Tipps für Fortgeschrittene Das große 1 x1 der Finanzierung


Richtig tilgen, Hypothekenkredite kreativ gestalten, Fallen vermeiden - auf künftige Immobilieneigentümer warten jede Menge teure Fehler. Wer sich auskennt, kann hingegen viel sparen.

Wenn es darum geht, neue Kunden für Hypothekendarlehen zu gewinnen, sind der Kreativität der Banker kaum Grenzen gesetzt. Mit minimalen Tilgungsraten oder einer auf den ersten Blick verlockend erscheinenden Disagio-Finanzierung rechnen sie vor, wie sich auch mit einem engen Budget scheinbar eine teure Immobilie bezahlen lässt. Doch Vorsicht: Manche Finanzierungsmethode, die auf dem Papier zunächst toll aussieht, kommt den frischgebackenen Grundeigentümer am Ende ziemlich teuer zu stehen.

Hoch tilgen, früh entschulden

Endlich ist das Traumhaus gefunden. Wunderschön, toller Schnitt, großer Garten. Nur leider auch ziemlich teuer. Die Familie setzt sich zusammen, rechnet, überlegt. Resultat: Wird der Gürtel eng genug geschnallt, lässt sich die Finanzierung bewältigen - mit einer Tilgungsrate von einem Prozent.

Finger weg, raten Experten in diesem Fall. Sie wissen: Damit aus dem Traum vom eigenen Heim kein Alptraum wird, sollten Grunderwerber von Anfang an so hoch wie möglich tilgen.

Die Rechnung ist simpel: Bei einer Tilgungsrate von einem Prozent sind nach zehn Jahren gerade einmal zehn Prozent der Schuldsumme abgezahlt. 90 Prozent hingegen noch offen. Werden hingegen Jahr für Jahr zwei Prozent getilgt, reduzieren sich die Schulden im gleichen Zeitraum bereits um 20 Prozent.

Zwei Prozent Tilgung als Minimum: "Je höher die Tilgungsrate, desto mehr Sicherheit hat der Eigentümer, falls es zu unvorhergesehenen finanziellen Problemen kommt", weiß Corinna Merzyn, Geschäftsführerin des Verbandes privater Bauherren. Ihr Rat: Jahr für Jahr sollte sich die Schuldsumme um mindestens zwei Prozent reduzieren. Wer diese Belastung angesichts der derzeit niedrigen Zinsen nicht aufbringen kann, sollte ein anderes Haus wählen. Sonst zerplatzt der Traum spätestens bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren, falls dann wieder eine Hochzinsphase herrscht.

Baugeld billig wie niemals zuvor

Tatsächlich ist Baugeld heute so billig wie niemals zuvor. Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren gibt es bereits zu einem Effektivzins von nur 4,5 Prozent. Vor zehn Jahren mussten dafür noch neun Prozent und mehr gezahlt werden.

Die Familie sollte schon in der Lage sein, eine Gesamtbelastung durch Zins und Tilgung von sechs bis 6,5 Prozent der Kaufsumme zu stemmen, rät auch BHW-Sprecher Matthias Schnabel. Wenn nicht, empfiehlt auch er den Griff zu einem billigeren Heim: "Lieber heute eine Nummer kleiner kaufen und später aus- oder anbauen, wenn mehr Geld vorhanden ist."

Geld sparen mit der Drittelmix-Finanzierung

Etwas teuer ist das Traumhaus schon. Aber die nächste Gehaltserhöhung steht in zwei Jahren an - und Onkel August ist ja auch schon 85, eine stattliche Erbschaft also in nicht allzu ferner Zukunft in Sicht. Eine Situation, die nach der so genannten "Drittelmix-Finanzierung" verlangt.

