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Immobilienkredite im Vergleich: Bauzinsen bleiben im Keller

Kredite für Bauherren und Hauskäufer bleiben weiter auf historisch niedrigem Niveau. Wer die Angebote sorgfältig prüft, kann mehrere zehntausend Euro sparen. Welche Bank die besten Kurse bietet.

Von Peter Neitzsch

Wer fürs Eigenheim einen Kredit aufnimmt, sollte Zinsen, Tilgung und Laufzeit gut durchrechnen

Wer fürs Eigenheim einen Kredit aufnimmt, sollte Zinsen, Tilgung und Laufzeit gut durchrechnen

Auch wenn die Eurokrise nicht mehr die Titelzeitungen der Tageszeitungen bestimmt, sichere Geldanlagen sind nach wie vor heiß begehrt. Und nicht anderes sind Häuslebauer oder -käufer für Banken. Denn das Ausfallrisiko bei der Immobilienfinanzierung ist relativ gering: Die Darlehen sind über eine Hypothek abgesichert. In der Folge vergeben die Geldhäuser Kredite an Eigenheimbesitzer zu extrem günstigen Konditionen.

Gleichzeitig ist die Auswahl an Krediten für Bauherren und Wohnungskäufer so groß wie nie und der Wettbewerb entsprechend hart. Bauherren, die jetzt gut vergleichen, können daher allein durch die Wahl des richtigen Anbieters mehrere zehntausend Euro sparen, wie eine Untersuchung der Stiftung Warentest ergeben hat.

Für die Zeitschrift "Finanztest" hat die Stiftung die Angebote von insgesamt 92 Anbietern unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro mit 20 Jahren Zinsbindung hätten die Kreditnehmer beim teuersten Anbieter fast 40.000 Euro mehr gezahlt als beim günstigsten. So gab es den Baukredit bei Direktbanken ohne Filialen, wie der Enderlein oder dem Hypothekendiscount, bereits für einen Zinssatz von 3,19 Prozent. Von den überregionalen Anbietern mit bundesweitem Filialnetz machte die Hypovereinsbank mit 3,29 Prozent das beste Angebot. Für den teuersten Kredit wurden bei derselben Laufzeit 4,85 Prozent fällig.

Bausparkassen bieten attraktive Riester-Kombi

Im Durchschnitt sind zehnjährige Darlehen derzeit für knapp drei Prozent Zinsen zu haben, 15 Jahre Laufzeit kosten 3,5 Prozent. Zum Vergleich: Wer seine Immobilie in den Jahren 2001 bis 2004 finanziert hat, musste noch Zinsen zwischen fünf und sechs Prozent zahlen. Mitunter sind momentan selbst langjährige Baukredite mit einer Zinsbindung von 20 Jahren für drei Prozent Zinsen zu bekommen. "Das wiegt selbst die zuletzt stark gestiegenen Preise in Großstädten wie Hamburg, München und Berlin mehr als auf", schreibt "Finanztest".

Besonders vorteilhafte Kredit-Angebote habe es bei Bausparkassen gegeben. Durch die Kombination mit Riester-Förderung hätten die Bausparkassen im "Finanztest"-Vergleich Darlehen mit Effektivzinsen zwischen 3,0 und 3,6 Prozent vergeben - bei festen Zinsen und Kreditraten über die Laufzeit von 18 bis 30 Jahren. Zwar ist das Wohn-Riestern etwas komplizierter, dafür bietet diese Form der Baufinanzierung viele tausend Euro an Zulagen und Steuervorteilen.

Die besten Angebote machten die Bausparkassen Schwäbisch Hall sowie die Landesbausparkassen West, Rheinland-Pfalz, Bayern und Ost. Die LBS West vergab Anfang Februar einen 150.000-Euro-Kredit zum Effektivzins von 2,99 Prozent. Dabei handelte es sich um einen Kombikredit aus einem Bausparvertrag und einem Kredit zur Vorfinanzierung der Bausparsumme. Allerdings setzt die Immobilienfinanzierung mit einem Bausparvertrag einen langen Atem voraus: Vor dem Baubeginn steht erst einmal die Ansparphase.

Worauf es bei Tilgung und Anschlusskredit ankommt

Das niedrige Zinsniveau ist auch eine gute Gelegenheit für Hausbesitzer, frühzeitig in einen günstigeren Kredit umzusatteln - und die Schuldenlast zu reduzieren. Ein Anschlusskredit kann immer dann abgeschlossen werden, wenn die Zinsbindung eines Darlehens ausläuft. "Besonders günstig" seien derzeit Anschlusskredite mit Zinsbindung, die der Bauherr innerhalb von zehn Jahren tilgt, berichtet "Finanztest". Der Vorteil: Durch die besseren Konditionen sinken die Gesamtkosten für die Finanzierung des Eigenheims und das Darlehen kann schneller getilgt werden.

Wenn die Zinsen so niedrig sind wie derzeit sollte man die Chance nutzen, den Kredit schnell abzutragen und eine entsprechend höhere Tilgungsrate wählen: "Wer seinen Lebensstandard für die zusätzliche finanzielle Belastung nicht einschränken muss, sollte zwei bis drei Prozent Tilgung vereinbaren", sagt Max Herbst von der Frankfurter Finanzberatung FMH stern.de. Vor dem Abschluss des Kredits sollten Verbraucher sich außerdem ein Recht auf Sondertilgung einräumen lassen sowie die Option, die Monatsrate im Bedarfsfall anzupassen.

Ohnehin gilt: Wer wirklich Top-Konditionen von seiner Bank bekommen will, sollte genügend Erspartes mitbringen. Denn welchen Zins der Hauskäufer am Ende tatsächlich zahlt, hängt vor allem von der Höhe des Eigenkapitals ab.

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Von Peter Neitzsch