VG-Wort Pixel

Mietrecht Nebenkostenabrechnungen verstehen: So finden Sie versteckte Fehler in der Rechnung

Nebenkostenabrechnung
Nebenkostenabrechnung verstehen
© vladans / Getty Images
Mieter kommen nicht nur für die Nettomiete auf, sondern zahlen auch anteilig Betriebskosten. Die Abrechnung dafür sollte genau geprüft werden. Denn nicht immer stimmt, was dort steht.

Wenn im Herbst die Blätter fallen und die Dachrinne verstopfen, ist es Zeit für die Reinigung. Die Kosten dafür kann der Vermieter nicht automatisch auf seine Mieter umlegen, denn die einmaligen Kosten für die Dachrinnenreinigung fallen unter die Instandhaltung. Aber: Steht das Haus unter vielen hohen Bäumen und wird die Dachrinne daher regelmäßig gereinigt, sind die Ausgaben dafür laufend anfallende Kosten und können als "sonstige Betriebskosten" auf den Mieter abgewälzt werden. Voraussetzung: Im Mietvertrag muss konkret auf die Dachrinnenreinigung hingewiesen werden, urteilte der Bundesgerichtshof. (Az. VIII ZR 167/03). 

Allerdings: Wenn dieser Hinweis im Mietvertrag fehlt und die Mieter trotzdem über Jahre die Reinigung gezahlt hat, sieht es schlecht aus. Laut dem Bundesgerichtshof muss der Vermieter davon ausgehen, dass sich beide Seiten stillschweigend auf die Kostenübernahme geeinigt haben (Az. VIII ZR 146/03).

Die Nebenkostenabrechnung mag auf den ersten Blick selbsterklärend sein. Doch der Teufel steckt im Detail. Mieter, die einfach die Nebenkosten zahlen und die Abrechnung nicht überprüfen, zahlen wohlmöglich zu viel. Es lohnt zumindest ein genauer Blick auf die Abrechnung, die jährlich ins Haus flattert. Die monatlich gezahlten Abschläge werden mit den tatsächlichen Kosten verrechnet. Allerdings könne sich Fehler in die Abrechnung schleichen - ob nun vorsätzlich oder durch Schusseligkeit des Vermieters. Auf jeden Fall sollten die Mieter nicht dafür zahlen. 

Das sind keine Betriebskosten

Das "Dachrinnenurteil" folgt der grundlegenden Logik der Nebenkosten: Fallen Kosten einmalig an, sind es meist keine Nebenkosten. Soll beispielsweise ein Baum im Garten gefällt werden oder müssen neue Sträucher her, sind das keine Nebenkosten. Auch Reparaturkosten sind keine Nebenkosten. Sind Schäden nachweislich durch eine Mietpartei entstanden, sind die Kosten der Beseitigung auch nicht auf alle Mieter umlagefähig. Genau hinsehen sollten Mieter bei dem Wort "Wartung", denn diese Kosten sind unter Umständen umlagefähig. Wird der Aufzug gewartet, können die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden. Versteckt sich aber eigentlich eine Reparatur dahinter, muss der Mieter nicht Zahlen. Bei der "Baumwartung", also der Kontrolle von hohen Bäumen auf dem Grundstück, müssen Mieter auch nicht zahlen: Es sind keine Betriebskosten.

Leerstand in Mietshäusern

Ein häufiger Fehler ist Umlage von Kosten, wenn nicht alle Wohnungen im Haus vermietet sind. Steht eine Wohnung leer, muss der Vermieter für die anteiligen Kosten für Gehwehreinigung, Müll und Co. aufkommen. Umlegen auf die anderen Mieter darf er die Kosten nicht.

Kommt die Nebenkostenabrechnung zu spät, müssen sie eventuelle Nachforderungen nicht mehr zahlen. Der Vermieter hat in der Regel zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (meist das Kalenderjahr) Zeit, um Nachzahlungen zu verlangen. Erhält die Mieterin die Abrechnung später, muss sie Nachforderungen nicht mehr zahlen. Ein Guthaben auf dem Nebenkostenkonto bleibt davon unberührt. 

