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Baufinanzierung: So finden Sie den richtigen Anschlusskredit

Wenn Ihr Immobilienkredit ausläuft und eine Restschuld übrig bleibt, sollten Sie sich sehr frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wer zu spät kommt, den bestrafen die Banken.

Von Katja Reith

Der erste Kredit für das Eigenheim läuft bald aus, in den meisten Fällen bleibt aber noch eine Restschuld übrig, die zu begleichen ist.

Der erste Kredit für das Eigenheim läuft bald aus, in den meisten Fällen bleibt aber noch eine Restschuld übrig, die zu begleichen ist.

Vor Jahren, vielleicht sogar Jahrzehnten, haben Sie einen Kredit für Ihr Eigenheim aufgenommen. Ein lang gehegter Traum wurde Wirklichkeit. Seitdem zahlen Sie monatlich die fälligen Zins- und Tilgungsraten und haben die Kreditsumme nach und nach reduziert. Trotzdem bleibt in den meisten Fällen eine Restschuld übrig, wenn der Finanzierungskredit ausläuft. Die meisten Kreditnehmer können den Betrag von mehreren zehntausend Euro nicht auf einen Schlag und aus eigener Tasche bezahlen - sie müssen einen Anschlusskredit aufnehmen. Dabei stellt sich genau dieselbe Frage wie bei der ersten Finanzierung: Wie finde ich den besten Immobilienkredit?

Auch wenn es Zeit kostet: Wenn Sie Geld sparen wollten, sollten Sie sich wie bei Ihrem ersten Kredit ausführlich mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Denn das letzte Gespräch mit Ihrer Bank ist in der Regel Jahre her: Nach Schätzungen von Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg schließen bis zu 80 Prozent der Kreditnehmer Ihr erstes Finanzierungsdarlehen über 20 Jahre oder länger ab. Seitdem hat sich der Kreditmarkt verändert. Vor allem der Markzins für Immobilienfinanzierungen wird nicht mehr der gleiche sein.

Alles auf Anfang

Ein Grund mehr sich rechtzeitig mit diesem Schritt auseinanderzusetzen und sich die Alternativen einer Anschlussfinanzierung anzuschauen:

  • Prolongation: Sie verlängern den aktuellen Kreditvertrag bei Ihrer Bank.
  • Umschuldung: Sie finanzieren die Restschuld über ein anderes Kreditinstitut.
  • Forward-Darlehen: Sie sichern sich einen günstigen Zinssatz Jahre vor Auslaufen Ihres Finanzierungsvertrages - bei Ihrer Bank oder einem anderen Kreditinstitut.

Jeder dieser Alternativen kann die richtige sein, abhängig von Ihrer persönlichen Situation.

Unabhängig von der Laufzeit Ihres Kredites sollten Sie sich nach zehn Jahren das erste Mal mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Denn jedes Darlehen kann danach mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Ein Wechsel lohnt sich dann schon ab einem niedrigeren Zinssatz von 0,1 Prozentpunkten, sagt Schmid-Burgk.

Sollte sich eine Umschuldung zu diesem Zeitpunkt nicht lohnen, nehmen Sie sich Ihre Unterlagen drei Jahre vor Auslaufen Ihres Kredites erneut vor und stellen sich die Frage: Wie wird sich der Marktzins für Immobilienfinanzierungen in den kommenden drei Jahren verändern? Von dieser Vorhersage sollten Sie Ihre Entscheidung abhängig machen, ein Forward-Darlehen abzuschließen oder abzuwarten.

Ein Überblick über die Vor- und Nachteile der alternativen Anschlussfinanzierungen kann Ihnen die Entscheidung erleichtern.

Worauf Sie noch achten sollten

Behalten Sie bei jeder Art der Anschlussfinanzierung - egal ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen - die monatlichen Raten mindestens bei, wenn Sie es finanziell stemmen können. Zwar zahlen Sie bei einem geringeren Darlehensvertrag weniger Zinsen - Sie können den Kredit durch höhere Tilgungsraten aber schneller abzahlen. Sollten Sie bisher also mit diese Raten zurecht gekommen sein, bleiben Sie dabei - langfristig profitieren Sie von dieser Entscheidung.

Für den Vergleich der verschiedenen Angebote, die Sie für eine Anschlussfinanzierung einholen, gelten die gleichen Maßgaben wie bei Ihrem ersten Immobilienkredit: Vergleichen Sie Restschuld, Effektivzins, Normalzins und alle anderen Vertragsbestandteile. Kai Warnecke von der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund sagt: "Vergleichen Sie in jedem Fall die Gesamtangebote und schauen nicht nur auf den Zinssatz!"

Zur besseren Übersicht können Sie unsere Checkliste nutzen, die Sie hier finden. Legen Sie das günstigste Umschuldungsangebot Ihrer Hausbank vor, wenn Sie bisher gute Erfahrungen mit den Beratern gemacht haben.

Alternative Anschlussfinanzierungen

Sie können den Vertrag über Ihre Anschlussfinanzierungen bei Ihrer bisherigen Bank oder auch ein anderes Kreditinstitut abschließen. Bereits Jahre vor dem Ende Ihres Kredites können Sie sich niedrige Zinsen sichern oder aber warten, bis der Kredit ausläuft.

