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Fehler in den Betriebskosten: Stimmt meine Abrechnung?

Um nichts streiten Mieter und Vermieter häufiger als um Betriebskosten. Doch Fehler in der Abrechnung müssen Mieter nicht einfach hinnehmen.

Hilfe im Streit um Betriebskosten

Betriebskosten sind einer der beliebtesten Streitgründe zwischen Mietern und Vermieter. Schließlich geht es bei der "zweiten Miete" in der Regel um viel Geld. Mieter zahlen in Deutschland pro Quadratmeter und Monat im Durchschnitt 2,19 Euro an Nebenkosten.

Die "kalten Betriebskosten" wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Versicherung sind dem Deutschen Mieterbund zufolge 2009 generell teurer geworden. Ein Trend, der sich auch 2010 fortgesetzt hat: mit Preissteigerungen zwischen 1,6 Prozent für Wasser und 3,2 Prozent für Strom.

Grund genug, die Abrechnung genauer unter die Lupe zu nehmen. Die Zeitschrift Finanztest beantwortet in ihrer Juni-Ausgabe Fragen rund um das Thema Nebenkosten. stern.de dokumentiert die wichtigsten Antworten der Verbraucherexperten.

Ich habe eine hohe Nachforderung erhalten. Muss ich zahlen?

Das müssen Sie nur, wenn der Vermieter rechtzeitig abgerechnet hat und die Abrechnung nachvollziehbar ist. Jede Abrechnung muss mindestens zu jedem Posten die Gesamtkosten des Hauses nennen, den Anteil des Mieters und den Schlüssel, mit dem die Gesamtkosten auf die Mieter umgelegt worden sind. Wenn im Mietvertrag nichts anderes steht, ist die Wohnfläche der Umlagemaßstab.

Wie lange dürfen Vermieter sich mit der Abrechnung Zeit lassen?

Der Vermieter muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen, für das Kalenderjahr 2010 also bis zum 31. Dezember 2011. Die Abrechnungsperiode muss aber nicht immer das Kalenderjahr sein. Läuft sie vom 1. Juli 2010 bis zum 30. Juni 2011, hat der Vermieter bis zum 30. Juni 2012 Zeit. Nach Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderung mehr an Sie stellen. Welcher Zeitraum für die Abrechnung maßgeblich ist, steht im Mietvertrag.

Welche Posten darf der Vermieter denn überhaupt abrechnen?

Die 17 Posten, die er abrechnen darf, sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Das sind sie: – öffentliche Lasten wie Grundsteuer;
– Wasserversorgung;
– Entwässerung;
– Heizung;
– Warmwasser;
– verbundene Versorgung (Heizung und Wassererwärmung durch eine zentrale Anlage);
– Fahrstuhl;
– Straßenreinigung/Müllbeseitigung;
– Reinigung/Ungezieferbekämpfung;
– Gartenpflege;
– Beleuchtung;
– Schornsteinfeger;
– Versicherungen;
– Hauswart;
– Kabel/Antenne;
– Wäsche;
– sonstige Kosten. Die Posten müssen im Mietvertrag vereinbart sein. Der Vermieter kann darin einzeln aufzählen, welche Betriebskosten er auf Sie umlegen möchte. Er kann aber auch einfach auf die Betriebskostenverordnung verweisen.

Was sind denn „sonstige Kosten“?

Unter diesem Begriff kann der Vermieter Ausgaben für Dienste umlegen, die er im Mietvertrag als „sonstige Kosten“ genannt hat. Rechnet Ihr Vermieter zum Beispiel die Ausgaben für eine Dachrinnenreinigung ab, ohne dass die Position im Mietvertrag genannt ist, müssen Sie nicht zahlen.

In meiner Abrechnung stehen zwar die Gesamtheizkosten des Hauses, aber nicht, wie viel Brennstoff eigentlich verbraucht wurde. Ist das korrekt?

Nein, der Vermieter muss auch den Gesamtverbrauch angeben, bei Heizöl zum Beispiel in Litern. Fehlt die Information, ist die Abrechnung an dieser Stelle formell falsch. Hat der Vermieter errechnet, dass Sie Heizkosten nachzahlen müssen, können Sie das so lange verweigern, bis er eine korrekte Abrechnung schickt. Gelingt ihm das innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist nicht, müssen Sie gar nichts nachzahlen.

Laut Abrechnung hat der Hauswart 600 Euro erhalten. Darf die gesamte Summe auf die Mieter verteilt werden?

