Immobilien Nie wieder Miete zahlen


Der Nachbar zu laut, der Vermieter zu gierig - Zeit, sich nach eigenen vier Wänden umzusehen. Aber rechnen Sie vorher aus, ob Sie sich eine Immobilie auch leisten können.

Das eigene Haus? Wäre schon irgendwie toll. Nie wieder nerv tötende Mitbewohner. Nie wie der Geld in den Rachen der Vermieter werfen. Und so viel Platz. Endlich kann man Robbie Williams oder die Fünfte von Beethoven so laut hören, wie man möchte. Auch noch um drei Uhr morgens. Schon toll. Oder?

Für 43 Prozent aller Deutschen ist Immobilieneigentum laut einer repräsentativen Emnid-Umfrage der Favorit beim privaten Vermögensaufbau. Betongeld gilt als sichere und solide Kapitalanlage. Mit zunehmendem Alter werden die eigenen vier Wände immer attraktiver. Dabei geht es nicht nur um die Rendite, die ein Haus oder eine Wohnung bringt. Wichtiger sind oft psychologische Faktoren. Man will sich "zu Hause fühlen" und "selbstbestimmt leben können", sagt Thomas Beyerle, Marktforscher bei der Allianz-Dresdner Immobiliengruppe.

Wer sich entschieden hat, in Grund und Boden zu investieren, kann zwischen direkten und indirekten Anlageformen wählen. Es muss also nicht unbedingt die selbst genutzte Immobilie sein.

So ermöglichen Immobilienfonds oder Anteile an Grundeigentümer-Genossenschaften die indirekte Beteiligung an Immobilienvermögen.
Vorteile: Der Einstieg ist bereits mit kleinen Summen möglich, aussteigen können Anleger (außer bei geschlossenen Fonds) jederzeit. Auf diese Weise lässt sich bequem so viel Immobilie wie gewünscht in die private Vermögensbilanz mischen. Weiterer Pluspunkt: Das Immobilienvermögen ist nicht auf ein einziges Haus oder eine einzelne Wohnung beschränkt, sondern umfasst Bruchteile an Dutzenden Gebäuden in verschiedenen Regionen und Nutzungsarten. Und: Die Wertschwankung von Immobilien-Anteilen ist in der Regel gering.

Doch das indirekte Engagement hat auch Nachteile. Die Beteiligung an Fonds kostet Ausgabe- und Verwaltungsgebühren, sodass sich die Beteiligung erst nach einigen Jahren lohnt. Beispiel: Wer Anteile an einem offenen Immobilienfonds erwirbt, zahlt in der Regel zunächst einen Ausgabeaufschlag von fünf Prozent. Da die langfristige Wertentwicklung solcher Fonds pro Jahr bei etwa fünf Prozent liegt, verdient der Anleger im ersten Jahr mit seinem Investment praktisch keinen Cent. Außerdem hat der Käufer keinen Einfluss auf die Objekte, denn ein Fondsmanagement bestimmt, was mit den Immobilien passiert: Werden sie sorgfältig gepflegt? An wen wird vermietet? Wann und zu welchem Preis wird das Gebäude wieder verkauft?

Diese Entscheidungen kann der Direktinvestor selbst fällen. Dabei gibt es zwei Varianten: Kauf beziehungsweise Bau einer Immobilie entweder zur Vermietung oder zum Selbstnutzen. Die Nachteile des Direkteinstiegs sind in beiden Fällen ähnlich: eher geringe Rendite, hohe Instandhaltungskosten, aufwendige Planungen und zahlreiche Regeln beim Bauen oder Kaufen. Wer sein Eigenheim selbst bewohnen will, ist zudem weniger mobil - zum Beispiel bei der Jobsuche. Wem dies jedoch bewusst ist, der kann sich über eine Reihe von Vorteilen freuen.

So steigt in der Regel die Lebensqualität in den eigenen vier Wänden deutlich. Und ist die Hypothek einmal abgelöst - das Objekt also schuldenfrei -, ist die selbst genutzte Immobilie eine gute Altersvorsorge. Zusätzlicher Vorteil: Eine auf Kredit gekaufte Immobilie ist die einzige Geldanlage, die man nicht nur "besparen", sondern schon während der Sparzeit nutzen kann. Finanzexperten nennen diesen Effekt "Sparen mit Spaß".

Ob und wie gut man für den Kauf selbst genutzten Wohneigentums gerüstet ist, lässt sich mit Hilfe der Check-Tabellen prüfen, die der stern in Zusammenarbeit mit dem Forschungsinstitut für Finanzdienstleistungen Evers & Jung erarbeitet hat. Fällt dieser Selbsttest positiv aus, stellt sich die Frage der Finanzierung. Wie viel Immobilie ist bezahlbar? Wie wird aus eigenen Ersparnissen und verschiedenen Kreditmöglichkeiten der optimale Finanzierungsmix?

