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Urteil: Zu hohe Forderung macht Mieterhöhung nicht unwirksam

Immer wieder Streit um die Miete: Fordert der Vermieter mehr als der Mietspiegel zulässt, so wird eine Mieterhöhung dadurch nicht zur Gänze unwirksam. Sie muss aber nach unten korrigiert werden, entschied der BGH.

Wenn eine Mieterhöhung den gültigen Mietspiegel übersteigt, ist das Ansinnen des Vermieters deshalb nicht automatisch unwirksam. Das geht aus einem am Montag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) in Karlsruhe hervor. Demnach kann der Vermieter zwar nicht den über den Mietspiegel hinausgehenden Quadratmeterpreis verlangen, er kann seine Forderung aber nach unten korrigieren und dann durchsetzen.

Bisher war juristisch umstritten, ob eine überzogene Mieterhöhung generell unwirksam wird, oder ob dies nur für den über dem Mietspiegel liegenden Teil gilt.

In dem jetzt entschiedenen Fall hatte ein Vermieter 2001 die Miete für eine 73-Quadratmeter-Wohnung in Köln auf damals 14,04 Mark (7,18 Euro) erhöht und dies mit dem Mietspiegel begründet. Für Wohnungen dieser Kategorie war demnach aber im fraglichen Zeitraum eine Mietspanne von 10 bis 14 Mark genannt. Der Mieter verweigerte daraufhin die Zahlung, weil der im Mietspiegel angegebene Höchstpreis um 4 Pfennige überschritten war.

Forderung an sich bleibt wirksam

Auf die Klage des Vermieters wurde ein Gutachten eingeholt, woraufhin der Vermieter seine ursprüngliche Klage zurücknahm und nur noch eine Erhöhung auf eine Quadratmetermiete von 12,60 Mark verlangte. Dem folgten sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Köln. Der Mieter vertrat dagegen die Ansicht, dass die ursprünglich überhöhte Mietforderung zur vollständigen Unwirksamkeit des Verlangens führte und rief den BGH an.

Der für Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat entschied jetzt, dass die Forderung des Vermieters an sich wirksam bleibt. Das gelte jedenfalls dann, wenn der Vermieter die Wohnung richtig eingestuft und die Mietpreisspanne nach dem Mietspiegel richtig angegeben habe, urteilten die Richter. Außerdem müsse der Vermieter den neuen Quadratmeterpreis angeben, was er im konkreten Fall auch getan habe. Der Mieter habe somit alle Angaben erhalten, um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen. Formell war somit das Mieterhöhungsverlangen wirksam, so die Bundesrichter.

Die Tatsache, dass die ursprüngliche Forderung vom Mietspiegel nicht gedeckt war, führe nicht zu einer vollständigen Abweisung der Vermieterklage. Das Gericht habe dann nur noch zu prüfen, ob der Anspruch begründet sei und die Miete auf den nach Mietspiegel zulässigen Betrag zu reduzieren, entschieden die Richter.

Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 52/03

AP / AP

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