vorsichtig sein, wenn ihnen ihre Wohnung lieb ist. Tatsächlich ist das Urteil keine Überraschung, denn das Airbnb-Modell fußte in Deutschland von Beginn an auf gewagten Annahmen. Die tageweise Unterbringung von Touristen wurde als normale Form der Untervermietung deklariert, obwohl die Unterschiede sofort ins Auge springen. Dass selbst die klassische Untervermietung zwingend das Einverständnis des Vermieters voraussetzt, wurde geflissentlich verdrängt. Die strengen Regeln, ab wann eine gewerbliche Vermietung vorliegt, wurden erst Recht außer Acht gelassen.

Fazit: In Ballungsräumen dürfte der Airbnb-Hype vorbei sein. Mag sein, dass es noch nicht alle Wohnungsteiler mitbekommen haben, schließlich ging es im konkreten Fall nur um eine Wohnung und eine Kündigung. Aber wenn mehr Vermieter gegen die Hostel-Betreiber in ihren Häusern vorgehen, wird sich das Risiko herumsprechen. Und es ist hoch: Auch einer alleinstehenden Mutter kann es passieren, dass sie innerhalb von vier Wochen mit Kindern auf der Straße sitzt.

Betroffen sind natürlich nur Mieter, Wohnungseigentümer müssen keine Klage fürchten. Die Welt ist eben nicht gerecht.

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