Dabei können Verbraucher nur auf wenige Faustregeln bauen. Sie sollten hierzu die wichtigsten Stellschrauben kennen, die Immobilienkredite teuer oder günstig machen: der (effektive) Zins, die Tilgungsrate sowie die Laufzeiten von Zinsbindung und Tilgungsplan. In der Regel gilt dabei:

* Je länger der Zins für einen Kredit fest vereinbart wird (Zinsbindungsfristen von fünf bis 20 Jahren), desto höher ist dieser Zins. Umgekehrt: Je kürzer diese Bindungszeit gewählt wird, desto geringer ist zwar der Zins - aber desto größer ist auch das Risiko steigender Zinszahlungen für die Restschuld, nachdem die vereinbarte Frist abgelaufen ist.
* Je länger die Laufzeit ist, in der Sie den Kredit tilgen (Tilgungsplan), desto höher ist der Gesamtpreis für den Kredit. Aber: Je niedriger die Tilgungsrate (in Prozent) und je länger deren Laufzeit, desto geringer sind Ihre monatlichen Belastungen.

Verbraucher müssen also ihre persönlichen Vorlieben und ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit prüfen. Grob gesagt lautet die Wahl: Entweder bezahlen Sie über lange Zeit berechenbar geringe Monatsraten. Oder Sie tilgen, soviel die Haushaltskasse gerade noch hergibt (auch per Sondertilgung), haben aber dafür die Schulden schneller abbezahlt und unter dem Strich weniger für Ihre Immobilie hingeblättert. Gute Finanzierungspläne sollten zwischen diesen beiden Extremen eine persönlich zugestrickte Abzahlvereinbarung bieten.

Tipp

: Bauherren sollten sich in jedem Fall mehrere Finanzierungen berechnen lassen und in Ruhe vergleichen.

Die besten Zinsangebote für Immobilienkredite (auch: Annuitätendarlehen) liegen derzeit zwischen knapp über vier Prozent Jahreszins bei fünf Jahren und rund 5,5 Prozent bei 20 Jahren Bindungszeit. Zur Orientierung: Vor 20 Jahren mussten Häuslebauer etwa den doppelten Preis für Baugeld hinlegen. Ein dramatischer Zinsanstieg droht der heutigen Bauherren-Generation aber nicht. "Wir erwarten in den nächsten Wochen Hypothekenzinsen zwischen 4,7 und 4,9 Prozent für zehn Jahre Laufzeit", sagt Robert Haselsteiner, Vorstand der Münchner Kreditmaklerfirma Interhyp. Laufend aktualisierte Zinswerte und -vergleiche finden sich im Internet beispielsweise unter www.baugeld-vergleich.de. Messen Sie ruhig das Angebot Ihrer Hausbank an diesen Offerten. Generell sehr günstige Immobilienkredite für Selbstnutzer vergibt die bundeseigene Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Antragstellung und Abwicklung übernimmt die Hausbank. Unbedingt danach fragen!

Zur Entscheidung über die optimale Finanzierung gehört aber auch ein wenig Weitblick. Einschätzen müssen Eigenheimbauer nämlich nicht nur ihre aktuellen familiären und beruflichen Umstände, sondern vor allem ihre Zukunft - so gut das möglich ist. Wer heute über ein knappes Monatsbudget verfügt, sollte dies nicht zu hoch belasten, sondern eher langfristig mit konstanten Raten rechnen. Das kann auch für Verbraucher mit gesichertem Einkommen (wie Beamte) sinnvoll sein. Denn mit langen Zinsbindungszeiten (15 Jahre und mehr) und den damit festgeschriebenen Raten wird die Immobilie mit jeder zukünftigen Einkommenserhöhung "billiger". Gutverdiener dagegen können durch ihren heutigen Einkommensvorsprung schneller schuldenfrei werden, also auf etwas kürzere Zinsbindungszeiten und höhere Tilgungen setzen.

Ist das Finanzielle geklärt, kann die Suche nach dem richtigen Objekt beginnen. Gleich ein ganzer Reigen von Eigenschaften macht ein Objekt zur persönlich "richtigen" Immobilie. Abgesehen vom Preis zuallererst die Lage: Stimmen Region, Nachbarschaft, Verkehr, Freizeit- und Bildungsangebote? Wie steht es um den technischen und optischen Zustand, die Ausstattung, Erweiterungsmöglichkeiten?

Prüfen Sie genau, ob das ausgesuchte Objekt für Sie ganz persönlich wirklich "so toll" ist (siehe Buchhinweise), wie es auf den ersten Blick wirkt. Seien Sie dabei kritisch mit jeder Offerte und mit sich selbst - aber bedenken Sie: Die für jedermann finanzierbare, absolute "Traumimmobilie" ohne den klitzekleinsten Haken wird gerade deshalb so genannt, weil es sie in aller Regel nur im Traum gibt.

Frank Donovitz

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