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Zwangsversteigerung: Rechtzeitig die Notbremse ziehen

Die nüchternen Zahlen stehen für traurige Schicksale: Allein in der ersten Jahreshälfte gar es fast 48.000 Zwangsversteigerungen. Überschuldung, Erbstreitigkeiten, Scheidung - immer mehr Privatleuten blieb kein anderer Ausweg.

Hinter den nüchternen Zahlen verbergen sich oft bedrückende Schicksale. Bundesweit notierte die Finanzagentur Argetra in Ratingen in der ersten Hälfte diesen Jahres fast 48.000 Termine zu Zwangsversteigerungen. Die Summe der Verkehrswerte stieg gleichzeitig um 0,6 Prozent auf 9,6 Milliarden Euro. Der Anstieg der Überschuldungen, Scheidungen und Erbstreitigkeiten führe dazu, dass immer mehr Schuldner ihr Eigentum versteigern lassen müssen, sagt Argetra-Geschäftsführer Winfried Aufterbeck. Vor allem die Zahl der Fälle nehme zu, "wo aus wirtschaftlicher Not heraus - Verlust des Arbeitsplatzes oder falsche finanzielle Beratung - die Ratenzahlungen für die Immobilie nicht mehr aufgebracht werden können", hat der Berliner Makler Alexander Rainoff beobachtet. Am Ende steht dann in den meisten Fälle die Zwangsversteigerung.

Freier Markt ist immer besser

Doch das ist in aller Regel der schlechteste Weg aus der finanziellen Misere. "Ich kann all denen, deren Immobilie zwangsversteigert werden soll, nur empfehlen, zu versuchen, auf dem freien Markt einen Käufer zu finden", mahnt Rainoff. Dort könne oftmals ein höherer Preis erzielt werden als bei der Zwangsversteigerung, bei der vielfach nur die Hälfte des Verkehrswertes erreicht werde. "Die Zwangsversteigerung löst die finanziellen Probleme der Eigentümer oft nicht, denn Schulden, die durch den Verkauf nicht beglichen werden können, sind weiter abzuzahlen", betont der erfahrene Makler. "Wenn es mit der Finanzierung eng wird, sollten Bauherren und Immobilienbesitzer so rasch wie möglich deshalb das Gespräch mit der Bank suchen", rät der Bergheimer Anwalt Andreas Müller-Stein.

Die Arbeitslosigkeit des Eigentümers und Ehescheidungen gehören zu den Hauptursachen für Zwangsversteigerungen von Eigenheimen. Geht der Arbeitsplatz verloren, sollten die Betroffenen ehrlich prüfen, ob unter den veränderten finanziellen Bedingungen die Belastung aus der Immobilie auf Jahre noch zu tragen ist. Vor allem bei schlechten Jobaussichten führt eine dauerhafte Überforderung der Haushaltskasse zwangsläufig zum Scheitern der Finanzierung. Ziel der Unterredung muss die Suche nach einem gemeinsamen Weg aus der Misere sein. Ein solche Lösung liegt durchaus im Interesse des Finanzierers, "denn jede vernünftige Bank wird bemüht sein, dem Kunden und sich selbst den Ärger und die wirtschaftlichen Folgen einer Zwangsversteigerung zu ersparen", sagt Max Herbst von der Frankfurter Finanzberatung FMH.

Tilgungsspielräume prüfen

Im zweiten Schritt gilt es die Tilgungsspielräume zu prüfen. Insolvenz-Spezialist Müller-Stein: "Viele Finanzierungen bieten durchaus Spielräume, um die laufende Belastung zu senken. Wurde zum Beispiel bei Vertragsabschluss ein über der Standardtilgung von ein Prozent der Kreditsumme liegender Tilgungssatz gewählt, wäre dessen Reduzierung möglich." Bei einer Senkung um einen Prozentpunkt würde die Haushaltskasse bei einem 150.000-Euro-Kredit immerhin um 125 Euro monatlich entlastet.

Ebenfalls Luft bei der Tilgungsrate haben erfahrungsgemäss Darlehen, die bereits seit Jahren vertragskonform bedient wurden. Max Herbst: "Aus der ursprünglichen einprozentigen Anfangstilgung hat sich im Rahmen der Annuitätentilgung durch die Verlagerung von Zins- auf Tilgungsanteile oft schon ein Tilgungsanteil von vielleicht vier, fünf oder mehr Prozent entwickelt. Zeigt sich die Bank kooperativ und akzeptiert eine Ratensenkung, kommt sie trotzdem noch auf ihre Zinskosten. Und kann sogar noch länger kassieren, da sich die Laufzeit der Finanzierung verlängert."

Manchmal ist ein rascher Verkauf besser

Eine befristete Stundung von Kreditraten sollten finanzschwache Immobilienbesitzer mit ihrer Bank nur vereinbaren, wenn sehr gute Aussichten bestehen, dass die finanzielle Durststrecke nach kurzer Zeit enden wird. "Ist dagegen kein Licht am Ende des Tunnels zu sehen, gibt es nur eine richtige Entscheidung, die Immobilie so schnell wie möglich zum Verkauf anbieten und sich nach einer bezahlbaren Mietwohnung umsehen", rät Anwalt Müller-Stein.

Norbert Michulsky/DDP / DDP