Dabei wird für jenen Teil der benötigten Kreditsumme, der nicht durch Gehaltserhöhung und Erbschaft aufgefangen werden kann, ein über 15 oder 20 Jahre laufendes Hypothekendarlehen mit fester Zinsbindung abgeschlossen. Zweck: Langfristig die derzeit niedrigen Zinsen sichern. Immerhin liegt der Effektivzins für derartige Kredite zur Zeit bei nur rund 4,5 Prozent.

Für den Anteil, der aus der Erbschaft bestritten werden kann, empfiehlt sich ein zehnjähriges Darlehen mit fester Zinsbindung. Gibt es im Moment zum Effektivzinssatz von rund 4,1 Prozent.

Für den Rest wird ein Darlehen mit fünfjähriger Laufzeit gewählt (Effektivzins: ab 3,6 Prozent). Durch die Gehaltserhöhung kann bis zur Anschlussfinanzierung in 2010 noch ein wenig Kapital für eine Sondertilgung angespart werden. Sinken die Zinsen weiter, lässt sich die Restsumme noch günstiger finanzieren. Steigen sie hingegen, wird das Familienbudget Dank der Sondertilgung zumindest nicht zusätzlich belastet.

Wichtig: Jedes einzelne Darlehen muss mindestens 50.000 Euro umfassen. Ist der geliehene Betrag geringer, erheben die Banken einen Zinsaufschlag. Wer also nur 120.000 Euro finanzieren muss, fährt mit zwei Tranchen besser: Ein Darlehen mit fester Zinsbindung und Laufzeit über 15 oder 20 Jahren, das zweite über fünf oder zehn Jahre - je nachdem, wann der zusätzliche Geldregen zu erwarten ist.

Disagio-FinanzierungHerkömmlicher Hypothekenkredit
Tatsächlich aufgenommene Kreditsumme111.111 Euro100.000 Euro
Monatliche Anfangsbelastung durch Zins und Tilgung499,99 Euro517,50 Euro
Restschuldsumme nach 10 Jahren97.576 Euro86.913 Euro
Monatliche Anfangsbelastung bei Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren mit 6 % effekt. Jahreszins und 1 % Tilgung569,19 Euro506,99 Euro

Vergleich Disagio-Finanzierung gegenüber herkömmlichem Hypothekenkredit bei einer benötigten Darlehenssumme von 100.000 Euro. Der effektive Jahreszins beträgt jeweils 5,21 Prozent, die Tilgung 1 Prozent.

Vorsicht, Disagio-Falle

Das Angebot scheint verlockend: Mit einer Disagio-Finanzierung, wirbt der Bankberater, falle die monatliche Belastung deutlich niedriger aus als bei einem herkömmlichen Hypothekendarlehen.

Glauben Sie ihm kein Wort: Zwar wird das Familienbudget zunächst tatsächlich geschont. Langfristig ist diese Form der Eigenheimfinanzierung jedoch besonders teuer. Der Grund: Bei einer Disagio-Finanzierung erhält der Bauherr nicht die volle Kreditsumme ausgezahlt. Zehn Prozent behält vielmehr die Bank gleich als Zinsvorauszahlung ein. Als Folge verteuert sich das Kreditvolumen um eben jene zehn Prozent.

Vorteil kehrt sich zum Nachteil

"Der Vorteil der anfänglich geringeren Belastung muss teuer bezahlt werden", warnt Ulrich Ott von der Allgemeinen Deutschen Direktbank (DiBa). Nach zehn Jahren, am Ende der Zinsbindung, liegt die Restschuld bei der Disagio-Variante deutlich höher als bei einem normalen Hypothekendarlehen.

Eine Beispielrechnung: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Bei der Disagio-Finanzierung werden aber zehn Prozent der Darlehenssumme gleich als Zinsvorauszahlung von der Bank einbehalten. Um also 100.000 Euro bar zu bekommen, muss bei zehnjähriger Laufzeit tatsächlich ein Kredit 111.111 Euro aufgenommen werden. Die Folge: Bei der Disagio-Finanzierung müssen 11.111 Euro mehr zurückgezahlt werden als bei einem Kredit nach herkömmlicher Gestaltung.

