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Offene Immobilienfonds: Kleinanleger bangen um ihr Geld

Ihr gutes Image haben offene Immobilienfonds eingebüßt: Die Fonds galten als sehr sicher und stets verfügbar. Heute zittern Hunderttausende Anleger um ihr Erspartes. Was Betroffene tun sollten.

Barbara Knoflach läuft die Zeit davon. Anfang Mai muss die Managerin des Publikumsfonds SEB Immoinvest Käufer für die Immobilien des Fonds finden. Vermutlich Hunderttausende Anleger bangen derzeit um ihr Geld, denn nicht nur für SEB auch für zwei weitere Schwergewichte unter den offenen Immobilienfonds - CS Euroreal und Kanam Grundinvest - ist der Mai der Monat der Entscheidung: Dann läuft die zweijährige Gnadenfrist ab, die den Fonds zum Einsammeln von frischem Geld gewährt wurde.

Gemeinsam haben die drei offenen Immobilienfonds, den Zahlen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) zufolge, ein Volumen von 16,2 Milliarden Euro. Als in der Immobilienkrise im Herbst 2008 zu viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile verkauften, mussten die Fonds wie zahlreiche andere auch geschlossen werden. Seitdem bangen vor allem die Kleinanleger um ihr Erspartes.

Noch spricht man sich beim SEB Immoinvest Mut zu. Man halte an dem Ziel fest, den Fonds bis Mai wieder zu eröffnen. Doch längst rufen Anwaltskanzleien die betroffenen Sparer dazu auf, gegen Fondsgesellschaften und Depotbanken vorzugehen. Der Vorwurf: Viele der Fonds seien unerfahrenen Anlegern als risikolose Sparprodukte mit offensichtlich falschen Zusagen verkauft worden.

Eigentlich wollten die Anleger Sicherheit, als sie ihr Geld in offene Immobilienfonds (OIF) investierten, argumentieren die Anwälte der enttäuschten Sparer. Und sie wollten - wie etwa beim Tagesgeld - jederzeit an ihr Vermögen rankommen. Doch wie sich 2008 zeigte, sind die als "Betongold" beworbenen Produkte keineswegs krisenfest.

Jeder vierte Euro ist eingefroren

In der Krise musste ein Dutzend OIF zum Schutz der Anleger die Rücknahme von Anteilscheinen aussetzen. Sonst wären die Barmittel aufgezehrt worden, und die Fonds hätten ihre Gebäude unter Wert notverkaufen müssen. Fünf Publikums-OIF haben inzwischen kapituliert. Selbst einstige Branchengrößen wie der AXA Immoselect und der Degi International mit Fondsvolumen von 2,5 bzw. 1,5 Milliarden Euro werden abgewickelt. Insgesamt sind offene Immobilienfonds im Wert von gut 24 Milliarden Euro eingefroren oder in der Abwicklung - das trifft mehr als ein Viertel des OIF-Gesamtvermögens von 85,2 Milliarden Euro in Deutschland.

Wird ein Fonds eingefroren, können Anleger ihre Anteile nur noch über die Börse verkaufen. Viele Kleinanleger fragen sich nun: Sollen sie ihre Anteile schnell verkaufen, oder besser die Krise aussitzen? SEB-Managerin Knoflach rät: "Jeder, der sein Geld nicht unbedingt zwingend sofort braucht, sollte versuchen, durchzuhalten." Eine Schließung des Fonds würde noch lange nicht bedeuten, dass die Anleger Verluste machen. Beim Verkauf an der Börse wären Verluste dagegen sehr wahrscheinlich. Üblich sind Abschläge von 10 bis 20 Prozent.

Dass die Abwicklung gut laufen kann, erleben bisher Kunden des Degi Europa, der bis September 2013 aufgelöst wird. Bis dahin sollen alle Immobilien zu möglichst guten Preisen verkauft werden, die Anleger werden nach und nach ausbezahlt. Es sei realistisch, dass der Wert der Anteile nach drei Jahren komplett ausbezahlt werden könne, sagt Robert Bauer von Aberdeen Asset Management Deutschland. Einen Totalverlust könnten Anleger wegen des Gegenwerts der Immobilien ohnehin nicht erleiden.

Immobilienwerte im Portfolio weiter sinnvoll

Für Felix Fortelka vom Bundesverband BVI ist ein Abgesang auf Immobilienfonds nicht angebracht: "Experten sind sich einig, dass es Sinn macht, einen Anteil von Immobilienwerten im Portfolio zu haben. OIF sind dabei ein sehr sinnvoller Baustein, weil sie das Risiko streuen." Außerdem hätten die aktuell eingefrorenen Fonds nur ein Liquiditäts-, kein Qualitätsproblem. Der Immobilienbestand könne sich sehen lassen, nur gebe es zuwenig verfügbares Geld

Fortelka sieht aktuell eine Erholung im Markt: "Die Mittelzuflüsse in 2011 zeigen, dass Sachwerte in turbulenten Zeiten gefragt sind." Im vergangenen Jahr flossen im Saldo wieder 1,2 Milliarden Euro in OIF - mehr als in andere Fondstypen. Dennoch ist die Skepsis bei den Kunden gewachsen. Zum Vergleich: Im Spitzenjahr 2002 flossen noch fast 15 Milliarden Euro in die offenen Immobilienfonds.

Auch Verbraucherschützer raten dazu, nur vorsichtig zu investieren. Zwar sollen neue gesetzliche Regelungen Privatanleger besser vor Verlusten schützen. Aber: "Offene Immobilienfonds sind nicht vor Risiken gefeit", sagt Thomas Mai von der Verbraucherzentrale Bremen. "Das muss jedem Anleger klar sein." Der Verbraucherschützer rät Anlegern die Informationsblätter genau anzusehen und im Zweifel die Liquidität des Fonds zu erfragen. "Das ist eine langfristige Anlage", sagt Mai. "Für ein bis zwei Jahre lohnt sich das nicht."

Nicht alle Fonds mussten Federn lassen

Aus Sicht des Instituts der deutschen Wirtschaft muss sich nun zeigen, ob die Fonds für Kleinanleger wieder attraktiv werden können oder nicht. Die Bedingungen seien nicht schlecht, die Mieten und Preise in Top-Standorten wie München oder Hamburg würden kräftig anziehen. "Außerdem weisen selbst die Immobilien der eingefrorenen Fonds sehr hohe Vermietungsquoten auf."

Damit können die OIF selbst zu schlechten Zeiten Renditen erzielen. "Die Offenen Immobilien-Publikumsfonds erzielten 2011 ein Ergebnis von 1,5 Prozent und schnitten damit im Jahresvergleich besser ab als Immobilienaktien", rechnet IPD Investment Property Databank vor. Das ist allerdings deutlich weniger als der langjährige Durchschnitt von 2,9 Prozent (5 Jahre) bzw. 3,1 Prozent (10 Jahre).

Zuversichtlich stimmt, dass längst nicht alle OIF Federn lassen mussten. Der mit einem Volumen von 11,5 Milliarden Euro größte OIF, Deka-Immobilien Europa, blieb in der Krise geöffnet, aktuell liegt er auf Jahressicht 2,4 Prozent im Plus. Und die Käufer stehen nach Angaben der DekaBank praktisch Schlange: Die drei Fonds des Hauses verzeichneten in den ersten Wochen des Jahres bereits Zuflüsse von rund 500 Millionen Euro.

Harald Schmidt, DPA/pen / DPA