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Hauskauf Ende des Immobilienbooms: Wo jetzt die Preise sinken und wie es weitergeht

Der Boom der Immobilienpreise ist vorerst gestoppt
Der Boom der Immobilienpreise ist vorerst gestoppt
© alvarez / Getty Images
Günstige Zinsen haben den Immobilienboom befeuert – das ist vorbei. Sinken jetzt sogar die Preise? Erste Marktdaten deuten darauf hin, doch Experten bleiben skeptisch.

Für Menschen, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen wollen, waren die vergangenen Monate ein Schock. Der rapide Anstieg der Zinsen hat die Finanzierung des Eigenheims deutlich teurer gemacht – und in manchen Fällen sogar unmöglich. So haben sich die Zinsen für zehnjährige Baukredite im ersten Halbjahr von einem Prozent auf zeitweise 3,4 Prozent mehr als verdreifacht. Zuletzt ist das Niveau wieder etwas gesunken, bis Jahresende erwarten Experten aber Zinsen von 3,5 oder sogar 4 Prozent, wie der Immobilienfinanzierer Interhyp berichtet.

Dabei waren es eben jene Niedrigzinsen, die dafür gesorgt haben, dass Immobilienkäufer in den vergangenen Jahren bereit waren, immer horrendere Preise zu zahlen – insbesondere in den Metropolen. Wer kann sich die in der neuen Zinswelt noch leisten? Bleibt eine Hoffnung, die den Eigenheimtraum vieler am Leben hält: Wenn günstige Zinsen den Immobilienboom befeuert haben, könnte sich die Entwicklung doch nun umkehren. Bedeuten steigende Zinsen jetzt also fallende Immobilienpreise?

Immobilienportale melden Trendwende

Tatsächlich vermelden die großen Immobilienportale deutliche Anzeichen einer Trendwende. So spricht das Portal Immowelt in einer aktuellen Auswertung vom "Ende des Immobilienbooms in den hochpreisigen Städten". Zwar seien die Kaufpreise in besonders teuren Großstädten wie München, Hamburg und Frankfurt innerhalb der vergangenen zwölf Monate nochmal leicht gestiegen. Allerdings seien die Preisanstiege zum Großteil noch auf die letzten Monate des Jahres 2021 zurückzuführen.

In diesem Jahr hingegen hätten Zinsanstieg, Inflationsangst und allgemeine Unsicherheiten den Boom gestoppt. "Vor allem aufgrund der gestiegenen Zinsen ist Wohneigentum in vielen Städten für Normalverdiener nicht mehr leistbar, was in einer sinkenden Nachfrage resultiert." Im zweiten Quartal sei die Zahl der Anfragen für Kaufimmobilien um 17 Prozent niedriger als im Vorjahr. 

Günstigere Angebote in den Metropolen

Noch krasser sind die Zahlen bei Marktführer Immoscout24. Dort verzeichnete man im zweiten Quartal 2022 sogar 36 Prozent weniger Nachfrage nach gelisteten Objekten als im Vorjahr – und gleichzeitig 46 Prozent mehr Angebote. Auch die Dauer, wie lange ein Inserat online steht, stieg deutlich an. Das zeigt, dass den Verkäufern nicht mehr alles zu allen Preisen aus den Händen gerissen wird. Und: Wenn mehr Angebot auf weniger Nachfrage trifft, sind sinkende Preise nicht mehr weit.

In den besonders teuren Metropolen sind die sinkenden Preise sogar schon da. Laut Immoscout wurden Neubauwohnungen und Einfamilienhäuser in allen Metropolen außer Berlin – also in Hamburg, München, Frankfurt, Stuttgart, Köln und Düsseldorf – im zweiten Quartal günstiger angeboten als im ersten. Auch neue Einfamilienhäuser waren in allen Metropolen günstiger und bestehende Häuser in allen außer Berlin.

So waren etwa Neubau-Wohnungen in Hamburg 5,3 Prozent günstiger, Neubauhäuser in Stuttgart sogar 6,6 Prozent. Einzig bei Bestands-Eigentumswohnungen gab es in den Metropolen (noch) keine Preisrückgänge. Abseits der Metropolen stiegen die Preise hingegen generell noch weiter leicht an. 

Ende des Booms – "aber kein Crash"

Wie geht es angesichts dieser gemischten Datenlage nun weiter? Die Experten von Immoscout erwarten bis zum Jahresende in den Metropolen weitere leichte Preisrückgänge in fast allen Segmenten, im Rest von Deutschland hingegen leicht steigende Preise. Einen deutlichen Einbruch der Immobilienpreise auf breiter Front sehen Experten eher nicht. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln sieht den Markt aktuell in einer Sortierungsphase mit unterm Strich stagnierenden Preisen. "Der Boom bei den Immobilienpreisen ist vorbei", sagt der Immobilienökonom zum stern. "Wir werden erstmal keine starken Wachstumsraten mehr sehen, aber auch keinen Crash." Kleinere Preisnachlässe in besonders teuren Gegenden, zum Beispiel in Süddeutschland, seien durchaus möglich, aber eher im einstelligen Prozentbereich, sagt Voigtländer, und bremst: "Ich sehe keine großen Chancen für Schnäppchenjäger."

Zudem erwartet Voigtländer wegen der Energiekrise eine Neubewertung bestimmter Objekttypen: "Das große unsanierte Einfamilienhaus steht unter Druck, energieeffiziente Objekte könnten hingegen sogar noch an Wert gewinnen." Damit einher gehen könnte auch eine Revision gewisser Coronaeffekte. In der Hochphase der Pandemie zog es viele raus ins Grüne. Doch dort gilt es nicht nur viel Fläche zu beheizen, sondern auch die hohen Spritkosten für lange Fahrtwege zu tragen, zumal der Tankrabatt ausläuft. "Kleinere Objekte in Großstadtnähe werden daher wieder interessanter." 

Nur eine "Verschnaufpause"?

Andere Ökonomen sind noch skeptischer, was sinkende Preise angeht. Deutsche Bank-Analyst Jochen Möbert sieht auf dem Wohnungsmarkt aktuell eher eine "Verschnaufpause als das Ende des Preiszyklus". Er verweist in einer aktuellen Analyse darauf, dass es – im Gegensatz zu den steigenden Zinsen – auch viele Entwicklungen gibt, die steigende Preise weiter befeuern. Dazu zählt er vor allem die stockende Bautätigkeit. Die Bundesregierung ist von ihren ausgerufenen Wohnungsbauzielen derzeit weit entfernt –und Handwerkermangel sowie knappe Baustoffe bremsen und verteuern das Bauen allerorten. Da gleichzeitig im Zuge des Ukraine-Krieges mehr Menschen zuwanderten, herrsche ein massiver Mangel an Wohnraum, der nicht vor 2025 behoben werde, so Möbert. Eine Knappheit, die die Preise treiben könnte.

Und auch beim Thema steigende Zinsen und Preise führt Möbert ein Argument ins Feld, das er aktuell noch zu wenig beachtet sieht. Wenn nämlich die Inflation hoch bleibe, würden viele potentielle Häuslebauer mittelfristig auch höhere Löhne aushandeln, womit sie wiederum höhere Kreditraten bezahlen könnten. "Es gibt also gute Gründe, warum sich die Preise in den kommenden Monaten stabilisieren und wieder anziehen könnten", schreibt der Deutsche Bank-Analyst. "Daher halten wir das Ende des Hauspreiszyklus noch nicht für ausgemacht."


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