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Serie Geldanlage, Teil 3: Was man bei Immobilien jetzt beachten muss

Die Kreditzinsen sind historisch niedrig, das macht den Immobilienkauf so attraktiv. Allerdings: In manchen Gegenden sind die Preise für Immobilien regelrecht explodiert. Lohnt sich der Kauf noch?

Von Frank Donovitz und Elke Schulze

Der Traum vom Eigenheim: Dank der niedrigen Zinsen bekommen Häusle-Bauer günstig an Kredite.

Der Traum vom Eigenheim: Dank der niedrigen Zinsen bekommen Häusle-Bauer günstig an Kredite.

Der Markt boomt. Wer es sich leisten kann, investiert sein Geld in Immobilien. Und macht auf den ersten Blick alles richtig: Die Kreditzinsen sind historisch niedrig; Häuser und Wohnungen gelten als sichere Geldanlage; und wenn die Lage stimmt, winkt weiterer Wertzuwachs.

Da allerdings sehr viele Deutsche in den vergangenen Jahren ihr Geld bereits in Immobilien umgeschichtet haben, droht auch dieser Markt aus dem Gleichgewicht zu geraten. Besonders in Großstädten sind die Preise explodiert. Ein Plus von mehr als 25 Prozent in nur drei Jahren ist vielfach die Regel. Erstmalig seit Bestehen der Bundesrepublik warnte die Bundesbank vor ein paar Monaten schon vor einer Blase am Immobilienmarkt: "Gerade in Ballungsräumen ist es zu Preissteigerungen gekommen, die sich nur noch schwer rechtfertigen lassen."

Lohnt sich das noch?

Schaut man nur auf die Kreditkonditionen: eindeutig ja. Hypothekenzinsen sind günstig wie nie. Viele Banken bieten bei einer Laufzeit von zehn Jahren Kredite zu weniger als drei Prozent an.

Bei näherer Betrachtung ist es komplizierter. Die Anforderungen der Banken an das Eigenkapital der Kunden wachsen - so wollen sich die Geldhäuser vor der Blase schützen. Die Folge: Sie addieren zu den Minizinsen Risikozuschläge von 0,5 oder 1 Prozentpunkt, je nach Höhe des Eigenkapitals. Kann der Kunde kein regelmäßiges Einkommen nachweisen, wird oft gar nicht finanziert.

Falsch ist zudem die Annahme, dass ein kleiner Zins den Betrag, der monatlich abzuzahlen ist, deutlich schmälert. Der Grund: Die Banken verlangen eine höhere Tilgung als früher. Die Hamburger Sparkasse beispielsweise finanziert nur noch Kredite, wenn die Kunden in der Lage sind, mit mindestens vier Prozent zu tilgen. Früher waren ein bis zwei Prozent normal.

Was soll ich tun?

Auf jeden Fall nicht zu kurzfristig denken. Denn läuft der Hypothekenkredit nach 10 oder 15 Jahren aus, ist die Immobilie in der Regel nicht abbezahlt. Steigen die Zinsen bis dahin kräftig, wird der Anschlusskredit deutlich teurer.

Wer im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung leben will, trifft eher eine Lebens- als eine Anlageentscheidung. Ist genug Kapital vorhanden, um die erträumte Immobilie zu finanzieren, gibt es keinen Grund, auf den Erwerb zu verzichten.

Ist der Kauf dagegen als Kapitalanlage geplant, steht der Renditeaspekt im Vordergrund. Und das bedeutet, abzuwägen zwischen den erhitzten Immobilienpreisen, den günstigen Kreditkosten und der Zukunftserwartung. Ein Wertzuwachs ist nicht garantiert. Es gibt nicht wenige Experten, die glauben, dass bei einer älter werdenden Bevölkerung in 30 oder 40 Jahren viele Häuser leer stehen werden und nur noch die begehrtesten Lagen hohe Preise bringen. Auf keinen Fall sollte man all sein Geld auf eine Immobilie setzen. Wenn man im Ernstfall schnell verkaufen muss, ist die Gefahr erheblicher Verluste groß.

Achtung: Offene Immobilienfonds

Sie waren schon totgesagt, weil zu viele Kunden mit ihnen in Schwierigkeiten geraten waren. Jetzt begegnen offene Immobilienfonds einem wieder häufiger bei der Beratung in Banken und Sparkassen. Sicherer sollen sie nun sein - etwa durch verlängerte Haltefristen der Anteile und begrenzte Verkaufssummen. Damit könnten sie ein Mittel sein, am Immobilienboom teilzuhaben, ohne gleich ein Haus zu kaufen. Aber das Risiko der Wertentwicklung bei dieser Anlage bleibt.