42,6 Prozent der Bundesbürger wohnen in den eigenen vier Wänden - im Saarland erheblich mehr als in Berlin Alle Angaben in Prozent der Bevölkerung Quelle: Statistisches Bundesamt was verbraucher wissen sollten Schuldenfrei ins Eigenheim? Unmöglich für fast jeden, der nicht gerade eine Erbschaft gemacht oder im Lotto gewonnen hat. Trotzdem werben findige Verkäufer mit diesem Spruch. Die Immobilienseiten der Tageszeitungen sind voller Verheißungen, wie man ohne Bank vor Jahresende noch schnell Immobilienbesitzer werden kann. Dass die Eigenheimzulage nur noch in diesem Jahr zu haben ist, wirkt dabei als Anreiz. Vor allem junge Familien - mit Kindern, aber ohne Erspartes - und Selbstständige ohne Chance auf Kredit werden umworben.
Was ist die Tilgungsfalle?
Jeder Kredit besteht aus zwei Teilen: Mit einem Teil werden die Zinsen bezahlt, mit dem anderen wird die Schuld getilgt. Die Rate, die man zahlt, bleibt in der Regel immer gleich, nur die beiden Anteile verschieben sich: Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt. Wenn die Zinsen für ein Hypothekendarlehen so niedrig wie heute sind, kann dieser Effekt in die Tilgungsfalle führen.
Denn je geringer der Zinssatz, desto niedriger ist die Monatsrate und desto langsamer wächst der Tilgungsanteil innerhalb der Rate. Ein Beispiel: Bei einem Nominalzins von vier Prozent und der oft üblichen Tilgung von einem Prozent braucht der Immobilienkäufer rund 40 Jahre, um einen Kredit von 100.000 Euro abzustottern. Bei einem Zinssatz von acht Prozent und gleicher anfänglicher Tilgung verkürzt sich die gesamte Finanzierungsdauer aufgrund der insgesamt höheren Rate erheblich auf nur noch gut 27 Jahre. Um diese Falle zu umgehen, raten Experten daher, bei den derzeit niedrigen Zinsen die anfängliche Tilgung bei mindestens zwei Prozent anzusetzen.
"Mietkauf" heißt das Zauberwort. Die Idee dahinter: Käufer und Verkäufer schließen einen Miet- und einen Kaufvertrag ab. Der Käufer zieht erst mal zur Miete ein und verpflichtet sich, die Immobilie in 10 oder spätestens 20 Jahren zu erwerben. Der Preis wird ebenfalls festgelegt. Ein Teil der gezahlten Miete wird auf den künftigen Kaufpreis angerechnet. Klingt günstig, ist es aber nicht, denn zusätzlich muss der Mieter noch Geld für den späteren Kauf ansparen. Eine Doppelbelastung gerade für Familien, bei denen auch bislang nichts übrig blieb, um Kapital zu bilden.
Bei der baden-württembergischen Immobiliengenossenschaft Genotec, nach eigenen Angaben Mietkauf-Marktführer, zahlt der Käufer 25 Jahre lang jährlich 5 Prozent des Kaufpreises als Miete. Zusätzlich werden 1,1 Prozent angespart. Macht bei einem Immobilienwert von 200.000 Euro eine monatliche Belastung von 1016,66 Euro. Bei diesem Modell sind nach 25 Jahren aber erst 27,5 Prozent des Kaufpreises bezahlt. Bleiben 145.000 Euro Restschuld. Und wer die nicht mit Riesenschritten tilgt, zahlt Jahrzehnte weiter, bis das Haus auch wirklich ihm gehört. Dabei geht es günstiger: Für die gleiche Monatsbelastung gibt es einen Bankkredit über 200.000 Euro mit 4,6 Prozent Zinsen, 15 Jahren Zinsbindung und 1,5 Prozent Tilgung. Nach 15 Jahren sind bereits gut 30 Prozent abbezahlt, und nach 31 Jahren bei unverändertem Zinssatz gehört die Immobilie dem Käufer. Bei vielen Banken ist dafür allerdings ein gewisses Eigenkapital nötig.
Beim Mietkauf lauern aber noch weitere Gefahren: Wenn die Zinsen stark steigen, wird ein späteres Darlehen für die hohe Restschuld erheblich teurer. Der langjährige durchschnittliche Hypothekenzinssatz liegt bei acht Prozent. Deshalb ist es wichtig, möglichst schnell vom hohen Schuldenberg runterzukommen.
"Billiger als bei einem klassischen Eigentumserwerb wird die Finanzierung beim Mietkauf nicht", sagt Andrea Hoffmann, Beraterin bei der Verbraucherzentrale Sachsen. Deshalb sollte man vorher genau klären, wie man aus einem solchen Modell wieder herauskommt und was mit dem Angesparten passiert, wenn der Extremfall eintritt und der Vertragspartner - Genossenschaft oder Bauträger - Pleite macht.
