Das eigene Häuschen gilt den Deutschen als eine der liebsten Formen der Altersvorsorge. Das Kalkül: Wer im Ruhestand mietfrei wohnen kann, ist aus dem Gröbsten raus. Nach der Abschaffung der Eigenheimzulage gab es jahrelang gar keine staatliche Förderung für den Immobilienerwerb. Das wollte die Politik ändern - mit dem sogenannten "Wohn-Riester", den es nunmehr seit dem Jahr 2008 gibt.
Entsprechende "Wohn-Riester"-Verträge gibt es beispielsweise bei Bausparkassen und Banken. Anders als bei den anderen Riester-Varianten (Rentenversicherung, Fonds- oder Banksparplan), die erst bei Renteneintritt Auszahlungen vorsehen, können die staatlichen Zulagen bei dieser Vorsorge sofort verwendet werden. Wir sagen Ihnen, warum und für wen sich Wohn-Riester lohnt.
Die Bedingungen
Wer von Wohn-Riester profitieren will, muss einigen bürokratischen Aufwand in Kauf nehmen. Anfänglich gab es auch große Einschränkungen bei der Frage, in welcher Form Wohneigentum gefördert wird. Mit dem 2013 verabschiedeten Altersvorsorgeverbesserungsgesetz kamen jedoch einige Erleichterungen. Jetzt können auch Immobilien, die vor 2008 gekauft bzw. fertiggestellt wurden, mit Wohn-Riester finanziert werden, etwa wenn Anschlussfinanzierungen anstehen. Auch alters- und behindertengerechte Umbauten und Modernisierungen können seitdem mit Geld aus Wohn-Riester-Verträgen finanziert werden. Je nachdem, wie lange die Anschaffung des Hauses oder der Wohnung zurückliegt, müssen für solche Maßnahmen allerdings mindestens 6000 bis 20.000 Euro aus dem Vertrag entnommen werden.
Der Käufer muss die Immobilie selbst bewohnen, das heißt also, sie muss für ihn der Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt sein. Wer einen Teil eines Zwei- oder Mehrfamilienhauses selbst bewohnt, kann nur für diesen Teil die Förderung in Anspruch nehmen. Für vollständig vermietete Immobilien gibt es keine Förderung.
Beim Wohn-Riestern gibt es drei Produktvarianten: Bei der klassischen und am meisten verbreiteten Variante von Wohn-Riester, dem Riester-Bausparen, wird zuerst ein bestimmter Betrag angespart und verzinst. Ist der Vertrag zuteilungsreif, gibt es von der Bausparkasse ein Darlehen. Die Zuschüsse werden sowohl während der Anspar-, als auch während der Tilgungsphase gewährt. Bei sogenannten Kombi-Verträgen wird ein Voraus-Darlehen später durch den Bausparkredit abgelöst. Das ist besonders praktisch, wenn man sofort Geld für eine Immobilie benötigt und nicht erst später bauen will. Reine Wohn-Riester-Darlehensangebote sind bislang rar gesät. Der Kunde schließt einen entsprechenden Kreditvertrag ab, die Zuschüsse fließen dann in die Tilgung.
Auch andere Formen von Riester-Verträgen lassen sich übrigens zur Finanzierung von Wohneigentum einsetzen: Man nimmt das Ersparte aus einem bestehenden Riester-Vertrag, egal, ob es sich um eine Rentenversicherung, einen Investmentfonds oder einen Banksparplan handelt, und tilgt damit den Immobilienkredit. Allerdings muss das Geld möglichst zeitnah in den Bau oder den Kauf der Immobilie fließen. Oder man nutzt das gesparte Kapital eines bestehenden Riester-Vertrages ab Eintritt in den Ruhestand und löst damit einen Baukredit ab.
Bei der Geldentnahme ist der Wohn-Riester-Kunde völlig frei. Er kann bis zu 100 Prozent seines angesparten Guthabens entnehmen – und zwar ganz ohne Rückzahlungsverpflichtung. Der bestehende Riester-Vertrag kann natürlich auch weiter bespart werden. So steht im Alter dann auch noch eine Geldrente zur Verfügung. "Die Schuldentilgung ist aber in der Regel sinnvoller, da die Zinsen im Sparvertrag niedriger sind als die Kreditzinsen für das Eigenheim", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.
Besserverdiener und Familien profitieren
Die Förderung ist wie bei allen Riester-Produkten gleich: Zur Grundzulage von 154 Euro kommen eventuelle Zulagen für Kinder (185 Euro bzw 300 Euro für ab 2008 Geborene) hinzu. Das gilt aber nur, wenn der errechnete Mindesteigenbeitrag (4 Prozent vom Brutto des Vorjahreseinkommens abzüglich Zulagen) eingezahlt wird. Sonst fließen die Zulagen anteilig. Auch für Wohn-Riester gibt es den Berufseinsteigerbonus für unter 25-Jährige von einmalig 200 Euro. Außerdem gibt es noch eventuelle steuerliche Vorteile, denn die geförderte Tilgung kann jährlich bis maximal 2100 Euro als Sonderausgabe abgesetzt werden. Damit beide Ehepartner die Grundzulage kassieren, muss jeder einen eigenen Kreditvertrag abschließen.
