Der teure Traum vom eigenen Heim: Mit "Wohn-Riester" will der Staat helfen. Ein herkömmlicher Immobilienkredit ist flexibler© Colourbox

Das eigene Häuschen gilt den Deutschen als eine der liebsten Formen der Altersvorsorge. Das Kalkül: Wer im Ruhestand mietfrei wohnen kann, ist aus dem Gröbsten raus. Dumm nur, dass die Eigenheimzulage zum Jahreswechsel 2005/06 zwar abgeschafft wurde, der Immobilienerwerb bei der staatlich geförderten Altersvorsorge zunächst aber leer ausging.

Das wollte die Politik ändern - mit dem sogenannten "Wohn-Riester", den es nunmehr seit dem Jahr 2008 gibt. Solche Verträge gibt es beispielsweise bei Bausparkassen und Banken. Anders als bei allen anderen Riester-Verträgen (Rentenversicherung, Fonds- oder Banksparplan), die erst bei Renteneintritt Auszahlungen vorsehen, können die staatlichen Zulagen bei dieser Variante sofort verwendet werden. Im Vergleich zur Eigenheimzulage fällt die Riester-Förderung allerdings deutlich magerer aus - und ist dabei auch noch reichlich kompliziert. Dennoch kann sich der Wohn-Riester lohnen. Wir sagen Ihnen warum und für wen.

Die Bedingungen

Eine Wohn-Riester-Förderung wird nur gewährt, wenn das Haus oder die Wohnung nach 2007 gekauft oder fertiggestellt wurde. Außerdem muss der Käufer die Immobilie selbst bewohnen, das heißt also, sie muss für ihn der Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt sein. Die Förderung gibt es außerdem nur für Bauherren und Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen sowie zum Erwerb von Wohngenossenschaftsanteilen. Damit bleiben Mehrfamilienhäuser von der Förderung ausgeschlossen. Auch darf das Kapital nicht für eine Modernisierung oder den Kauf einer vermieteten Immobilie verwendet werden.

Mehrere Wege sollen zum staatlich subventionierten Eigenheim führen:

1. Tilgung: Man nimmt das Ersparte aus einem bestehenden Riester-Vertrag, egal, ob es sich um Rentenversicherung, Investmentfonds oder Banksparplan handelt, und tilgt damit den Immobilienkredit. Allerdings muss das Geld möglichst zeitnah in den Bau oder den Kauf der Immobilie fließen.

2. Entschuldung: Man nutzt das gesparte Kapital eines bestehenden Riester-Vertrages ab Eintritt in den Ruhestand und löst damit einen Baukredit ab.

3. Wer noch keinen Riester-Vertrag hat, kann bei der Aufnahme eines zertifizierten Darlehens die staatlichen Zulagen sowie etwaige darüber hinausgehende Steuervorteile direkt verwenden, um die Hypothekenraten zu zahlen. Die eigene monatliche Rate, die der Sparer an die Bank zurückzahlt, verringert sich entsprechend. Die Förderbeiträge dürfen nur zur Tilgung und nicht anderweitig verwendet werden.

Förderfähig sind dabei nicht nur die klassischen Darlehen mit konstanter Ratenrückzahlung, sondern auch Bauspardarlehen sowie Finanzierungen, bei denen für den Kredit zunächst nur die Zinsen gezahlt und anstelle der laufenden Tilgung Bausparverträge angespart werden (Bauspar-Kombikredite).

Bei der Geldentnahme ist der Wohn-Riester-Kunde völlig frei. Er kann bis zu 100 Prozent seines angesparten Guthabens entnehmen – und zwar ganz ohne Rückzahlungsverpflichtung. Der bestehende Riester-Vertrag kann natürlich auch weiter bespart werden. So steht im Alter dann auch noch eine Geldrente zur Verfügung.

Besserverdiener und Familien profitieren

Die Förderung ist wie bei allen Riester-Produkten gleich: Zur Grundzulage von 154 Euro kommen eventuelle Zulagen für Kinder (180 Euro bzw 300 Euro für ab 2008 Geborene) hinzu. Das gilt aber nur, wenn der errechnete Mindesteigenbeitrag (4 Prozent vom Brutto des Vorjahrs) abzüglich Zulagen eingezahlt wird. Sonst fließen die Zulagen anteilig. Auch für den Wohn-Riester gibt es den Berufseinsteigerbonus für unter 25-Jährige von einmalig 200 Euro. Außerdem gibt es noch eventuelle steuerliche Vorteile, denn die geförderte Tilgung kann jährlich bis maximal 2100 Euro als Sonderausgabe abgesetzt werden. Damit beide Ehepartner die Grundzulage kassieren, muss jeder einen eigenen Kreditvertrag abschließen.

Lohnen kann sich der Wohn-Riester vor allem für Besserverdiener sowie Familien mit Kindern. Denn für jedes Kind, für das noch Kindergeld fließt, zahlt der Staat auch die Riester-Zulage. Damit kann man zwar keine Riesensprünge bei der Baufinanzierung machen. Doch ein ungefördertes Darlehen abzubezahlen, würde je nach Lebenssituation zwischen drei und fünf Jahre länger dauern, wie die Stiftung Warentest (Ausgabe 06/11) errechnet hat. Das bedeutet aber auch, dass sich der Kunde jede Menge Zinsen spart. In den Fallbeispielen der Warentester kann der Vorteil aus der Förderung bis etwa 50.000 Euro ausmachen.

Soweit, so gut. Doch ist keine Medaille ohne zwei Seiten. Der größte Nachteil des Wohn-Riesterns: Wer einen bestehenden Kredit auf diese Weise tilgen will, muss sich auf lange Zeit festlegen. Denn wer die Immobilie nicht selbst bewohnt , sie vorher vermietet oder gar verkauft, muss in vielen Fällen die staatliche Förderung aus Zulagen und Steuervorteilen zurückzahlen. Das gilt allerdings nicht, wenn innerhalb von vier Jahren beispielsweise eine neue Immobilie oder ein Dauerwohnrecht in einem Alten- oder Pflegeheim gekauft wird. Auch bleiben die Zulagen erhalten, wenn die Vermietung nur befristet ist, weil der Eigentümer aus beruflichen Gründen umziehen musste. Dann muss er aber bis spästetens zum 67. Lebensjahr wieder einziehen.

Außerdem verlangen die Regularien der Riester-Förderung, dass der geförderte Kredit bis spätestens zum 68. Lebensjahr abbezahlt ist. Ist er das nicht, muss der Sparer auf einen ungeförderten Kredit mit eventuell deutlich ungünstigeren Konditionen umstellen.

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