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Analyse

Wohnungspolitik: Wien ist ein Paradies für Mieter? Das ist leider ein Mythos

In Wien zahlen viele Mieter nur etwas mehr als fünf Euro pro Quadratmeter - soweit die Theorie. In einer Studie haben Experten die Hauptstadt Österreichs mit dem deutschen Mietwohnungsmarkt verglichen. Das Ergebnis zeigt: Ganz so günstig ist es in Wien schon lange nicht mehr.

Wien von oben

Der Wiener Wohnungsmarkt gilt als besonders günstig. Doch so ganz stimmt das nicht.

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Wien gilt als Mekka für Mieter: Der Stadt selbst gehört rund ein Viertel aller Wohnungen, der Mietpreis ist gedeckelt. Auch die Verwaltung des Wohnraums übernimmt die Stadt und erzielt mit der Vermietung Gewinne, die wieder reinvestiert werden müssen. Für Mieter in deutschen Großstädten klingt das zunächst himmlisch - denn dort stiegen die Mieten in der vergangenen Jahren auf immer neue Rekordwerte. 

Anders als in Deutschland, wo Sozialwohnungen meist nur einen gewissen Zeitraum - zehn, zwanzig Jahre - einen günstigen Mietpreis haben, bleiben die Wiener Wohnungen in der Sozialbindung. Die Hälfte aller Wohnungen in der Stadt wird an Familien unter einer gewissen Einkommensgrenze vergeben.

Ursprung des Wiener Mieten-Mythos ist eine Bauphase nach dem ersten Weltkrieg, in der die Stadt im großen Stil den sozialen Wohnungsbau vorangetrieben hat - und die Wohnungen bis heute im Bestand hält. Allein zwischen 1923 und 1934 entstanden Wohnungen für rund 220.000 Menschen.

Wien als Vorbild für andere Mietmärkte

Immer wieder wird das Modell Wien auch für deutsche Großstädte ins Spiel gebracht. Abgesehen von einer ganz anderen historischen Entwicklung der Städte gibt es aber noch weitere Punkte, die an dem schillernden Vorbild Wiens rütteln, zeigt eine Untersuchung der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland. Darin nehmen die Experten den Wohnungsmarkt in Wien genauer unter die Lupe und vergleichen ihn mit deutschen Großstädten.

Wien gilt nach Berlin als zweitgrößte, deutschsprachige Stadt mit derzeit rund 1,9 Millionen Einwohnern. Um 1910 war die Stadt mit rund 2,1 Millionen Einwohnern deutlich dichter besiedelt, doch bis zum Jahr 2000 sank die Zahl kontinuierlich. Erst seit der Jahrtausendwende zieht die Einwohnerzahl wieder an. Das jährliche Bevölkerungswachstum liegt bei rund 1,59 Prozent und somit über den Werten von Hamburg (1,06 Prozent) und München (1,07 Prozent). 

Es überrascht also wenig, dass auch die Neubauaktivitäten in Wien in den vergangenen Jahren wieder stark angezogen haben. Wurden zwischen dem Jahr 2000 und 2014 jährlich nur rund 5000 neue Wohnung fertiggestellt, sind es inzwischen rund 10.000. Doch schon hier zeigt sich eine Schwäche der Datenlage in Österreich, so die Studienautoren. Zwar würden in der österreichischen Statistik Zuwachs und Abgang von Wohnungen verzeichnet. "Im  Gegensatz zu allen anderen Bundesländern sind aus  Wien aber keine Angaben verfügbar", heißt es in der Studie. "Im restlichen Österreich entstehen etwa 20 Prozent aller Wohnungen durch Baumaßnahmen im Bestand. Ob diese Quote auf Wien übertragbar ist, ist unbekannt, da speziell das Wiener Mietrecht z.B. starke Anreize für Wohnungszusammenlegung mit über 130 Quadratmeter setzt."

So teilt sich der Wiener Mietmarkt auf

In Wien teilt sich der Mietmarkt in unterschiedliche Segmente auf, so die Studie. "Zu  unterscheiden  sind  Gemeindewohnungen,  geförderte  Mietwohnungen,  regulierte  private Mietwohnungen  und  nicht‐regulierte  private Mietwohnungen", so die Studienautoren. Den größten Anteil haben demnach die privaten Mietwohnungen mit knapp 35 Prozent, der geringste Anteil fällt auf Selbstnutzerwohnungen mit knapp 20 Prozent. Dazwischen liegen die Gemeindewohnungen (24,7 Prozent) und Wohnungen gemeinnütziger Bauvereinigungen (GBV) mit 20,7 Prozent.

Ein Blick auf die Neuvermietungen zeigt: Vor allem bei den privaten Wohnungen gibt es Fluktuation. Das hat Gründe: Die Gemeindewohnungen gehören der Stadt und sind dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) unterworfen. Diese Gesetze schützen den Mieter besonders. Bei den privaten Wohnungen kommen das MRG nur zum Tragen, wenn die Immobilie bis 1949 gebaut wurde.

