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Immobilienkredit: So finden Sie das günstigste Angebot

Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind derzeit kaum zu toppen. Die Zeitschrift "Finanztest" hat aber nach weiteren Sparmöglichkeiten gesucht - und wurde fündig.

Von Katja Reith

Eine Immobilienfinanzierung kann teuer werden. Jeder Prozentpunkt macht einen Unterschied.

Eine Immobilienfinanzierung kann teuer werden. Jeder Prozentpunkt macht einen Unterschied.

Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen sind aktuell noch immer historisch niedrig. Zukünftige Eigenheimbesitzer sollten sich davon aber nicht täuschen lassen: Ein Vergleich der Angebote lohnt sich! Stellt man das günstigste und das teuerste Kreditangebot gegenüber, können sich Mehrkosten von mehreren zehntausend Euro ergeben.

Die Zeitschrift "Finanztest" hat daher die Angebote von mehr als 100 Banken, Kreditvermittlern, Bausparkassen und Versicherern unter die Lupe genommen. Herausgekommen ist eine Übersicht der günstigsten Finanzierungsangebote, unterschieden nach sechs typischen Finanzierungsfällen für Immobilien. Die wichtigsten Ergebnisse sind auf den nächsten Seiten zusammengefasst.

Unabhängig von dem Vergleich der einzelnen Fallbeispiele empfehlen die Autoren der Studie jedem potenziellen Immobilienbesitzer und Kreditnehmer sich über ein paar grundsätzliche Fragen Gedanken zu machen, bevor sie Finanzierungsangebote einholen: Wie hoch muss mein Kredit sein? Wie viel Eigenkapital kann ich aufbringen? Welche monatliche Rate kann ich mir leisten? Und wann will ich schuldenfrei sein? Förderungen durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), den Bund und die Länder können einen Kredit wesentlich vergünstigen. Informieren lohnt sich! Einen Überblick, wie man sich auf das Projekt "Immobilienkredit" vorbereiten kann, gibt es hier.

Den ganzen Artikel der Zeitschrift "Finanztest" finden Sie unter www.test.de.

Fall 1: Kredite mit langer Laufzeit

Sie wollen eine Immobilie für 210.000 Euro kaufen und verfügen über 60.000 Euro Eigenkapital. Die Differenz von 150.000 Euro müssen Sie dementsprechend über einen Kredit finanzieren. Bei einer Laufzeit des Kredites von 20 Jahren tilgen Sie drei Prozent der Darlehenssumme; bei 25 Jahren werden zwei Prozent im Jahr getilgt.

Darlehen mit einer langen Zinsbindung sind zwar anfangs teuerer, als Verträge mit kürzeren Laufzeiten, weil höhere Zinsen fällig werden. Sie bieten aber eine größere Sicherheit, auch langfristig vom aktuell niedrigen Marktzins zu profitieren. Und unabhängig davon: Nach zehn Jahren kann jeder Kredit mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne teure Vorfälligkeitsentschädigungen.

In den vorliegenden Berechnungen der Zeitschrift "Finanztest" schneiden vor allem zwei Insitute hervorragend ab: Die "Hannoversche" bietet als überregionaler Anbieter ohne Filialnetz einen Effektivzins von 2,93 Prozent an (Laufzeit: 20 Jahre). Die nächsthöheren Zinsraten von 3,01 Prozent werden von mehreren Instituten angeboten: DAB Bank, Enderlein und die Volkswagen Bank direct sind drei von acht überregionalen Anbietern, die hier mithalten können.

Bei einer Laufzeit von 25 Jahren ist der Spitzenreiter die DEVK: 3,12 Prozent verlangt das Institut für eine Kredit, wie im Fallbeispiel beschrieben. Aufgrund der längeren Zinsbindungsfrist ist der Zins leicht erhöht - langfristig spart man allerdings einige tausend Euro. Vergleichbar gute Angebote bieten Accedo, DTW und die Baugeld Spezialisten.

Ein Vergleich lohnt sich in jedem Fall: Der Unterschied zwischen dem billigsten und dem teuersten Anbieter beträgt bei einer Laufzeit von 25 Jahren 53.142 Euro.