In den meisten Fällen nicht. Reparaturen im Haus und Wohnungsabnahmen beispielsweise sind nicht von Ihnen zu bezahlen. Erledigt der Hauswart in Ihrer Wohnanlage solche Arbeiten, müssen die 600 Euro gekürzt werden. Vielleicht haben Sie den Hausmeister schon einmal bei solchen Tätigkeiten gesehen. Dann können Sie den Vermieter darauf ansprechen und ihn auffordern, die Summe zu kürzen. Oft schätzen die Vermieter und ziehen 10 bis 15 Prozent ab. In den meisten Fällen ist das auch realistisch. Wurden Sie vom Vermieter zu einer Nachzahlung aufgefordert, können Sie bis zur Korrektur dieses Fehlers den auf den Hauswart entfallenden Anteil verweigern.

Wie gehe ich vor, wenn ich an der Höhe der Betriebskosten zweifle?

Rechnen Sie aus, wie viel Betriebskosten Sie pro Quadratmeter und Monat zahlen sollen. Beispiel: Der Vermieter verlangt von Ihnen 600 Euro im Jahr für die Hausreinigung. Sie wohnen in einer 100-Quadratmeter-Wohnung. Ihre Reinigungskosten pro Monat betragen dann 50 Cent pro Quadratmeter. Vergleichen Sie diese Zahl mit früheren Betriebskostenabrechnungen und den Werten aus dem Betriebskostenspiegel. Der Mieterbund ermittelt darin die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland (siehe im Internet unter www.mieterbund.de). Laut aktuellem Betriebskostenspiegel für 2009 zahlen Mieter für die Gebäudereini¬gung im Schnitt nur 15 Cent. Fragen Sie beim örtlichen Mieterverein nach, ob es regionale Vergleichswerte gibt. Da Sie mit 50 Cent erheblich mehr zahlen als der Durchschnitt, sollten Sie den Ver¬mieter nun um eine Erklärung bitten und in seine Abrechnungsunterlagen schauen.

Der Vermieter rechnet die Heizkosten komplett nach Quadratmetern auf alle Mieter um. Geht das?

Nein, Heizkosten sollen nach der Heizkostenverordnung mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent nach dem Verbrauch umgelegt abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung gibt Ihnen in einem solchen Fall das Recht, die Kosten um 15 Prozent zu kürzen.

Meine Wohnung ist kleiner, als es im Mietvertrag steht. Welche Fläche gilt dann bei Umlage der Betriebskosten?

Das hängt vom Umfang der Abweichung ab. Ist die Wohnung mehr als 10 Prozent kleiner als im Vertrag angegeben, muss die tatsächliche Fläche zugrunde gelegt werden. Ist die Abweichung geringer, darf der Vermieter nach der vereinbarten Fläche abrechnen.

Die Heizkosten kommen mir sehr hoch vor. Was kann ich tun?

Sie sollten – auch durch einen Vergleich mit der Vorjahresabrechnung – prüfen, ob der Kostenanstieg auf höhere Preise oder einen höheren Verbrauch zurückzuführen ist. Über die Internetseite www.heizspiegel.de erfahren Sie, wie Ihre Werte im Vergleich zum Durchschnitt in Deutschland oder Ihrer Region liegen. Über einen Blick in die Rechnungen beim Vermieter, erfahren Sie, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen sind.

Finanztest-Tipps


Prüfen:

Nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung haben Sie zwölf Monate Zeit, um Einwände vorzubringen. Fehler sollten Sie schriftlich reklamieren. Bitten Sie den Vermieter um Einsicht in die Belege zur Abrechnung, wenn Sie überprüfen wollen, ob die Beträge wirklich angefallen sind.


Vergleichen:

Ziehen Sie die Betriebskosten aus früheren Jahren heran. Bitten Sie den Vermieter um eine Erklärung, wenn die Kosten stark gestiegen sind. Vergleichen Sie Ihre Zahlen auch mit den Durchschnittswerten aus dem Betriebskostenspiegel. Fragen Sie beim Mieterverein vor Ort nach einem regionalen Spiegel.


Zahlen:

Will der Vermieter für das vergangene Jahr eine Nachzahlung, wird er auch Ihre laufenden Nebenkostenvorauszahlungen anheben. Das müssen Sie erst einmal zahlen. War die Erhöhung unbegründet, wird dies bei der nächsten Abrechnung ausgeglichen.

Stiftung Warentest
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