Vor allem bei privaten Altbauwohnungen (die in Deutschland meist besonders teuer sind), sind die Mieten gedeckelt. Und das schon seit dem ersten Weltkrieg. Die Höhe der Miete richtet sich nach dem sogenannten Kostenmietprinzip zur Bestimmung der Richtwertmiete: Die Mieter zahlen so viel an Miete, wie sie dem Vermieter Kosten verursachen - aber eben auch nicht mehr. Diese Richtwertmiete liegt in Wien bei 5,81 Euro. 

Sehr hohe Betriebskosten

Das klingt für deutsche Großstadtmieter fantastisch. Doch die Betriebskosten können die Wohnungen merklich teurer machen. Denn in Wien gilt: "Alle Betriebskosten sind auf den Mieter umlegbar,  was in einem Kostenmietsystem zwingend ist." Eine Unterscheidung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Betriebskosten existiert in Österreich nicht", schreiben die Studienautoren. In Deutschland hingegen kann nicht alles auf den Mieter abgewälzt werden. Und so belaufen sich die kalten Betriebskosten in Wien im Durchschnitt auf 2,35 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg und Berlin hingegen nur bei 1,60 Euro. In München zahlen Mieter 1,50 Euro. 

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Ein weiterer Punkt, der Mietwohnungen teurer macht: In Österreich unterliegt die Vermietung von Wohnraum dem ermäßigtem Umsatzsteuersatz von zehn Prozent. Die Steuer wird vom Mieter gezahlt. In Deutschland hingegen ist die Wohnungsvermietung ganz von der Umsatzsteuer befreit. 

Wien, Hamburg, Berlin: Mieten kaum vergleichbar

In Deutschland wird die Miete anhand der Neuvertragsmieten verglichen. Dafür werden die Angebote in den Wohnungsanzeigen herangezogen. "Entsprechende  Daten  werden von verschiedenen Anbietern gesammelt und stehen Wissenschaft, Politik und Medien zur Verfügung und werden von diesen regelmäßig genutzt", wissen auch die Studienautoren. Diese Auswertungen gibt es für Österreich allerdings nicht oder nur für sehr kleine Teilmärkte, so dass ein Vergleich nur schwer möglich ist. So liegen die Neuvertragsmieten der Bestandswohnungen in Berlin im Jahr 2018 bei 10,42 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg bei 11,53 Euro und in München bei 17,29 Euro. In Wien, wo die Datenlage deutlich unübersichtlicher ist, nennen die Studienautoren den Quadratmeterpreis von rund 11 Euro. Das zeigt: Wien ist sogar teurer als Berlin. 

Eine weitere Möglichkeit, die Mieten zu vergleichen, bietet der Mikrozensus, eine Zufallsstichprobe der privaten Haushalte, der europaweit harmonisiert ist. "Auch im deutschen Mikrozensus werden die entsprechenden Angaben zur Wohnsituation erhoben. Wird nun mit der gleichen Definition wie in Wien die Neuvertragsmiete (Mikrozensus) berechnet, so lagen in Berlin die Neuvertragsmieten  bei  9,0  Euro pro Quadratmeter, in Hamburg bei 10 Euro pro Quadratmeter und in München bei 14,60 Euro pro Quadratmeter. Der Unterschied zu Wien beträgt daher nur noch 1,21 Euro pro Quadratmeter (Berlin), 2,21 Euro pro Quadratmeter  (Hamburg) und 6,81 Euro pro Quadratmeter (München)", heißt es in der Studie.

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Mieter müssen Wohnung pflegen

Anders als in Deutschland werden viele Instantsetzungspflichten auf den Mieter abgewälzt. "Im  Altbaubestand sei der Vermieter nur "für die Erhaltung der allgemeinen Teile des Gebäudes (Mauern, Dach, Wände, Decken) zuständig und für weitere Arbeiten nur bei  ernsten Schäden oder bei erheblicher Gesundheitsgefährdung. Der  Mieter hingegen hat die Mietsache  sowie 'im besonderen Lichtleitungs-,  Gasleitungs-,  Wasserleitungs-,  Beheizungs‐ (einschließlich  von  zentralen Wärmeversorgungsanlagen) und  sanitären Anlagen so zu warten […] und so instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst' (§ 8 Abs. 1 MRG)", so die Studie. Während in Deutschland der Vermieter sich um die Leitungen, kaputte Lichtschalter, gesprungene Fliesen und Co. kümmern muss, bleibt das in Österreich am Mieter hängen - und das geht schnell ins Geld.