Von Riester-Darlehen raten die Autoren der Finanzierungsvergleiches ab: In Einzelfällen könne man zwar von den staatlichen Zulagen profitieren; in der Regel seien die Angebote aber undurchsichtig und teurer, als nicht-geförderte Darlehen.

Fall 2: Immobilien mit KfW-Förderdarlehen

Zur Diskussion steht ein Effizienzhaus für einen Kaufpreis von 300.000 Euro. Über die Bank werden 190.000 Euro der Summe finanziert - Laufzeit zehn Jahre, drei Prozent Tilgung und ein jährliches Sondertilgungsrecht von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme. Parallel dazu besteht wegen der Energieeffizienz der Immobilie die Möglichkeit einer KfW-Finanzierung: 50.000 Euro, ebenfalls mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Um die Angebote der Kreditinstitute untereinander vergleichen zu können, haben die Autoren den Misch-Effektivzins der beiden Angebote berechnet.

Die KfW verlangt für einen solchen Kredit einen Zins von aktuell 1,4 Prozent. Unschlagbar. Und um diesen Kredit muss man sich nicht mal selbst kümmern - die Bank, die auch den Hauptkredit vergibt, kümmert sich um die Formalitäten. Oft mit zusätzlichem Zinsrabatt. Die ING-Diba beispielsweise reduziert den KfW-Kredit um 0,4 Prozentpunkte auf ein Prozent. Dementsprechend liegt sie im Angebotsvergleich der überregionalen Institute mit einem Misch-Effektivzins von 2,18 Prozent gemeinsam mit der BBBank auf dem ersten Platz.

Auch die regionalen Anbieter sollte man nicht aus den Augen lassen: Die Sparda-Bank Nürnberg toppt die oben genannten Angebote mit einem Misch-Effektivzins von 2 Prozent. Auch Volksbanken bieten oft bessere Konditionen - sie sind in jedem Fall einen Blick wert. Bis zu 19.761 Euro können im Vergleich zum teuersten Angebot gespart werden.

Fall 3: Kombikredite der Bausparkassen

Zukünftige Immobilienbesitzer planen den Kauf eines Hauses. Kaufpreis: 210.000 Euro. Das angesparte Eigenkapital reicht dafür nicht aus - sie nehmen einen Kombikredit in Höhe von 150.000 Euro bei einer Bausparkasse auf. Die "Finanztest"-Autoren haben im vorliegenden Fall nur die Angebote der Bausparkassen miteinander verglichen, die einen festen Zins mit einer Mindestlaufzeit von 18 Jahren anbieten.

In diesem Fall werden Finanzierungsdarlehen mit einem Bausparvertrag gekoppelt. Der Bausparvertrag wird in der Höhe der Kreditsumme abgeschlossen und angespart. Bis der Vertrag zuteilungsreif ist, also ausgezahlt werden kann, finanziert die Bausparkasse den Kredit mit einem Vorausdarlehen. Verglichen wird der Gesamteffektivzins: Er beinhaltet sowohl die Zinsen, als auch die Sparbeiträge und Gebühren.

Die Ergebnisse des Tests zeigen, dass vor allem die Landesbausparkassen (LBS) ihre Angebote verbessert haben. Vor allem die LBS Bayern und Saar schneiden mit einem Effektivzins von 2,54 Prozent und 2,55 Prozent am Besten ab; unabhängig davon, ob Riester-Förderungen berücksichtigt werden oder nicht.

Auch die LBS Rheinland-Pfalz (2,81 Prozent), die LBS West (2,84 Prozent) und die BHW (2,85 Prozent) legen für das oben genannten Fallbeispiel gute Angebote vor.

Fall 4: Anschlusskredite

Der erste Kredit eines Immobilienbesitzers ist ausgelaufen. Nicht selten bleibt danach noch eine Restschuld übrig, die über einen neuen Kredit finanziert werden muss, den sogenannten Anschlusskredit. Im Fallbeispiel beläuft sich die Restschuld auf 100.000 Euro, die Laufzeit der Anschlussfinanzierung beläuft sich auf zehn Jahre. Der Verkehrswert der Immobilie beträgt zum entsprechenden Zeitpunkt 200.000 Euro. Der Kredit soll am Ende vollständig getilgt sein.

