Früher war die staatliche Rente eine verlässliche Sache. Legte der Arbeitgeber noch eine Betriebsrente drauf, konnte bei der Altersversorgung wenig schief gehen. Doch heute schmilzt die Höhe der staatlichen Rente Jahr um Jahr und die betriebliche Altersvorsorge ist für Arbeitnehmer deutlich teurer geworden: Es ist unstrittig, dass privat gespart werden muss, um im Alter genügend Geld zur Verfügung zu haben. Denn das Rentenniveau liegt nur noch bei 47,5 Prozent des gesamtdeutschen Durchschnittsverdiensts. Für die Berechnung geht man von 45 Beitragsjahren aus, in denen in die Rentenkasse gezahlt wurde. Wer länger studiert hat, wegen der Kinder nur Teilzeit gearbeitet hat oder länger krank wurde, wird das kaum schaffen. Und selbst 47,5 Prozent des letzten Bruttogehalts reichen nicht, um den bisherigen Lebensstandard aufrecht zu erhalten.
Um Geld fürs Alter zu sparen, gibt es verschiedene Möglichkeiten - eine davon ist die eigene Immobilie. Immerhin ein Drittel der Deutschen sorgt mit den eigenen vier Wänden fürs Alter vor. Beachtet man einige Fallstricke, gilt diese Form der Altersvorsorge zwar als wenig flexibel - dafür aber als sicher. Und wer auf die Lage beim Kauf achtet, kann auch auf gute Renditechancen hoffen.
Immobilien als Altersvorsorge
Wer über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte sich zunächst fragen, was er genau will. Ein Haus im Grünen? Aber was passiert damit, wenn man älter wird - gibt es genug Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Oder doch besser eine Wohnung in der Stadt? Aber wie will man in die Altbauwohnung in den vierten Stock gelangen, wenn man es später mit der Hüfte oder den Knien hat? Soll die Immobilie im Alter nicht bewohnt, sondern verkauft werden, ist das natürlich kein Problem.
Dann muss das Budget geklärt werden. Dabei sollten Häuslekäufer nicht nur die eigenen Möglichkeiten bei den monatlichen Raten im Blick behalten, sondern auch das Eigenkapital. Ganz ohne eigenes Geld ist es schwierig, an einen Kredit zu gelangen. Je mehr Eigenkapital mitgebracht wird, um so günstiger wird der Kredit. Als Faustformel gilt immer noch, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte - und zwar exklusive der Kaufnebenkosten. Die Experten von "Börse-Online" haben nachgerechnet, wie viel die eigene Immobilie maximal kosten darf - immer im Verhältnis zum Eigenkapital, den Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer), dem monatlichen Budget zum Abtrag des Kredits und dem Lebensalter. Denn: Viele Kreditinstitute fordern, dass die Immobilie zum Renteneintritt abgezahlt sein muss. So kann man sich mit 35 Lebensjahren und einem Eigenkapital von 100.000 Euro und einem monatlichen Abtragsbudget von 1000 Euro eine Immobilie von rund 306.000 Euro leisten. Ist man hingegen schon 55 Jahre alt, sollte die Wohnung oder das Haus unter diesen Rahmenbedingungen nicht mehr als 191.000 Euro kosten.
Teure Immobilien
Doch leicht ist es längst nicht mehr überall, eine geeignete Immobilie zu annehmbaren Preisen zu finden. Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen stiegen im ersten Halbjahr 2020 um 10,6 Prozent. Eine satte Rendite, wenn man zur richtigen Zeit kauf und verkauft – doch das gilt nicht flächendeckend. In Großstädten steigt die Nachfrage, so dass einige Experten von einem überhitzten Markt sprechen, der sich bald regulieren müsste - und dann sinken die Immobilienpreise. Käufer machen dann schnell ein Verlustgeschäft. Auf der anderen Seite gibt es einige Regionen, in denen die Immobilienpreise schon jetzt sinken. Ob in 20 oder 30 Jahren immer noch die Preise von heute erzielt werden, ist unklar. Das kann aber auch eine gute Nachricht sein: Im Zuge der Corona-Pandemie stiegen gerade die Preise für Häuser im Grünen und abseits der gefragten Stadtlage, die bislang boomten. Das plötzlich mögliche Homeoffice ermöglicht es einigen Mitarbeitern, nicht mehr dort wohnen zu müssen, wo man arbeitet. Kaufwillige sollten sich daher dringend vorab informieren. Ansonsten kauft man überteuert oder in einer Lage, in der die Preise fallen.
