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Verbrauchertipp: Bundesgerichtshof stärkt Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat seine Rechtsprechung zum Thema Eigentumswohnungen in einem wichtigen Punkt um 180 Grad gedreht. Bisher können nach dem Wohnungseigentumsgesetz nur bestimmte, weniger gewichtige Fragen per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung entschieden werden - mit der Folge, dass sich auch der überstimmte Eigentümer daran halten muss.

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat seine Rechtsprechung zum Thema Eigentumswohnungen in einem wichtigen Punkt um 180 Grad gedreht. Durch den jüngsten Beschluss des V. Zivilsenats sehen sich die einzelnen Wohnungsinhaber zwar gestärkt - auf die Eigentümergemeinschaften könnte aber eine Flut von Prozessen zukommen. Gegenstand der Auseinandersetzung können zum Beispiel Sondernutzungsrechte oder Kostenverteilungsschlüssel sein, die eigentlich längst von der Eigentümerversammlung abgesegnet waren.

Grundsätzlich ist es so: Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können nur bestimmte, weniger gewichtige Fragen per Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung entschieden werden - mit der Folge, dass sich auch der überstimmte Eigentümer daran halten muss. Dazu gehören etwa die Hausordnung, die laufende Verwaltung oder anstehende Renovierungen. Alles andere bedarf einer »Vereinbarung«, die einstimmig getroffen werden muss.

Weil durch das Einstimmigkeitsprinzip jedoch die Eigentümerversammlung zu einer schwerfälligen Veranstaltung geworden war, hatte der BGH im Jahr 1970 ein vereinfachtes Verfahren gebilligt: Vereinbarungen konnten danach auch von der Mehrheit beschlossen werden - vorausgesetzt, keiner der Eigentümer hat den Schluss anschließend angefochten.

Weil die Praxis von dieser Möglichkeit »vielfach ausufernden Gebrauch gemacht hat«, schob der BGH ihr nun einen Riegel vor (Az.: V ZB 58/99). Vereinbarungen dürfen fortan stets nur noch einstimmig getroffen werden - andernfalls sind sie nichtig. Der juristische Trick, Mehrheitsbeschlüsse durch Zeitablauf zur wirksamen Vereinbarung werden zu lassen, läuft damit leer.

Im verhandelten Fall hatte sich ein Eigentümer von der Versammlungsmehrheit das Recht einräumen lassen, im Vorgarten der Anlage - also auf der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Fläche - ein Lokal zu betreiben. Jahre später wurde einer Miteigentümerin der Lärm lästig. Sie focht den damaligen Mehrheitsbeschluss an. Mit Erfolg: Ein solches »Sondernutzungsrecht« hätte nur einstimmig beschlossen werden können, befand der BGH.

Die Entscheidung dürfte, so merken die Richter an, weit reichende Auswirkungen haben. Vereinbarungen über die Kostenverteilung - etwa die Frage, ob das Wasser nach Verbrauch oder per Umlage abgerechnet wird - können danach nicht mehr von einer Mehrheit durchgedrückt werden, ebenso wenig bestimmte Verkaufsbeschränkungen oder sogar die Festlegung eines absoluten Verbots der Hundehaltung. Unter Wohnungseigentümern muss Einstimmigkeit die Regel und der Mehrheitsbeschluss die Ausnahme bleiben, argumentierten die Richter.

Von der Entscheidung dürfte eine ganze Reihe bestehender Beschlüsse betroffen sein. Nach den Worten des BGH kann der einzelne Eigentümer gegen »noch nicht abgeschlossene Sachverhalte« vorgehen, wie zum Beispiel einen Kostenverteilungsschlüssel, der - selbst wenn schon vor Jahren vereinbart - auch für die Zukunft gilt. Einzelne Abrechnungen früherer Jahre dagegen haben in der Regel Bestand. Außerdem will der BGH in Einzelfällen auch jene Mehrheitsbeschlüsse bestehen lassen, deren Aufhebung zu einer »unzumutbaren Härte« führen würde. Was unzumutbar ist, darüber haben die unteren Gerichte zu entscheiden.

Ganz ausgeschlossen ist es dennoch nicht, auch wichtige Probleme in die Hände der Mehrheit zu geben. Die Eigentümergemeinschaft müsste eine Vereinbarung treffen, nach der bestimmte Fragen per Mehrheitsbeschluss geregelt werden dürfen. Diese Vereinbarung bedarf dann allerdings der Einstimmigkeit.