Hausgeldabrechnung für Wohneigentum: Ärger lässt sich vermeiden

Für Wohnungseigentümer wiederholt sich jedes Jahr vor der Eigentümerversammlung die meist unangenehme Prozedur der Überprüfung der Hausgeldabrechnungen. Den meisten Wohnungsbesitzern ist das Thema genauso unangenehm wie die Steuererklärung, die ja auch oft zu Nachzahlungen und damit auch zu erhöhten Vorauszahlungen führt.

Trotzdem bereiten sich viele unzureichend oder gar nicht darauf vor. Oft wird sogar das Stimmrecht auf den übertragen, dessen Arbeit zur Überprüfung ansteht: den Hausverwalter. Wenn die Abrechnung und der neue Wirtschaftsplan dann beschlossen sind, wird jedoch die Zeit für Kritik und Korrektur knapp. Denn die Verwaltung benötigt Zeit, um Abrechnungen und Wirtschaftspläne auszufertigen und zu übersenden. Die Anfechtungsfrist für die in der Eigentümerversammlung getroffenen Beschlüsse beträgt nur einen Monat.

Entweder ist dann Hektik angesagt - Anwälte können davon ein Lied singen - oder die Wohnungseigentümer kommen tatsächlich erst zum Rechtsberater, wenn die Frist abgelaufen ist - also leider zu spät. Der unzufriedene Wohnungseigentümer muss dann damit leben, bis im nächsten Jahr dasselbe Procedere von vorne beginnt.

Gerade aber wenn es ums Geld geht, sollte der Wohnungseigentümer sein Kontrollrecht ausüben oder zumindest ausüben lassen. Der vermietende Wohnungseigentümer ist überdies auf eine korrekte Abrechnung angewiesen, da auf dieser Abrechnung letztendlich auch die Abrechnung für seinen Mieter beruht.

Die Kontrolle der Abrechnung ist weniger kompliziert als man meint. Es handelt sich nämlich um eine reine Ausgaben-Einnahmen Rechnung, die letztlich so schwer nicht zu überprüfen ist.

Jeder Wohnungseigentümer kann zudem in Erfahrung bringen, wann die Eigentümerversammlung stattfinden wird, in der die Abrechnungen und die Wirtschaftspläne diskutiert und beschlossen werden sollen. Entwürfe dieser Abrechnungen werden von jeder seriös arbeitenden Verwaltung bereits vor der Versammlung vorgelegt, damit gegebenenfalls Einwendungen noch berücksichtigt werden können.

Sobald die Entwürfe vorliegen, sollte in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften durch den Beirat, ansonsten durch den Eigentümer selbst - gegebenenfalls mit Hilfe fachkundiger Dritter - eine Überprüfung der Unterlagen erfolgen.

• Liegt eine geordnete, übersichtliche und nachvollziehbare Aufstellung der Kosten vor, die alle Einnahmen und Ausgaben enthält.
• Anfangsbestände der Konten und der Instandhaltungsrücklage und als Gegenposten der Endbestand der Konten und Instandhaltungsrücklage.
• Sind Zinserträge erzielt worden und verbucht.
• Sind zusätzliche Informationen aufgeführt nämlich - z.B. Forderungen oder Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen anderen Wohnungseigentümern oder Dritten.
• Wird in der Abrechnung der richtige Kostenverteilungsschlüssel (nach Teilungserklärung oder Beschluss) benutzt.
• Hat eine richtige Verteilung der Kosten stattgefunden, die nur einzelne Wohnungseigentümer betreffen.

Sofern diese Punkte abgehakt werden konnten und durch stichprobenhafte Überprüfung der Konten und der zugrunde liegenden Rechnungen als richtig festgestellt werden, so darf davon ausgegangen werden, dass die Abrechnung im Grundsatz korrekt erstellt wurde. Basierend auf dieser Rechnung sollte dann der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr aufgestellt werden, der ebenfalls diesen Kriterien zu entsprechen hat.

Die geschätzten Einnahmen und die geschätzten Ausgaben müssen aus der Abrechnung aufgrund einer vernünftigen Prognose nachvollziehbar sein. Sollten einzelne Punkte unklar oder nicht nachvollziehbar sein, sollte diesbezüglich sofort die Verwaltung angesprochen werden.

Jede vernünftige Verwaltung wird, bevor sie Abrechnung und Wirtschaftsplan zur Abstimmung vorlegt, notwendige Korrekturen vornehmen, da sie letztlich in der Eigentümerversammlung, entlastet werden möchte.

Liegen dann überprüfte Abrechnungen und überprüfte Wirtschaftspläne, gegebenenfalls korrigiert, vor, kann der Wohnungseigentümer beruhigt in der darauf folgenden Versammlung, gegebenenfalls nach nochmaliger Diskussion und Erläuterung einiger Punkte, seine Zustimmung geben. Böse Überraschungen, die mit einer kostenträchtigen Anfechtungsklage aus der Welt geschafft werden müssen, können so vermieden werden.

Es ist wie mit vielen Dingen im Leben: Sich vorher drum kümmern ist oft lästig, aber im Allgemeinen billiger, als nachher Fehler beseitigen zu müssen.