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Deutsche Annington übernimmt Gagfah: Das droht Mietern durch die Mega-Fusion

Durch die Fusion wird aus der Gagfah und der Deutschen Annington der größte Vermieter Deutschlands - mit umstrittenen Geschäftsmodell. Vier Gefahren könnten nun die Mieter der beiden Konzerne treffen.

Mit der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington entsteht ein Mega-Mietkonzern. Eine Million Mieter hat das fusionierte Unternehmen dann.

Mit der Übernahme der Gagfah durch die Deutsche Annington entsteht ein Mega-Mietkonzern. Eine Million Mieter hat das fusionierte Unternehmen dann.

Nein, direkte Folgen erwartet Lukas Siebenkotten nicht. Alle Mietverträge und Vereinbarungen bleiben bestehen, sagt der Bundesdirektor des Deustchen Mieterbundes - und appelliert dennoch: "Aus dieser Größe wächst auch die Verantwortung für die eigenen Immobilienbestände und den Wohnungsmarkt insgesamt. Wir hoffen, dass die Deutsche Annington aus Fehlern lernt, verstärkt in die Instandsetzung und Instandhaltung ihrer Wohnungen investiert."

Die Fusion der Gagfah mit dem Branchenprimus Deutsche Annington erschüttert die Immobilienwirtschaft - und verunsichert Mieter. Und auch der Mieterbund räumt ein, dass langfristig von negativen Folgen ausgegangen werden müsse. "Der Betongold-Wahnsinn scheint damit seinen Höhepunkt erreicht zu haben. Die heute bekannt gegebene 'Verlobung' ist dem Anlagedruck durch billiges Geld auf den Kapitalmärkten geschuldet und zeigt einmal mehr wie Wohnungen und Wohnungsunternehmen zur Handelsware geworden sind", sagt Tobias Scholz, wohnungspolitischer Sprecher des Mieterverein Dortmund und Umgebung. "Die konkreten Sorgen und Nöte der Mieter spielen bei diesen Deals überhaupt keine Rolle. Wir befürchten durch den geplanten Zusammenschluss Umstrukturierungen, die sich negativ auf die Mieterinnen und Mieter auswirken."

Rendite vs. Mieter

Der Aufstieg der Gagfah und der Deutschen Annington im deutschen Wohnungsmarkt hat ähnliche Wurzeln. Beide Unternehmen kauften bei den großen Privatisierungen einst staatlicher Wohnungen riesige Bestände. Damit begann Anfang des Jahrtausends die Industrialisierung der Wohnungsbranche. Beide wurden lange von Finanzinvestoren, so genannten 'Heuschrecken', im Hintergrund kontrolliert. Beide versuchten jahrelang, möglichst viel Geld aus den Taschen ihrer Mieter zu ziehen – um die Renditeerwartung der Investoren zu erfüllen. Und beide nahmen dabei oft wenig Rücksicht auf das Wohl der Mieter.

Wie rücksichtslos die Unternehmen dabei vorgingen, zeigte vor drei Monaten eine stern-Recherche am Fall der Deutschen Annington. Anhand hunderter Seiten interner Dokumente und Schilderungen von Mitarbeitern rekonstruierte der stern ein Geschäftsmodell, bei dem vielen intern klar war, dass dabei nicht alle gewinnen konnten. Selbstkritisch hieß es etwa im Mai 2012 in einer internen Präsentation: "Kunden bislang nicht im Fokus unseres Handelns." Die Sache sei ganz einfach, sagte ein Insider aus dem Konzern: Es gebe einen Zielkonflikt zwischen Renditeerwartung und Mietererwartung.

Im Wesentlichen geht es bei dem umstrittenen Geschäftsmodell um vier Punkte - die nun durch die Übernahme auch auf den Gagfah-Wohnungsbestand übergehen könnten:

1. Fehlende Investitionen

In Teile des Wohnungsbestandes wurde lange nicht ausreichend Geld investiert. Ende 2013 registrierten die Manager der Deutschen Annington intern über 6000 Schimmelfälle innerhalb eines Jahres. Stefan Kofner, Professor für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft an der Universität Zittau, sagt: Seit ihrem Einstieg habe die Annington sich jahrelang "an der unteren Grenze dessen bewegt, was für eine Bewahrung der Bestandsqualität nötig wäre". In internen Papieren bezifferten Annington-Manager den Instandhaltungsstau in ihren Wohnungen Ende 2013 auf deutschlandweit 161 Millionen Euro. Und Investieren würden sie nur da, wo Gewinne zu erwarten seien, heißt es in einer Vorlage. Um die Wünsche der Mieter ging es dabei nicht unbedingt.

2. Steigende Nebenkosten

Auf allen möglichen Ebenen hat der Großvermieter versucht, mehr Geld von seinen Mietern zu bekommen. Das Unternehmen stellte ihnen alle möglichen Dienste in Rechnung. In der Branche spricht man bei den Nebenkosten von der "zweiten Miete". Sie gilt als größter Hebel, lukrativer noch als Mieterhöhungen. Weil die Kunden diese Kosten nur schwer durchschauen. Deutschlandweit ist die zweite Miete in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als die Kaltmiete, vor allem sie hat das Wohnen teurer gemacht.

3. Steigende Mieten

Die Deutsche Annington erhöhte die Mieten, wann immer es ging, am liebsten nach gezielt durchgeführten Modernisierungen wie etwa Fassadendämmungen oder dem "Upgrade" von bestehenden Mietwohnungen. Nach internen Zahlen brachten solche Maßnahmen sieben Prozent Rendite - weil die Mieten danach im Schnitt um 22 Prozent angehoben wurden.

4. Staatliche Mieten

Ein weiterer wichtiger Faktor im industrialisierten Miet-Geschäft ist die Vermietung an Hartz-IV-Empfänger. Die regen sich nur selten auf, ihre Miete übernimmt sowieso der Staat, bis zu einem bestimmten Satz und ohne viel zu fragen. Das Geschäftsmodell Hartz verspricht sichere Geldströme. In den vergangenen Jahren sei der Anteil solcher Mieter "stark angestiegen", stellte 2013 eine Enquete-Kommission des nordrhein-westfälischen Landtags fest.

Lukas Heiny