HOME

Grundstücksteilung: Aus eins mach zwei

Die Teilung des Grundstücks ist manchmal eine gute Alternative, wenn es darum geht, die Baukasse aufzufüllen. Allerdings gibt es für die Parzellierung keine einheitlichen Regeln - ein Baufachmann kann aber helfen.

"Wer ein großes Grundstück hat, kann den ganzen Platz oft gar nicht nutzen", sagt Joachim Klein von der LBS Bayern in München. Er schlägt vor, entweder einen Teil davon zu verkaufen oder den Kindern für die Gründung eigener Familien zur Verfügung zu stellen. Die dafür geltenden Regelungen sind allerdings nicht einheitlich. Es empfiehlt sich daher, die örtlichen Bestimmungen zu erfragen.

Vorher immer erkundigen

So gilt beispielsweise für Nordrhein-Westfalen: Zur Teilung von Grundstücken in mehrere Flurstücke (Parzellen) ist eine Bodenverkehrsgenehmigung und bei unbebauten Grundstücken ein Zeugnis erforderlich. Anders in Oldenburg: Für die Teilung und Abschreibung unbebauter Grundstücke vom Grundbuchbestand ist keine Genehmigung, aber ein Negativzeugnis (Bescheinigung, das eine Genehmigung nicht erforderlich ist) notwendig. Die Umschreibung im Grundbuch wird vom Grundbuchamt erst durchgeführt, wenn die Teilungsgenehmigung oder ein Negativzeugnis vorgelegt wird. In Bayern benötigt man seit einem Jahr für eine Grundstücksteilung keine Genehmigung mehr. Allerdings gelten die bauplanungsrechtlichen Vorschriften weiter.

Der Bauherr ist für die Einhaltung der vorgegebenen Maßstäbe selbst verantwortlich. Insbesondere sollte der Eigentümer sich bei einem Baufachmann erkundigen, welche Abstandsflächen einzuhalten sind. Diese Daten sind nämlich bereits für die Teilungsvermessung relevant, welche auf Antrag des Eigentümers noch vor der eigentlichen Teilung erfolgt. Hierbei legt das Vermessungsamt im Beisein der betroffenen Personen die neuen Grundstücksgrenzen fest. Die Kosten der Vermessung übernimmt, wenn nicht anders vereinbart, der Eigentümer. Sie setzen sich hauptsächlich aus dem Bodenwert, der Anzahl der Grenzpunkte und der neu festgelegten Flurstücke zusammen. Sind die Grundstücksgrößen bestimmt, lassen die Vertragspartner die Rechtsänderung im Grundbuch eintragen.

Wegerecht nur gegen Entschädigung

"Nach der Teilung kann es vorkommen, dass der Käufer Teile des Nachbargrundes benutzen darf", schildert der LBS-Fachmann ein weiteres Problem. Diese so genannten Grunddienstbarkeiten werden mit der Einwilligung des Eigentümers des belasteten Grundstücks im Grundbuch festgehalten. Häufig handelt es sich dabei um das Wegerecht. Das ist der Fall, wenn eines der Grundstücke keinen direkten Anschluss an eine öffentliche Straße hat. Dann hat der jeweilige Eigentümer inklusive seiner Angehörigen und Besucher das Recht, das fremde Grundstück zu befahren. Als Ausgleich zahlt er eine Entschädigung. Um Nachbarschaftsstreitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt Klein zu klären, wer die Instandhaltungskosten für die gemeinsam genutzte Zufahrt trägt.

Anders das - zeitlich begrenzt geltende - Notwegerecht. Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer laut Bürgerlichem Gesetzbuch von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Behebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Ein Bauherr kann von diesem Recht also solange Gebrauch machen, bis er seine eigene Zufahrt fertig gestellt hat. Auch in diesem Fall steht dem Nachbarn eine Entschädigung zu.

Norbert Michulsky/DDP / DDP