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Nebenkosten Stress mit der "zweiten Miete"

Die alljährliche Betriebskostenabrechnung kostet sowohl Mieter als auch Vermieter Nerven, Zeit und Geld - besonders wenn eine Nachzahlung ansteht. Wir sagen, welche Kosten berechtigt sind - und worauf Sie als Mieter achten sollten.
Von Karin Spitra

Rund 20 Millionen Mietverhältnisse gibt es in Deutschland und oft trübt Streit zwischen Bewohnern und Vermietern die Stimmung. Ursache für die Unstimmigkeiten ist oft die jährliche Betriebskostenabrechnung. Nach Angaben des Verbands Deutscher Makler (VDM) in Berlin kommt es in jedem dritten Fall zum Streit zwischen den Parteien. Dieser Zwist könnte sich in diesem Frühjar sogar noch verschärfen: Laut Deutschem Mieterbund drohen Millionen Mietern saftige Nachzahlungen für 2004. Bei der bevorstehenden Heizkostenabrechnung für 2004 ist wegen der gesteigenen Energiekosten bei Öl und Gas mit Nachzahlungen um bis zu 30 Prozent zu rechnen.

Für 2004 drohen saftige Nachzahlungen

Wie teuer die Mieter dabei die Abrechnung der Betriebskosten wirklich zu stehen kommt, hängt auch davon ab, wann der Vermieter den Öltank gefüllt hat. So war Heizöl Anfang 2004 noch günstiger - Ende 2004 aber deutlich teurer als im Vorjahr. Wird ein Haus über eine Gaszentralheizung versorgt, ist es Sache des Eigentümers, Preiserhöhungen zu prüfen - die Mieter bekämen diese sonst erst bei der Heizkostenabrechnung zu Gesicht. Laut einer Beispielrechnung des Mieterbundes kostet eine Gaspreiserhöhung um fünf Prozent die Verbraucher etwa 387 Millionen Euro im Jahr.

Unter den

zulässigen Mietnebenkosten

, die der Vermieter auf Sie umlegen darf, fallen:
* laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, also meist die Grundsteuer;
* Kosten für die Wasserversorgung;
* Kanal- oder Abwassergebühren;
* Heizkosten;
* Warmwasserkosten:
* Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen;
* Aufzugskosten;
* Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr;
* Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung;
* Gartenpflege;
* Kosten für Beleuchtung;
* Schornsteinreinigung;
* die Kosten der Elementarschaden-, Sach- und Haftpflichtversicherung;
* Kosten für einen Hauswart;
* Kosten für Gemeinschaftsantenne oder Kabelanschluss;
* Kosten für Gemeinschaftswaschmaschinen, Tockner und
* sonstige Betriebskosten. Dies können z.B. Wartungskosten für Brandmelder und Sprinkleranlagen sein, die Lüftungsanlage oder Betriebskosten für gemeinschaftlich genutzte Sauna oder Schwimmbad.

Dennoch müssen Mieter nicht fürchten, für alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer Vermietung entstehen, auch aufkommen zu müssen. So darf der Vermieter Kosten für Verwaltung, Finanzierung und Reparaturen generell nicht abwälzen.
Nicht zulässige Nebenkosten sind:
* Abrechnungskosten, außer für Heizung und Wasser;
* Bankgebühren;
* Erbbauzinsen;
* Finanzierungskosten;
* Kosten einer Rechtsschutzversicherung;
* Reparaturkosten;
* Verwaltungsgebühren;
* Zahlungen in eine Instandhaltungsrücklage und
* Umlageausfallwagnis (außer im sozialen Wohnungsbau).
Für diese Kosten könnte im Mietvertrag höchstens ein Festbetrag vereinbart werden - der dann aber als Teil der Grundmiete gilt.

Umstrittene Positionen

Unterschiedlich haben Gerichte bei den Kosten für einen Pförtner und für die Bewachung eines Mietobjektes entschieden. Teils werden die Kosten als Verwaltungsaufgaben gesehen - beim Pförtner - dann ist eine Umlegung nicht zulässig. Oder das Gericht sieht die Servicefunktion für die Mieter im Vordergrund - beim Wachdienst - dann sind sie wie umlagefähige Betriebskosten zulässig.

Die Abrechnung der Betriebskosten muss einmal im Jahr erfolgen, allerdings muss der Abrechnungszeitraum nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Zulässig sind auch Abrechnungszeiträume, die sich an der Heizperiode - zum Beispiel vom 1. Juni bis zum 31. Mai des Folgejahres - orientieren. Insgesamt hat der Vermieter genau ein Jahr Zeit, die Betriebskosten mit dem Mieter abzurechnen. Für das Jahr 2004 muss den Mietern die Betriebskostenabrechnung also spätestens am 30. Dezember 2005 zugehen. Verbummelt der Vermieter diese Frist, darf er auch keine Nachzahlung mehr fordern. Der korrekt eingegangenen Rechnung darf der Mieter seinerseit bis zum Ablauf des zwölften Monats widersprechen. Wird die Rechnung aber anstandslos beglichen, darf nachträglich auch nichts mehr beanstandet werden.

Das muss drinstehen

In einer ordnungsgemäßen Abrechnung müssen folgende Elemente enthalten sein:
* Angabe der abgerechneten Wohnung (meist die Adresse);
* den genauen Abrechnungszeitraum;
* Beschreibung der Abrechnungseinheit;
* Angabe der einzelnen Betriebskostenarten, die umgelegt werden;
* Darstellung des Umlegungsmaßstabes - zum Beispiel nach Wohnfläche oder Personenzahl;
* Angabe der Gesamtkosten;
* Berechnung der für den Mieter anfallenden Kosten;
* Angabe der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen und
* die Mitteilung des Endergebnisses - mit einer Rück- oder Nachzahlung.

Nebenkosten nicht zu niedrig angeben

Vermieter sollten sich davor hüten, Mietern eine Wohnung durch absichtlich niedrige Angaben zu den Nebenkosten schmackhaft zu machen. Im Streitfall könnten sie nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Hannover auf Nachzahlungsforderungen sitzenbleiben (Amtsgericht Hannover, Aktenzeichen: 515 C 10658/02). Ein Vermieter hatte mit seiner Mieterin Betriebskosten von 35 Euro monatlich vereinbart. Bei der ersten Nebenkostenabrechnung ergab sich jedoch, dass jeden Monat 75 Euro fällig gewesen wären. Der Vermieter verlangte von der Frau, den Differenzbetrag nachzuzahlen. Dies verweigerte sie jedoch. Ihre Begründung: Hätte sie gewusst, dass die neben der Miete aufzubringenden Kosten doppelt so hoch wie vereinbart seien, hätte sie den Vertrag gar nicht erst unterschrieben. Damit soll die unschöne Praxis unterbunden werden, durch niedriger angegebene Nebenkosten eine Miete künstlich "schönzurechnen".


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