Basismodelle Das kleine 1 x1 der Finanzierung


Keine Million im Lotto gewonnen? Dann geht es Ihnen wie vielen: Der Traum vom eigenen Heim lässt sich nur auf Pump realisieren. Willkommen in der Welt der Bausparverträge und Ratendarlehen.

Banken wissen, dass sie fremdes Geld brauchen werden – und bieten deshalb eine breite Palette von Darlehensarten und Ansparmodellen an. Wir zeigen alle Basismodelle mit ihren Stärken und Schwächen im Überblick:

1. Bausparen

Das Prinzip ist simpel: Eine Bausparvertrag wird über eine fest vereinbarte Summe abgeschlossen. Ist die Hälfte dieses Betrags angespart (Ansparphase), gibt es noch einmal so viel Geld von der Bausparkasse als Darlehen (Darlehensphase).

Das Problem: Der Kredit muss in ebenso viel Jahren zurückgezahlt werden, wie die Ansparphase gedauert hat. Bei hohen Beträgen sind die monatlichen Belastungen enorm - vor allem in der Ansparphase, wo ja zusätzlich noch die Miete gezahlt werden muss. Ein Eigenheim lässt sich auf diese Weise kaum finanzieren. Um ein Hypothekendarlehen mit deutlich längerer Laufzeit kommen Bauherren deshalb nicht herum. Der Bausparvertrag dient in erster Linie der Bildung von Eigenkapital.

Während der Ansparphase gibt es für Geringverdiener Hilfe vom Staat: Sie erhalten nach dem Wohnungsbauprämiengesetz einmal im Jahr einen Bonus, der dem Bausparkonto gut geschrieben wird. Das zu versteuernde Einkommen darf bei Singles maximal 25.600 Euro, bei Verheirateten höchstens 51.200 Euro betragen.

Hohe Guthabenverzinsung sichern:

Bausparverträge werden zu unterschiedlichen Zinskonditionen angeboten. Je geringer das eingezahlte Kapital in der Ansparphase verzinst wird, desto niedriger sind anschließend auch die Zinsen für das Bauspardarlehen.

Billiger wird die Finanzierung dadurch aber nicht: "Sinnvoller ist es, einen Vertrag mit möglichst hoher Guthabenverzinsung abzuschließen", empfiehlt Arno Gottschalk, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. So kann mehr Eigenkapital angespart werden, der Kreditbedarf fällt geringer aus.

Bonus kassieren:

Verträge mit hoher Verzinsung sind meist so gestaltet, dass die Bausparkasse bei Verzicht auf das Darlehen obendrein einen Bonus zahlt. Teilweise wird sogar noch die Abschlussgebühr erstattet.

Für die Eigenheimfinanzierung kann dann auf einen Hypothekenkredit zurückgegriffen werden. Die sind wegen des Zinstiefs derzeit billiger als Bauspardarlehen aus Verträgen, die zwischen 1995 und 1998 abgeschlossen wurden und jetzt in Anspruch genommen werden können.

Bei ihnen beträgt bei zehnjähriger Laufzeit der Effektivzins 4,5 bis 5 Prozent. Hypothekendarlehen gibt es dagegen schon für rund 4,1 Prozent - teilweise sogar noch billiger.

Lange Wartezeit:

Guthaben und Darlehen erhalten Bausparer allerdings erst, wenn der Vertrag reif für die Zuteilung ist. Das hängt in erheblichem Umfang von der Geschäftsentwicklung der einzelnen Bausparkassen ab. In der Regel können Bausparverträge nach sieben bis zehn Jahren in Anspruch genommen werden.

Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen, profitieren Bausparer zwar vom relativ niedrigen Zinssatz für das spätere Bauspardarlehen. Andererseits bringt ihr Erspartes in dieser Zeit nur magere Renditen.

Sinnvoll kann ein kleinerer Bausparvertrag dennoch sein: Wer heute eine Immobilie erwirbt, kann so eine Rücklage für spätere Reparaturen bilden. Die lange Laufzeit verhindert, dass das Geld zuvor Zweck entfremdet ausgegeben wird.

