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Nebenkostenabrechnung: Die Tücken der zweiten Miete

Heizung, Wasser und andere Nebenkosten machen mittlerweile ein Drittel der Kaltmiete aus. Doch viele Abrechnungen sind nicht korrekt. Was Mieter prüfen sollten, bevor sie zahlen.

Von Daniel Bakir

Noch stärker als die eigentliche Miete steigt vielerorts die sogenannte "zweite Miete", also die Nebenkosten wie Heizung, Wasser etc. Rund ein Drittel der Kaltmiete machen die Betriebskosten mittlerweile aus. Falsche Abrechnungen können daher richtig teuer werden.

Diese Kosten dürfen Vermieter umlegen

Was die Vermieter umlegen dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung geregelt. Dies sind:
- Heizung
- Warmwasser
- Grundsteuer
- (Ab)wasser
- Fahrstuhl
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung
- Gartenpflege
- Hausbeleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Gebäudeversicherungen
- Hauswart
- Gemeinschaftsantenne oder Kabel
- Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen und -trockner

In manchen Fällen können noch sonstige Kosten dazukommen, etwa für ein Schwimmbad oder eine Haussauna.

Häufige Fehler in der Abrechnung


Verwaltungskosten
Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon und Ähnliches sind Sache des Vermieters. Der Mieter muss laut Mieterverein Köln selbst dann nicht zahlen, wenn der Vermieter die Posten in den Mietvertrag geschrieben hat.

Reparaturkosten


Kosten für Reparaturen im Haus oder in der Wohnung darf der Vermieter ebenfalls nicht auf die Betriebskostenrechnung setzen.

Sonstige Einmalkosten


Abgerechnet werden dürfen nur laufende Kosten. Die Gartenpflege darf daher in der Liste auftauchen, nicht aber die komplette Neugestaltung des Gartens. Auch ein Kammerjägereinsatz zählt nicht zu den laufenden Reinigungsausgaben.

Gewerbe im Haus


Befinden sich Gewerberäume im Haus, dürfen die nicht wie einfache Wohnungen abgerechnet werden, weil sie in der Regel mehr Wasser verbrauchen, höhere Grundsteuern haben und Ähnliches. Der Vermieter muss das bei der Aufteilung der Kosten berücksichtigen.

Vorsicht bei Versicherungen


Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug gehören zu den Betriebskosten. Alle anderen Versicherungen nicht. Rechnet der Vermieter auch Hausrat-, Rechtsschutz- oder Mietverlustversicherung ab, ist das nicht in Ordnung.

Gebot der Wirtschaftlichkeit


Der Vermieter ist verpflichtet, sparsam zu wirtschaften. Lässt er die Treppe dreimal die Woche putzen oder beauftragt für den winzigen Vorgarten einen überteuerten Gärtner, verletzt er laut Berliner Mieterverein das Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Falsche Quadratmeterzahl


Die Kosten des gesamten Hauses werden auf die Wohnungen entsprechend ihrer Größe umgelegt. Gehen Sie sicher, dass Ihre Wohnung nicht mit 100 Quadratmetern abgerechnet wird, wenn sie nur 70 Quadratmeter groß ist.

Leerstand berücksichtigen


Sind einzelne Wohnungen im Haus nicht vermietet, ist das nicht das Problem der Mieter. Jeder zahlt trotzdem nur entsprechend seiner Wohnfläche und nicht für die leerstehenden Wohnungen mit. Übrigens: Wohnt der Vermieter im Haus, muss er sich selbstverständlich ebenfalls an den Nebenkosten beteiligen.

Falscher Abrechnungszeitraum


Der Zeitraum für die Abrechnung darf nicht mehr als ein Jahr betragen. Ob von Januar bis Dezember oder Juli bis Juni abgerechnet wird, entscheidet der Vermieter. Wer innerhalb des Zyklus ein- oder auszieht, bezahlt nur anteilig.

Abrechnung zu spät


Wenn der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums länger als zwölf Monate mit der Rechnung bummelt, sind seine Forderungen verjährt. Der Mieter muss dann nicht mehr bezahlen.

Was Mieter tun können

Ist die Nebenkostenabrechnung aus Sicht des Mieters nicht korrekt, sollte er sich mit dem Vermieter in Verbindung setzen und um eine Stellungnahme bitten. Theoretisch hat er zwölf Monate Zeit, um der Rechnung schriftlich zu widersprechen. Da die Zahlung meist innerhalb von vier Wochen fällig ist, empfiehlt es sich aber, die Angelegenheit zügig zu klären. Der Mieter kann auch Einsicht in die Rechnungsunterlagen des Vermieters verlangen. Lässt sich die Sache nicht einvernehmlich lösen, findet man Hilfe beim örtlichen Mieterverein.

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