Und diese Praxis bringt weitere Probleme mit sich: Mieter setzen nicht nur die Pflegearbeiten um, sondern modernisieren häufig auch die Wohnungen. Frisch gekachelte Bäder, neue Fußböden, Isolierung oder neue Elektrik innerhalb der Wohnung ist nicht mehr im Eigentum des Besitzers, sondern des Mieters. Und so sind Ablösezahlungen bei Mieterwechsel die Regel. In der Studie wird eine Wohnungsanzeige zitiert, in der die Nachmieter mit einer Abstandszahlung von 28.000 Euro rechnen müssen - für ein neues Badezimmer, Kücheneinbauten und Wasserbetten. "Das Institut für empirische Sozialforschung zeigt, dass 22 Prozent der Neumieter im Gemeindebau beim Bezug einer Wohnung eine Ablösung zahlen mussten und 25 Prozent im geförderten Wohnungsbau. Die Ablösen betrugen im Median allerdings nur noch 2000 bis 3000 Euro. Allerdings wurden in dieser Untersuchung nur junge Arbeitnehmer gefragt", so die Studienautoren. Bei älteren Mietern mit höheren Einkommen könnten demnach auch die Einbauten und Instandhaltungsarbeiten aufwendiger und somit teurer für die Nachmieter sein.

Wenig Mieterschutz in Wien

Ein weiterer Faktor lässt das strahlende Bild des Wiener Mietmarktes negativ erscheinen: Gerade die privat vermieteten Wohnungen werden meist für drei Jahre befristet vermietet und im Anschluss danach befristet verlängert. Die Mieter haben also keine verlässlichen Mietverträge, sondern könnten schnell gekündigt werden. das führe dazu, so die Studie, dass viele Mieter lieber stillhalten würden, statt sich über zu hohe Mieten zu beschweren. Und so klettern auch in Wien die Mieten - abseits des geltenden Rechts - in die Höhe. Die Stadt fordert die Mieter inzwischen auf, ihre Mieten überprüfen zu lassen. Dafür wurde eine Beratungsstelle eingerichtet, die ähnlich aufgebaut ist wie die Mietervereine in Deutschland. Auch eine Schlichtungsstelle gibt es, die Mietstreitigkeiten beilegen soll. "Trotz dieses niedrigschwelligen Angebots und der hervorragenden Erfolgsaussichten – in 90 Prozent aller Entscheidungen wurde ein nach Meinung der Schlichtungsstelle zu hoher Mietzins festgestellt und in 80 Prozent dieser Fälle konnte eine außergerichtliche Einigung erzielt werden – wird es nur selten in Anspruch genommen", berichten die Studienautoren. Mit dem Ergebnis: "Die tatsächlich gezahlte durchschnittliche Bestandsmiete (bruttokalt) in Wiener Altbauten ist mit 9,20 Euro pro Quadratmeter etwas höher als in Hamburg (8,94 €/m²), deutlich höher als in Berlin (7,52 €/m²) aber niedriger als in München (ca. 10,40 €/m²)." 

Wohnungen ohne Heizung und Bad

Bei den Gemeindewohnungen ergibt sich ein anders Bild: Das Bestandsmietniveau lag 2018 bei 3,90 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Kommen die (im Vergleich zu Deutschland sehr hohen) Nebenkosten von 2,54 Euro pro Quadratmeter dazu, wohnen die Menschen inklusive der Umsatzsteuer für 6,80 Euro pro Quadratmeter. Die Wiener Wohnen, das kommunale Wohnungsunternehmen der Stadt, ist wohl das größte Wohnungsunternehmen Europas und sicherlich auch das günstigste. Doch solch niedrige Preise haben Folgen: Die geringen Mieteinnahmen bei den unrenovierten Altbauten erlauben kaum Investitionen. Mehr als ein Drittel aller Wohnungen im Bestand haben keine Zentralheizung und zum Teil auch kein eigenes Badezimmer. Möglicherweise haben die Mieter dies inzwischen selbst behoben - die Miete allerdings ist immer noch so günstig wie vor den Einbauten. In der Studie wird beschrieben, dass das Unternehmen inzwischen Schwierigkeiten hat, Wohnungen zu vermieten.

Melbourne wurde von Platz 1 verdrängt

Als Fazit ziehen die Studienautoren ein sehr kritisches Bild: In Wien seien gleichwertige Wohnungen zu höchst unterschiedlichen Konditionen auf dem Markt. Das komplexe Mietrecht sei intransparent, die Mieten könnten kaum miteinander verglichen werden. Schaut man genau hin, zeigt sich, dass Wohnen in Wien nicht unbedingt immer auch günstiger und besser sein muss. Tatsächlich würden Mieterhaushalte existieren, "die zu traumhaften Konditionen in tollen Wohnungen wohnen." Doch es gebe eben auch abgewohnte Buden zu alptraumhaften Konditionen. Dass sich Wien mit dem Mythos des Mieterparadieses auch vermarktet, sei auch durch die eigene Marketingabteilung des städtischen Wohnungskonzerns zu begründen. Das Wiener Mietsystem sei "teuer, unsicher, streitanfällig, bürokratisch, intransparent und ungerecht, gerade für sozial schwache Mieter," urteilen die Forscher.