2. Annuitätendarlehen

Diese besondere Form des Hypothekendarlehens verschafft Bauherren auf den ersten Blick die beste Planungssicherheit: Monat für Monat wird Jahr für Jahr der gleiche Betrag an die Bank zurückgezahlt.

Das Problem: Am Anfang ist die Tilgung minimal. Die Kreditzinsen verschlingen das meiste Geld. Das ändert sich erst im Lauf der Jahre. Je geringer die noch offene Schuldsumme wird, desto mehr Geld aus der monatlichen Zahlung fließt in die Tilgung.

Deshalb drohen üble Folgen, falls in den ersten Jahren die monatliche Zahlung nicht mehr geleistet werden kann - etwa, weil ein Verdiener ausfällt oder es zur Scheidung kommt. Vom Kredit ist bis dahin kaum etwas getilgt. Kann die Immobilie nicht zum ursprünglichen Preis verkauft werden, bleibt ein hoher Schuldenberg zurück. In den vergangenen Jahren war dies häufig der Fall, weil die Immobilienpreise sanken.

3. Ratendarlehen

Bei dieser Art des Hypothekendarlehens wird Monat für Monat eine gleich bleibende Tilgungsrate gezahlt. Die Schuldenlast sinkt deshalb deutlich schneller als bei einem Annuitätendarlehen.

Das Problem: Die Finanzierungskosten sinken durch die rasche Tilgung zwar kontinuierlich. Sie sind aber am Anfang sehr hoch. Vor allem jüngere Käufer, die noch am Beginn ihrer beruflichen Karriere stehen, können sich Ratendarlehen daher meist nicht leisten.

Wer jedoch bereits situiert ist, sich die Anfangs hohen Belastungen erlauben kann, ist mit einem Ratendarlehen auf der sicheren Seite. Der große Vorteil: Weil die Kreditkosten kontinuierlich sinken, können schneller Reserven für spätere Reparaturen gebildet werden - kaputt geht an einem Haus schließlich immer etwas.

4. Indirekte Tilgung

Bei Annuitäten- und Ratendarlehen tilgt der Kreditnehmer die Schuldlast direkt durch seine monatlichen Zahlungen. Anders bei der indirekten Tilgung: In diesem Fall wird das Darlehen nicht Monat für Monat abgezahlt. Vielmehr bleibt die Zinsbelastung gleich. Dafür spart der Bauherr separat Geld an. Mit dem wird dann am Ende der Laufzeit der Kredit auf einen Schlag getilgt.

Sinnvoll ist dies nur für Erwerber, die ihre Immobilie vermieten wollen. Also etwa eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage kaufen. Sie können die anfallenden Zinsen steuerlich geltend machen. Eigennutzer haben diese Möglichkeit nicht.

Schnelles Bauspargeld ist teuer: Dennoch bieten sogar Bausparkassen diese Form der Finanzierung an - für Bauherren, die sofort loslegen wollen. In diesem Fall wird der Kreditbetrag vorgeschossen. Das Geld zur Tilgung wird gleichzeitig über einen Bausparvertrag angespart. Nachteil: Laufzeit und effektive Kosten der Vorfinanzierung lassen sich nicht exakt ermitteln. Der Kredit kann erst getilgt werden, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Geschieht dies ein Jahr später als erwartet, müssen in dieser Zeit weiter die Zinsen für den Kredit bezahlt werden.

Böse Erfahrungen haben in den vergangenen Jahren auch Bauherren gemacht, die bei der indirekten Tilgung den Kredit am Ende mit einer Lebensversicherung oder einem Investmentfonds bezahlen wollten. Der Grund: Der Börsencrash von 2001. Die Überschussbeteiligungen der Lebensversicherer sind deutlich zurückgegangen. Investmentfonds haben kräftig Federn lassen müssen.

Arno Gottschalk, Experte für Baufinanzierungen bei der Verbraucherzentrale Bremen: "Auf dem Papier erscheinen Finanzierungsmodelle mit indirekter Tilgung häufig deutlich billiger als klassische Hypothekendarlehen - in Wirklichkeit sind sie aber meist deutlich teurer."

Richard Haimann

Mehr zum Thema


Wissenscommunity


Newsticker