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Immobilienfinanzierung: Vorsicht, Falle

Wer den Traum von den eigenen vier Wänden realisieren will, muss aufpassen, dass er nicht finanziell auf die Nase fällt. Die größte Gefahr ist, wenn die Kosten zu knapp kalkuliert werden - aber auch sonst lauern einige Fallen.

Etliche Bauherren laufen Gefahr, zu viel für ihr Wohneigentum zu zahlen - oder später sogar das ganze Vorhaben scheitern zu sehen. "Denn sowohl bei der finanziellen Planung als auch bei der Wahl des Finanzierungskonzepts lauern Fallen", schildert Ulrich Ott von der ING DiBa in Frankfurt seine Erfahrungen.

Nicht zu knapp kalkulieren

Die erste Klippe, die es umschiffen gilt, ist die Kostenfalle. "Die Finanzierung eines Bau- oder Kaufvorhabens sollte möglichst eine Punktlandung sein", schildert Max Herbst von der FMH-Finanzberatung seine Idealvorstellung. Wird beispielsweise zu knapp kalkuliert, drohen finanzielle Engpässe und teurer Nachfinanzierungsbedarf. Abhilfe schafft hier eine detaillierte Kostenermittlung.

Professionelle Hilfe können dabei Bauprofis wie Architekten, Bauingenieure oder auch erfahrene Handwerker leisten. Neben den reinen Bau- oder Anschaffungskosten der Immobilie fallen diverse zusätzliche Ausgaben an, die das Budget vor allem bei Kaufvorhaben stark belasten. So zum Beispiel die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, berechnet auf den Grundstückskaufpreis, oder beim Hauskauf sogar auf den gesamten Objektpreis. Hat ein Makler die Finger im Spiel, schlägt das je nach Bundesland nochmals mit rund 3,5 bis sieben Prozent vom Kaufpreis zu Buche.

Niedrigzinsen lange festschreiben

Doch selbst noch nach Jahren kann es Ärger mit der Finanzierung geben, wenn die Belastungsfalle zuschnappt, warnt Bank-Fachmann Ott. Dies passiert immer wieder, wenn die aktuellen Niedrigzinsen nicht lange genug festgeschrieben werden. Denn nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindung werden die Karten neu gemischt. Liegt der Anschlusszins höher, steigen die monatlichen Raten. Ein Zinsanstieg von zwei Prozentpunkten belastet bei einem 100.000-Euro-Kredit die Haushaltskasse zum Beispiel monatlich mit rund 167 Euro zusätzlich. Abhilfe kann hier die Wahl einer längeren Zinsbindung schaffen; bei der derzeitigen Zinssituation im Normalfall mindestens zehn Jahre.

Sinnvoll ist in Niedrigzinsphasen aber auch die Vereinbarung höherer Tilgungssätze. Das bietet zwei Vorteile: Die Gesamtlaufzeit der Finanzierung - und damit auch deren Kosten - verringern sich deutlich. Außerdem verfügt der Bauherr über einen Belastungspuffer bei einem teureren Anschlusskredit. Dann kann er die Tilgung immer noch senken, um die höhere Zinsbelastung abzufangen.

Keine Paketangebote

Auch bei der Wahl der Finanzierungskomponenten können arglose Bauherren viel falsch machen. Ott: "Vermeintliche Schnäppchen entpuppen sich später nicht selten als Geldvernichter oder gefährliche Risikofaktoren." Vorsicht ist vor allem bei Paketangeboten mit mehreren Finanzprodukten angesagt. Denn provisionshungrige Anbieter verkaufen gerne mehrere Verträge gleichzeitig und täuschen über die Risiken und hohen Kosten der Kombi-Lösungen hinweg.

Das gilt vor allem für Tilgungsaussetzungsmodelle, bei denen der Kredit nicht direkt getilgt wird, sondern stattdessen zunächst ein anderer Vertrag, meist eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag, bespart wird. Bei Fälligkeit des Vertrags soll dann das Darlehen mit der Vertragsleistung auf einen Schlag zurückgezahlt werden. Doch das funktioniert nicht immer. Reicht das Kapital nicht aus oder verzögert sich die Vertragsauszahlung, kann das gesamte Finanzierungskonzept ins Wanken geraten.

Immer Kosten für Gesamtfinanzierung kennen

"Selbst wenn alles wie geplant klappt, drohen Mehrkosten gegenüber einer einfachen Hypothekenfinanzierung", warnt Andrea Hoffmann, Finanzfachfrau der Verbraucherzentrale Sachsen. Kaum ein Kunde kenne den tatsächlichen Preis solcher Paketlösungen und deshalb sollte man vom Anbieter vorab die Angabe des Effektivzinses für die Gesamtfinanzierung fordern. So könne das Angebot beispielsweise mit einem klassischen Hypothekendarlehen verglichen werden. "Wird diese Angabe verweigert, sollten Bauherren im Zweifelsfall lieber verzichten", sagt Hoffmann.

Vorsicht heißt es zudem bei der Vertrauensfalle. Auch bei langjährigen guten Beziehungen zur Hausbank lohnt es sich, bei der Finanzierungssuche über den Zaun zu schauen. Denn auf dem hart umkämpften Hypothekenmarkt sind Zinsunterschiede von 0,5 und mehr Prozentpunkten an der Tagesordnung. "In Euro ausgedrückt geht es angesichts der hohen Kreditbeträge und langen Vertragslaufzeiten dabei nicht um Peanuts, sondern um Kostenunterschiede in fünfstelliger Euro-Höhe", rechnet Finanzierungsfachmann Herbst vor.

Norbert Michulsky/DDP / DDP