Lohnen kann sich der Wohn-Riester vor allem für Besserverdiener sowie Familien mit Kindern. Denn für jedes Kind, für das noch Kindergeld fließt, zahlt der Staat auch die Riester-Zulage. Damit kann man zwar keine Riesensprünge bei der Baufinanzierung machen. Doch ein Darlehen abzubezahlen, würde ohne Förderung 20 bis 23 Monate länger dauern, so hat es Ökotest modellhaft berechnet. (Ausgabe 04/2013). Das bedeutet aber auch, dass sich der Kunde jede Menge Zinsen spart.
Der größte Nachteil des Wohn-Riesterns
Soweit, so gut. Doch ist keine Medaille ohne zwei Seiten. Der größte Nachteil des Wohn-Riesterns: Die Altersvorsorge ist in der eigenen Immobilie gebunden. Das gilt auch für den staatlich geförderten Teil. Wer die Immobilie verkauft, muss das gesamte geförderte Riester-Vermögen - also die Eigenbeiträge und Zulagen - in einen anderen Riester Vertrag einzahlen. Dann verschwindet zwar ein Teil des Verkaufspreises gleich wieder in einem Sparvertrag oder alternativ in einem neuen Eigenheim, dafür bleibt aber die Förderung erhalten.
Für diese Entscheidung zwischen neuem Eigenheim oder neuem Sparvertrag hat man fünf Jahre Zeit. Wer das Objekt vermietet, muss ebenfalls den geförderten Betrag in einen neuen Riester-Vertrag einzahlen oder aber die staatliche Förderung aus Zulagen und Steuervorteilen zurückzahlen. Nur bei einer befristeten Vermietung bleibt die Förderung erhalten, wenn der Eigentümer aus beruflichen Gründen umziehen musste. Dann muss er aber bis spätestens zum 67. Lebensjahr wieder einziehen.
Außerdem verlangen die Regularien der Riester-Förderung, dass der geförderte Kredit bis spätestens zum 68. Lebensjahr abbezahlt ist. Ist er das nicht, muss der Sparer auf einen ungeförderten Kredit mit eventuell deutlich ungünstigeren Konditionen umstellen. "Das ist eine sinnvolle Regelung, da Eigenheimbesitzer ohnehin rechtzeitig schuldenfrei sein sollten, um Rücklagen für Renovierungen bilden zu können", sagt Verbraucherschützer Nauhauser.
Versteuerung in der Rentenphase
Und schließlich schlägt ausgerechnet im Ruhestand der Fiskus dann mit der Steuerkeule zu: Während in der Ansparphase wie bei allen Riester-Produkten Beitragszahlungen und Förderung komplett steuerfrei sind, werden zum Rentenbeginn Steuern auf die geförderten Spar- und Tilgungssummen fällig (Stichwort: nachgelagerte Besteuerung). Sie richten sich nach dem individuellen Steuersatz des Riester-Rentners.
Wie aber funktioniert das, wenn das Geld schon vor Rentenbeginn entnommen und zur Darlehenstilgung eingesetzt wurde? Dafür hat sich die Bundesregierung etwas Besonderes ausgedacht – etwas besonders Kompliziertes: Es wird ein fiktives Konto gebildet (Wohnförderkonto), auf dem alle geförderten Tilgungsleistungen und alle Zulagen erfasst und mit zwei Prozent jährlich verzinst werden. Im Prinzip ist dies das Sparkonto "Eigenheim" anstelle des Sparens in einer Rentenversicherung. Wie das Guthaben beim Sparvertrag ist auch diese angesparte Summe später zu versteuern.
Zu Beginn der Auszahlphase hat der Sparer dann die Wahl: Entweder er zahlt die Steuerschuld des Wohnförderkontos auf einen Schlag – und erhält dafür einen sofortigen Nachlass von 30 Prozent. Oder er zahlt die Steuern in Raten bis maximal zu seinem 85. Lebensjahr. Das kann natürlich ganz schön aufs Budget drücken. Andersherum muss man ja auch keine Miete mehr zahlen, wenn das Haus dann abbezahlt ist. Eine böse Überraschung erleben allerdings die Erben, falls der Riester-Sparer stirbt, bevor er seine Steuerlast abgetragen hat: Sie zahlen dann für ihn weiter. Das ist beim Wohn-Riester nicht anders als bei anderen Riester-Verträgen: Was steuerlich gefördert wurde, wird auch später versteuert.
Fazit:
Mit dem Wohn-Riester sind Immobilienbesitzer schneller schuldenfrei. Dafür nehmen sie jedoch Einschränkungen bei der Flexibilität im Umgang mit ihrer Immobilie in Kauf und die bürokratischen Aufwendungen sind beträchtlich. Wie hoch der Vorteil einer Wohn-Riester-Finanzierung ist, entscheidet sich letztlich erst im Alter. Riester-Bausparverträge sind mittlerweile die beliebteste Form des Riester-Sparens. Sie lohnen sich aber nur, wenn man wirklich ein Haus oder eine Wohnung erwerben will und kann. "Nur aufgrund der Förderung des Wohn-Riester sollte niemand ein Eigenheim erwerben, die Finanzierung muss auch ohne Förderung solide sein, dann ist sie es mit Förderung umso mehr", sagt Verbraucherschützer Nauhauser. Aus diesem Grund ist die Wohn-Riester-Förderung eher ein Vorsorgemodell für wirtschaftlich Unabhängige und Besserverdiener. Geringverdiener sollten besser Vorsicht walten lassen.