Denn dann sind die Kredite derzeit besonders günstig: Je schneller ein Kreditnehmer seinen Kredit tilgt, desto günstiger können sich die Banken das Geld am Kapitalmarkt besorgen. Gewinner dieses Vergleichs sind die Institute, die den daraus resultierenden Vorteil voll an die Kunden weitergeben.

Die BBBank und die Deutsche Bank sind hier als überregionale Anbieter kaum zu übertreffen: Sie bieten einen Effektivzins von 2,01 Prozent und 2,11 Prozent an. Für Kunden, die keinen Wert auf ein geschlossenes Filialnetz ihres Kreditanbieters legen, können aber auch die 1822 direkt, die Comdirect Bank und CosmosDirekt mit einem Zinssatz von 2,01 Prozent mithalten.

Regionale Anbieter sind aber auch in diesem Fall definitiv zu berücksichtigen: Den Top-Zins von 1,98 Prozent bietet die PSD Köln. Dicht gefolgt von der Sparda Hamburg mit 1,99 Prozent. Der Zinsunterschied zwischen dem teuersten und dem günsigsten Anbieter beläuft sich für dieses Fallbeispiel auf 7203 Euro.

Fall 5: Anschlussfinanzierungen als Forward-Darlehen

In diesem Fall läuft der erste Immobilienkredit in zwei Jahren aus und muss anschlussfinanziert werden, weil eine Restschuld übrig bleibt. Bereits im Voraus können Kreditnehmer sich einen günstigen Zins mit dem Forward-Darlehen sichern, allerdings mit einem gewissen Zinsaufschlag von aktuell einem halben Prozentpunkt. Im Fallbeispiel benötigt der Kreditnehmer 100.000 Euro. Die Tilgung beträgt vier Prozent, der Immobilienwert 150.000 Euro.

Die regionalen Anbieter wie die Sparda Nürnberg (2,22 Prozent), die Volksbank Düsseldorf Neuss (2,50 Prozent) und die PSD Nürnberg (2,58 Prozent) liegen auch im Vergleich zu den überregionalen Konkurrenten eindeutig an der Spitze. Die steigen im Vergleich erst spät ein: Die HKB bietet einen Effektivzins von 2,75 Prozent, die DEVK bietet seinen Kunden einen Zins von 2,77 Prozent.

15.811 Euro Ersparnis bringt einem Kreditnehmer das günstigste Angebot im Vergleich zu dem teuersten Konkurrenten; und der verlangt einen Effektivzins von 4,08 Prozent.

Fall 6: Kredite mit flexiblem Ratenwechsel

Sie wollen eine Eigentumswohnung für 150.000 Euro kaufen und müssen die Finanzierung mit einem Kredit von 135.000 Euro absichern - einem Beleihungswert von 90 Prozent. In diesem Fallbeispiel sind eine Zinsbindung von 15 Jahren und eine Anfangstilgung von drei Prozent vorgesehen.

Eine Besonderheit in diesem Fallbeispiel ist zum einen der Beleihungswert, der den relativ hohen Zinssatz begründet. Zum anderen ist vertraglich ein Recht auf Sondertilgungen eingeräumt, das dem Kunden erlaubt, den Tilgungssatz innerhalb einer Bandbreite von einem bis vier Prozent während der Laufzeit zwei Mal zu verändern. Ebenfalls sind Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent pro Jahr gestattet.

Wie auch schon im vorherigen Fall liegt die PSD Nürnberg mit einem Zinssatz von 2,82 Prozent an der Spitze des Vergleichs. Die PSD RheinNeckarSaar folgt auf dem zweiten Platz und bietet 3,09 Prozent. Überregional kann nur die Fiba Immohyp (3,09 Prozent) mithalten.

Vergleiche lohnen sich auch über sogenannte Hypothekenmakler: Dr. Klein, Hypofact und Interhyp arbeiten mit vielen Banken und Sparkassen zusammen und können aus diesem Portfolio ein günstiges Darlehen herausfiltern. Im aktuellen Fallbeispiel bieten diese Makler Zinssätze von 3,31 Prozent, 3,32 Prozent und 3,36 Prozent.

Ein Vergleich zwischen regionalen und überregionalen Instituten, mit und ohne Filialnetz, zwischen Banken, Sparkassen und Hypothekenmaklern kann sich auch hier lohnen: 23.556 Euro liegen zwischen dem günstigsten und dem teuersten Angebot.