"Bei der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren kehrt sich der Anfangsvorteil ins Gegenteil um", warnt auch Arno Gottschalk, Experte für Baufinanzierungen bei der Verbraucherzentrale Bremen. Der höhere Restschuldbetrag zieht dann deutlich üppigere Monatsraten nach sich.

Hinzu kommt eine weitere Gefahr: Im Jahr 2015 könnten die Zinsen wieder deutlich höher liegen als heute. Nicht unwahrscheinlich angesichts der derzeit besonders niedrigen Baugeldzinsen. Den Disagio-Kunden würde dies besonders heftig treffen. Steigt in den nächsten zehn Jahren die Zinsrate auf acht Prozent, würde für ihn die monatliche Belastung rund 30 Prozent höher ausfallen als heute, rechnet Gottschalk vor. Sein Rat ist denn auch eindeutig: "Finger weg von solchen Angeboten."

Vergleichen, vergleichen, vergleichen

Geben Sie sich keinen Illusionen hin: Kein Immobilienfinanzierungsberater ist unabhängig. Egal, ob er bei Ihrer Hausbank arbeitet, bei einer Bausparkasse oder als unabhängiger Finanzdienstleister auftritt.

Banken vertreiben nur eigene Produkte und die ihrer Partner. Im Falle der Sparkassen und Landesbanken sind dies beispielsweise auch Bausparverträge der Landesbausparkassen. Nicht aber vielleicht günstigere Produkte der Konkurrenz.

Noch eingeschränkter ist das Angebot der Bausparkassen. Sie bieten die Palette ihrer Verträge sowie Restschuld- und Risikolebensversicherungen als Absicherungsinstrumente an.

Möglichst viele Angebote einholen

Auch die unabhängigen Finanzdienstleister sind oft gar nicht so unabhängig, wie es den Anschein hat. Zwar vertreiben sie Produkte verschiedener Anbieter. Ihr Hauptinteresse gilt aber ihrer eigenen Provision. Deshalb empfehlen viele von ihnen vorrangig Finanzierungsmodelle, an denen sie am besten verdienen - unabhängig davon, ob er Kunde damit auch am günstigsten fährt.

Der Ausweg aus dem Dilemma: "Wer bauen oder eine Immobilie erwerben will, sollte sich möglichst viele Angebote einholen", rät Arno Gottschalk, Experte für Baufinanzierungen bei der Verbraucherzentrale Bremen. Dann heißt: "Vergleichen, vergleichen, vergleichen." Und zwar mit dem spitzen Bleistift.

Nicht nur auf den Effektivzins schielen

Nach der Preisangabenverordnung (PangV) müssen Banken bei Hypothekendarlehen zwar den effektiven Jahreszins ausweisen. Die tatsächlichen Kosten sind dennoch nicht sofort erkennbar. Gottschalk: "Das gilt insbesondere für Darlehen, bei denen statt einer laufenden direkten Tilgung zunächst ein oder mehrere Bausparverträge oder eine Lebensversicherung bespart werden müssen."

Im Effektivzins ist nämlich nicht berücksichtigt, wie das gleichzeitig angesparte Geld verzinst wird. Ebenso wenig lassen sich die positiven Auswirkungen höherer Tilgungsraten sofort erkennen. Deshalb sollten bei jedem Angebot die Gesamtkosten und die monatlichen Belastungen bis zur endgültigen Tilgung des Kredits durchgerechnet werden. Gottschalk. "Immobilienkäufer, die bei der Auswahl des Darlehens nur auf den Effektivzins schielen, verschenken häufig tausende von Euro."

Wie viel Geld gewiefte Finanzierer sparen können, zeigt eine Beispielrechnung: Eine Zinsdifferenz von nur 0,5 Prozent beträgt bei einem Kredit über 100.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren immerhin 16.000 Euro. Gottschalk: "Damit lässt sich schon ein neues Auto bezahlen."

Richard Haimann

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