Wer mit einer Immobilie fürs Alter sparen will, wird sogar vom Staat dabei unterstützt. Die Riester-Rente ist im Grunde eine staatliche Förderung für den Aufbau einer Zusatzrente, die lebenslang gezahlt wird. Seit 2008 ist es auch möglich, diese Förderung für den Immobilienkauf einzusetzen. "Wohn-Riester" hat sich als Begriff festgesetzt. Nutzen können das alle rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, Beamte, Richter, Soldaten, Amtsträger, Bezieher von Arbeitslosen- und Krankengeld. Zahlen geringfügig Beschäftigte selbst in die Sozialversicherung ein, können sie auch von der Förderung profitieren.
"Die Ausweitung der staatlichen Förderung auf die Finanzierung von selbst genutzten Immobilien hat das Ziel, in der Rentenphase mietfrei zu wohnen und so geringere Kosten für die Lebenshaltung zu haben. Unter ganz bestimmten Umständen und mit vorheriger Genehmigung kann es aber möglich sein, die Immobilie während des Erwerbslebens zeitlich befristet zu vermieten. Aber spätestens in der Rentenphase muss der Sparer selbst dort einziehen", sagt der Bundesverband der Verbraucherzentralen.
Als Förderung gibt es jährlich 175 Euro, für jedes Kind kommen noch einmal jährlich maximal 300 Euro dazu. Bis zu 2100 Euro können jährlich an Tilgungszahlungen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden - die müssen dann im Alter nachversteuert werden. Verbraucherschützer raten auf jeden Fall, sich vorab zu informieren und auch beraten zu lassen, denn ganz unkompliziert ist das Wohn-Riestern nicht. "Ob sich der Einsatz letztlich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab; daher ist eine eingehende Prüfung im Vorfeld nicht nur empfehlenswert, sondern zwingend notwendig. Dazu gehört auch, verschiedene Angebote zu vergleichen. Wer hinsichtlich der für ihn passenden Finanzierung unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall unabhängig beraten lassen", empfehlen die Verbraucherschützer.
Wohn-Riester ist nur bei einer selbst genutzten Immobilie möglich. Diese Form der Altersvorsorge sollte bis zum Renteneintrittsalter abbezahlt sein, um das schmale Rentner-Budget nicht zusätzlich zu belasten. Und: Die Immobilie muss auch baulich an die körperlichen Beeinträchtigungen angepasst werden. Wer vorausschauend modernisiert, geht auf Nummer sicher. Denn ein Bad altersgerecht umzubauen, verursacht Kosten, die im Rentenalter schnell das Budget überstrapazieren kann.
Will man nicht in der eigenen Immobilie leben, gilt das Haus oder die Wohnung als klassisches Renditeobjekt. Wichtig dabei: Mieteinnahmen müssen immer versteuert werden, also auch im Rentenalter wird dann immer eine Steuererklärung fällig werden. Außerdem sind Sie als Besitzer natürlich auch für Reparaturen zuständig. Daher bietet sich dieses Konstrukt nur an, wenn die Einnahmen der Miete die Ausgaben für die eigenen Mietzahlungen (denn man wohnt wohl zur Miete) übersteigen. Das klappt, wenn man in einer kleinen Wohnung lebt, aber ein großes Haus vermietet. Oder wenn mehrere Wohnungen vermietet werden.
Auch ein Verkauf ist natürlich möglich. Hier müssen Immobilienbesitzer aber bedenken, dass sie die Immobilie ständig modernisieren und gut in Schuss halten müssen, um später einen Top-Preis zu erzielen. Eine veraltete Öl-Heizung, ein in die Jahre gekommenes Dach und marode Elektroleitungen drücken den Preis der Immobilie.
