Jahrelang waren es die explodierenden Preise für Häuser und Wohnungen, die den Eigenheimtraum zum finanziellen Kraftakt machten. Doch wer genügend Eigenkapital zusammen hatte, konnte immerhin sicher sein, einen supergünstigen Kredit zu bekommen. Nun bricht auch diese Säule des Immobilienkaufs weg.
Denn die Zinsen für Immobilienkäufer sind zuletzt sprunghaft gestiegen. Erstmals seit zehn Jahren beträgt der mittlere effektive Zins für eine zehnjährige Baufinanzierung wieder mehr als drei Prozent, hat die FMH-Finanzberatung in dieser Woche ermittelt. Allein im Vergleich zur Vorwoche seien die Zinsen von 2,79 auf 3,02 Prozent emporgeschnellt. Und das, nachdem die Zinsen zwischen Mitte 2019 und Ende 2021 so zuverlässig unter 1 Prozent herumgedümpelt waren.
Das Finanzportal Biallo kommt in einer eigenen Auswertung von Angeboten auf einen durchschnittlichen Effektivzins von knapp unter drei Prozent für Zehn-Jahres-Finanzierungen – die ermittelten 2,91 Prozent sind aber immer noch ein Acht-Jahres-Hoch. Und: Wer eine längere Zinsbindung von 20 Jahren will, muss laut Biallo im Schnitt sogar mit 3,33 Prozent Zinsen rechnen. Noch zu Jahresbeginn waren es nur 1,35 Prozent gewesen.
Zinswende bei Bauzinsen ist da
Die Zahlen zeigen: Die Zinswende, die die hohen Inflationsraten eindämmen soll, ist schon bei den Bauzinsen angekommen. Die großen Notenbanken fangen zwar gerade erst an, ihre ultralockere Geldpolitik zu straffen und Leitzinsen zu erhöhen. Doch klar ist, dass Kreditinstitute sich künftig weniger billig Geld beschaffen können und daher geben sie das Geld auch selbst nicht mehr so billig raus.
Aber sind drei Prozent Zinsen denn so schlimm? Schließlich hatten wir in Deutschland auch schon mehr als 8 Prozent Bauzinsen, zuletzt in den 90er Jahren. Damals waren aber die Immobilienpreise – und damit eben häufig auch die Kreditsummen – noch deutlich niedriger. Nun treffen hohe Preise auf steigende Zinsen. Gerade weil Kredite so dermaßen billig waren (und sich viele andere Geldanlagen nicht lohnten), waren die Leute in den letzten Jahren bereit, immer schwindelerregendere Immobilienpreise zu zahlen.
In dieser Situation schlagen steigende Zinsen besonders ins Kontor, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft kürzlich zeigte. Schon mit einem Anstieg des Zinsniveaus auf 2,5 Prozent verdoppeln sich demnach die Wohnkosten für selbstgenutztes Eigentum. Ab Zinsen von drei bis dreieinhalb Prozent ist Mieten laut den Berechnungen in vielen Gegenden günstiger als Kaufen.
Weniger Haus fürs gleiche Geld
Vor allem aber kann der Zinsanstieg dazu führen, dass selbst immer mehr Gutverdiener sich den Hauskauf nicht mehr leisten können. FMH hat dies anhand zweier Beispiele vorgerechnet. Im ersten Musterfall verfügt die dreiköpfige Familie über 4500 Euro Nettoeinkommen, von dem sie monatlich 1350 Euro für Zins und Tilgung aufwenden kann. Dazu hat sie 80.000 Euro Eigenkapital angespart. Sie will einen Kredit mit 15 Jahren Zinsbindung abschließen und nach 30 Jahren schuldenfrei sein. Vor einem Jahr hätte sich die Familie dank des günstigen Sollzinses von 1,3 Prozent noch ein Haus für 448.500 Euro leisten können, rechnet FMH vor. Da der Sollzins aber zwischenzeitlich auf 3,15 Prozent gestiegen ist, und somit auch die Belastung durch den Schuldendienst, darf das Haus unter den gleichen Bedingungen jetzt nur noch 366.500 Euro kosten. In begehrten Gegenden wird die Familie für diesen Preis nur schwerlich fündig werden.
In einem zweiten Beispiel versucht eine Familie mit sehr üppigem Nettoeinkommen von 6500 Euro monatlich und 120.000 Euro Eigenkapital zu ähnlichen Bedingungen zu finanzieren. Vor einem Jahr hätte sie noch ein Eigenheim zum Kaufpreis von 650.000 Euro bekommen, nun fressen die Zinsen so viel auf, dass es nur noch zu einem Kaufpreis von 534.000 Euro reicht.
Da die Berechnungen auf Zahlen von Ende Mai beruhen, würden sie heute sogar noch etwas ungünstiger ausfallen. Und der Haustraum der Familien dürfte weiter schwinden. Biallo hat zwölf Experten von Banken, Versicherern und Kreditvermittlern zu ihren Erwartungen befragt. Alle zwölf rechnen mit weiter steigenden Bauzinsen. 4 Prozent Zinsen für zehn- oder fünfzehnjährige Zinsbindungen halten viele noch in diesem Jahr für realistisch.