Prolongation: Sie bleiben Ihrer Bank treu

Spätestens drei Monate vor Auslaufen des Kredites wird Ihre Bank Ihnen ein neues Kreditangebot zuschicken - dazu ist sie gesetzlich verpflichtet. Sie wird Ihnen ein Angebot vorlegen, dass besser sein wird, als Ihre aktuelle Immobilienfinanzierung; sie will Sie als Kunden halten, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen bisher nachgekommen sind. Nur in wenigen Fällen lehnen Banken eine weitere Zusammenarbeit ab.

Klären Sie mit Ihrer Bank, ob Sie die Restschuld mit einer Sondertilgung reduzieren können: Sollten Sie Rücklagen gebildet haben, können Sie so auch die Darlehenssumme für den Anschlusskredit mindern.

Die Prolongation ist für Sie dann von Vorteil, wenn Sie in den vergangenen Monaten Gehaltseinbußen zu verkraften hatten. Da Sie sich bei jeder neuen Bank einer Bonitätsprüfung unterziehen müssen, kann es dort zu Problemen kommen - bis hin zu einer Ablehnung des Kreditvertrages. Einige Banken haben nach der Finanzkrise ihre Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmer verschärft.

Lassen Sie sich davon aber nicht verunsichern. Der Nachteil einer Prolonogation ist nämlich nicht von der Hand zu weisen: Ihre Bank kalkuliert in den meisten Fällen mit Ihrer Bequemlichkeit. Das Angebot, dass sie Ihnen unterbreiten wird, ist wahrscheinlich nicht das beste, das Sie auf dem Markt bekommen können.

Lassen Sie sich das Angebot Ihrer Bank deshalb spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist zusenden - dann haben Sie noch genug Zeit, sich Angebote anderer Institute einzuholen. Finanzmakler Antonius Schöning empfiehlt unsicheren Kunden: "Wenn Sie in den vergangenen Jahren mit Ihrer Bank zufrieden waren, gehen Sie mit einem anderen, besseren Finanzierungsangebot zurück zu Ihrem Kundenberater. In der Regel wird er sein Angebot noch mal überarbeiten und auf Sie zu kommen."

Umschuldung: Gehen Sie zu einem anderen Kreditinstitut!

Als Neukunde eines Finanzierungsanbieters erhalten Sie in der Regel bessere Konditionen als bei Ihrer Bank - ein Vergleich lohnt sich immer: "In 90 Prozent der Fälle machen andere Banken Ihnen ein besseres Angebot als Ihre Hausbank", sagt Verbraucherschützer Schmid-Burgk.

Suchen Sie nicht nur die Ihnen bekannten regionalen Banken und Sparkassen auf, sondern fordern auch Angebote von Direktbanken und Finanzvermittlern an - Sie sollten jede Chance nutzen und sich mindestens drei Finanzierungsangebote einholen. Lassen Sie sich keine Angst vor hohen Wechselgebühren oder einem zu hohen Aufwand machen. Eine Umschuldung wird zwar Zeit und Geld kosten; manche Banken bieten aber spezielle Umschuldungsangebote an oder schreiben Ihnen Wechselboni gut.

In der Regel brauchen Sie sich bei einer Umschuldung nicht vor einer Neubewertung Ihrer Immobilie zu fürchten. Finanzmarkler Schöning empfiehlt: "Geben Sie den Wert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufes an und addieren Kosten für Renovierung und Erweiterung. Die Abschreibungen nehmen die Banken selbst vor." Sie plausibilisieren die Angaben und sparen sich in der Regel den Aufwand für eine komplette Neubewertung durch einen Gutachter.

Sollte das nicht der Fall sein: Ein Wechsel kann sich oft schon bei einem nur leicht reduzierten Zinssatz von 0,2 Prozent lohnen. Nutzen Sie die Chance, die sich durch eine Umschuldung bieten kann, und informieren Sie sich.

Forward-Darlehen: Sie sichern sich frühzeitig einen niedrigen Zins

Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich günstige Zinsen sichern, Jahre bevor Ihr Finanzierungskredit ausläuft. Steigen die Zinsen nicht, machen Sie allerdings ein schlechtes Geschäft. Die Banken lassen sich dieses "Einfrieren der Zinsen" aber mit einem Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat bezahlen. Denn wie für den Kreditnehmer ist es auch für die Banken mit einem Risiko verbunden: Im Falle steigender Marktzinsen für Immobilienkredite reduziert sich Ihr Gewinn aufgrund der frühzeitigen Festschreibung.

Einige Banken haben trotzdem Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus in ihrem Portfolio. Das Risiko bei diesem Angebot ist aber hoch: "Über diesen langen Zeitraum eine Zinsentwicklung vorherzusagen, ist kaum möglich", sagt Antonius Schöning. Er empfiehlt eine maximale Dauer von 36 Monaten: "Auch die Zinsaufschläge für diesen Zeitraum sind relativ gering."

Dieser Zinsaufschlag kann sich bei einem Vertragsabschluss zwölf Monate im Voraus komplett erübrigen: Manche Banken sehen für diesen eher kurzen Zeitraum davon ab, Bereitstellungszinsen und Risikoaufschläge zu verlangen. Dementsprechend entstehen Ihnen die normalen Kreditkosten erst ab dem Auszahlungszeitpunkt.

Verbraucherschützer Schmid-Burgk sieht Forward-Darlehen allerdings grundsätzlich kritisch: "Die Wette auf ein steigendes Zinsniveau ist immer riskant. Denn Sie müssen den Vertrag in jedem Fall erfüllen, auch bei gesunkenem Zinssatz zum Auszahlungszeitpunkt." Und das kann den Kredit verteuern.