Wer eine Wohnung verbilligt an Verwandte oder Bekannte vermietet, muss sich ab kommendem Jahr auf Veränderungen bei der Einkommensteuer einstellen. Um Schwierigkeiten mit dem Finanzamt zu vermeiden, sollten sich Betroffene rechtzeitig über die Neuregelung informieren.
Bisher galt, dass der Vermieter alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Wohnung in voller Höhe als Werbungskosten absetzen konnte. Voraussetzung: Die vereinbarte Miete beträgt mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete.
Ab 2004 werden die Regeln strenger: Der Vermieter kann sich den vollen Abzug nur dann erhalten, wenn der Mietzins mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt - eine Toleranzzone von 25 Prozent wird akzeptiert. Liegt die Miete im 75+-Prozentbereich wird bei einer langfristigen Vermietung grundsätzlich von dem Vorliegen einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen. Liegt die Miete darunter, ist der volle Werbungskostenabzug ohne weitere Prüfungen nicht mehr drin.
Miete soll Gewinne erzielen
Bewegt sich die Miete zwischen 50 und 75 Prozent der ortsüblichen Preise, muss eine Überschussprognose unter Einbeziehung der Vorjahresergebnisse vorgelegt werden. Damit muss der Vermieter nachweisen, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren aus der verbilligten Vermietung insgesamt ein Gewinn erzielt werden kann. Nur dann wird der volle Abzug noch anerkannt. Fällt das Gesamtergebnis negativ aus, wird anteilig gekürzt.
Beträgt der Mietzins weniger als 50%, sind die mit der Vermietungstätigkeit zusammenhängenden Werbungskosten gem. 21 Abs.2 EStG nur in Teilen abziehbar.
Vorsicht ist bei einer Anpassung von Angehörigen-Mietverträgen zu wahren, um den Werbungskostenabzug zu erhalten. Das Zivilrecht erlaubt nur eine Mietzinssteigerung in sozialvertäglichem Umfang (vgl. §§ 557 ff. BGB, z.B. §558 BGB: nicht mehr als 20%-Steigerung in drei Jahren plus ein Jahr Ruhefrist nach Vertragsabschluss). Im Hinblick auf den Fremdvergleich bei Angehörigenverträgen kann daher eine Abweichung von mietrechtlichen Grundsätzen von der Finanzverwaltung zum Anlass genommen werden, die Verträge an sich in Frage zu stellen.
