Die Deutschen trauen dem Braten nicht: Da legt der deutsche Aktienindex Dax seit Jahresanfang um fast 20 Prozent zu, und was machen die Anleger? Sie schaufeln ihr Geld in Beton-Investments. Mehr als 14 Milliarden Euro konnten die 22 zugelassenen offenen Immobilienfonds seit Jahresanfang einsammeln - siebenmal so viel wie die Aktienfonds. Der einstige Langeweiler feiert bei den inzwischen risikoscheuen Fondssparern ein fulminantes Comeback.
Doch lohnt sich ein Investment in Büroimmobilien, Hotels und Shopping-Center? Die Bilanz in den vergangenen zwölf Monaten ist ernüchternd: Der durchschnittliche Wertzuwachs liegt bei 3,9 Prozent. Nur drei Fonds schafften mehr als fünf Prozent Rendite (siehe Tabelle). Ärgerlich für die Anleger, denn in der Regel bezahlen sie beim Kauf von Immobilienfonds fünf Prozent Aufgeld. Das heißt: Mit 19 der 22 Fonds haben sie im ersten Jahr nicht einen Euro verdient, frühestens im zweiten Jahr kommen sie ins Plus.
Vorbei sind vorerst die Zeiten, in denen die Immobilienfonds regelmäßig Renditen von fünf bis sechs Prozent erwirtschafteten. Die Gründe, warum das Investment in Stein Risse zeigt:
* Die Fondsmanager können die Milliarden, die ihnen zufließen, gar nicht so schnell anlegen. Objekte, die attraktive Mieteinnahmen versprechen, sind angesichts hoher Leerstandsraten schwer zu finden.
* So müssen die Immobilienstrategen einen großen Teil der Anlegergelder - der Gesetzgeber erlaubt bis zu 49 Prozent - in Anleihen oder am Geldmarkt anlegen. Dort gibt es aber nur Mini-Zinsen.
* Eigentlich sollten die sinkenden Mieteinnahmen auch zu fallenden Immobilienpreisen führen. Das ist bislang nicht passiert. Die Mittelzuflüsse zwingen die Fondsgesellschaften, trotz der ungünstigen Lage am Immobilienmarkt das Geld zu investieren. Sie treiben damit die Preise nach oben - schlecht für die Anleger.
Steuervorteil nutzen
Auf die Rendite nach Steuern kommt es an, und hier bieten Immobilienfonds Vorteile. Die Fondsmanager können günstige Abschreibungsmöglichkeiten der Immobilien nutzen, zudem ist die Wertsteigerung der Objekte steuerfrei. Unterm Strich sind ein bis zwei Drittel des Ergebnisses steuerfrei - je geringer die Bargeldquote des Fonds ist, desto besser ist es für den Anleger. Investiert der Immobilienfonds im Ausland, wächst der steuerfreie Anteil auf bis zu 80 Prozent. Dies macht die Fonds besonders für Investoren interessant, die ihren Freibetrag auf Kapitalerträge ausgeschöpft haben und sich in einer hohen Steuerprogression befinden.
Trotzdem schafftenes einige Fonds, die Fünf-Prozent-Hürde bei der Wertentwicklung zu überspringen. Das verdanken sie - im Falle Axa Immoselect und KanAm Grundinvest - einer Besonderheit. Beide sind gerade zwei Jahre auf dem Markt, und junge Fonds können einen Renditekick nutzen: Das Geld der Anleger wird nur nach und nach in Gebäude investiert. Kauft ein Fonds beispielsweise ein Bürohaus, steigt der Anteilspreis des Fonds sprunghaft, was bilanztechnische Gründe hat. Je mehr Immobilien der Fonds aber besitzt, desto geringer ist dieser Effekt. Die beeindruckende Wertentwicklung ist also nicht beliebig wiederholbar. "Die Durststrecke für Immobilien-Anleger wird noch 18 bis 24 Monate andauern", sagt Walter Klug, Geschäftsführer von DB Real Estate, der Immobilien-Tochter der Deutschen Bank. "Springt die Konjunktur an, sind wieder Renditen von fünf Prozent drin."
Also Finger weg von Immobilienfonds? Nein, sie eignen sich zur Absicherung eines Anlagedepots, schließlich hat es noch nie einen Fonds mit einem negativen Jahresergebnis gegeben. Und die Fonds bieten steuerliche Vorteile (siehe Geldwert). Nur eines nicht vergessen: Es ist ein Langzeit-Investment - keine Parkstation für unsichere Börsenzeiten.
Joachim Reuter