Juristen unterscheiden formale und inhaltliche Fehler bei der Abrechnung. Finden sich Fehler, wie ein falscher Absender oder Adressat, ist die Abrechnung unwirksam. Inhaltliche Fehler sind beispielweise Posten auf der Rechnung, die gar nicht umgelegt werden dürfen. Dazu zählen Verwaltungskosten, aber auch die Gebühren für die Kontoführung. 

Es lohnt sich die gezahlten Vorauszahlungen mit der finalen Abrechnung zu vergleichen. Manchmal fehlen gezahlte Beträge des Mieters und werden so zweimal abgerechnet. 

Wenn der Hausmeister nicht richtig arbeitet

Ein weiterer Knackpunkt ist der Hausmeister-Service. Immer wieder müssen Gericht über angeblich zu faule Hausmeister urteilen. Meist erlauben die Gerichte den genervten Mietern nicht, die Betriebskosten für den Hausmeister zu beanstanden. So urteilten beispielsweise die Amtsgerichte in Oldenburg (Az. 11 C 62/12 (XXVIII))und in Dresden ( Az. 140 C 4830/05). Die Rechnung kann lediglich um ein paar Prozentpünktchen gekürzt werden. Dafür müssen die Mieter aber auch nachweisen (am besten per Foto), welchen Mangel sie anprangern. Der schlampige Winterdienst auf dem Gehweg? Oder das verdreckte Treppenhaus? Nur wer Belege und Nachweise erbringen kann, hat eine Chance vor Gericht. Und sollte dies direkt anzeigen. Wer wartet, bis die Betriebskostenabrechnung ins Haus flattert, hat wenig Chancen, Geld zurückzufordern.

Streitpunk Heizkosten

Ebenfalls ein kritischer Posten sind die Heizkosten. Die Markwächter von Deutschlands Verbraucherzentralen haben 1000 Abrechnung kontrolliert, mehr als ein Drittel war fehlerhaft oder zumindest klärungsbedürftig. Zu den genauen Fehlern und Fällen äußern sich die Verbraucherschützer nicht, weisen aber auf die allgemeinen Fallstricke hin: Mieter sollten den Abrechnungszeitraum sowie Abrechnungsfrist, die Vorauszahlung und die Energiebezugskosten im Blick behalten. Auch die Vergleichswerte aus den Vorjahren geben Hinweise, ob die Abrechnung fehlerhaft ist. Gibt es Anhaltspunkte, dass die Rechnung nicht korrekt ist, sollten Sie handeln. "Fehlerhafte Heizkostenabrechnungen müssen Sie nicht einfach hinnehmen. Sie haben das Recht, die Rechnungen und Belege, auf denen Ihre Abrechnung basiert, einzusehen und zu überprüfen", so die Verbraucherschützer. "Ist Ihre Heizkostenabrechnung fehlerhaft, sollten Sie Widerspruch einlegen."

Ahnen Mieter, dass etwas nicht richtig sei kann, können sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter bekommen. Dort können sie die Abrechnungen prüfen: Hat der Vermieter ein günstiges Unternehmen beauftragt oder vielleicht gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen? 

Recht auf Belegeinsicht

Mieter haben ein Recht auf Einsicht der Belege. Bei strittigen Themen ist es ratsam, einen Zeugen zur Einsicht mitzunehmen und Kopien von Rechnungen zu machen, die beanstandet werden. Gibt es keinen Kopierer, hilft zur Not auch die Handy-Kamera. 

Bis zur Klärung der Streitigkeiten haben Mieter zwei Optionen: Entweder sie zahlen die Nebenkosten "unter Vorbehalt einer Rückforderung". Oder sie zahlen nur den streitfreien Betrag und behalten die restliche Summe ein. Diese Variante birgt allerdings die Gefahr, dass dem Mieter gekündigt wird. Denn belaufen sich die nicht gezahlten Summen auf einen Betrag, der so hoch ist wie eine Monatsmiete, kann der Vermieter den Vertrag kündigen. 


Mehr zum Thema


Wissenscommunity


Newsticker