Viel ist in diesem Jahr anders gelaufen als gedacht, aber die Immobilienpreise kletterten weiter nach oben. 7,3 Prozent teurer als vor einem Jahr waren Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2020, berichtet "Finanztest" nach Auswertung von Zahlen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Mehr als die Hälfte des Anstiegs entfällt demnach auf die Zeit nach dem Lockdown im März. Von Corona-Rabatt keine Spur.
Bemerkenswert ist der Anstieg der Kaufpreise vor allem deshalb, weil die Neuvertragsmieten mit durchschnittlich plus 3,4 Prozent im selben Zeitraum deutlich schwächer stiegen. Obwohl Kaufen im Vergleich zum Mieten finanziell unattraktiver wird, zieht es also viele Menschen weiter ins Eigenheim. Das mag teilweise daran liegen, dass die Menschen in der Corona-Krise ihre eigenen vier Wände noch stärker zu schätzen gelernt haben. Vor allem aber sind es auch die niedrigen Zinsen und die wenig attraktiven Anlagealternativen, die die Nachfrage hoch halten.
Die vdp-Zahlen zum Wohnungsmarkt bestätigen aber noch einen weiteren Trend, der auch schon vor Corona sichtbar war: In den besonders teuren Top-7-Metropolen, steigen die Preise mittlerweile langsamer als im Rest Deutschlands. In Berlin stiegen die Preise binnen eines Jahres um 4,6 Prozent, in Hamburg, München und Köln um rund sechs Prozent, in Frankfurt und Stuttgart nur um vier Prozent und in Düsseldorf um knapp 5 Prozent.
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"Finanztest" hat sich die Situation in diesen Metropolen einmal genauer angesehen und neben den überteuerten Innenstädten ein differenziertes Bild gefunden. "Abseits der zentralen Lagen und begehrten Trendviertel gibt es auch in den Top-7-Städten noch erschwingliche Wohnungen und Häuser", berichten die Finanztester.
Wer etwa in Berlin eine Wohnung kaufen will, muss innerhalb des S-Bahnrings und im Südwesten der Stadt mit Preisen von mehr als 5000 Euro pro Quadratmeter rechnen. In Stadtteilen wie Spandau, Reinickendorf, Hellersdorf oder Marzahn gebe es dagegen Wohnimmobilien zu Quadratmeterpreisen unter 3000 Euro zu kaufen, schreibt "Finanztest".
Auch in anderen Großstädten gibt es ein starkes Preisgefälle innerhalb des Stadtgebiets. In Hamburg kosten Wohnungen in Wilhelmsburg oder südlich der Elbe nur halb so viel wie wenige Kilometer weiter nördlich an der Alster. In Köln ist die rechte Rheinseite deutlich günstiger als die linke. Dazu kommt: Wer davon ausgeht, dass sein Job auch nach der Corona-Krise zu einem großen Teil im Homeoffice erledigt werden kann, der kann noch weiter außerhalb suchen.
Reicht das Eigenkapital?
Ob ein Kauf finanziell in Frage kommt, macht "Finanztest" vor allem an zwei zentralen Kennziffern fest. Die eine ist das verfügbare Eigenkapital. Die Kaufpreise sind vielerorts so hoch, dass man ohne beträchtliche Eigenmittel nicht weit kommt. Mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Nebenkosten sollten Käufer aus eigenen Mitteln bezahlen können, rät "Finanztest". Wer in Hamburg eine Wohnung für 550.000 Euro kaufen will, benötige demnach mindestens 110.000 Euro Eigenkapital.
Ist Mieten günstiger?
Die zweite Kennziffer ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es gibt an, wie teuer ein Kauf im Vergleich zur Miete einer vergleichbaren Wohnung ist. Wenn der Preis nicht höher ist als 24 Jahresmieten (bei 10 Prozent Eigenkapital) beziehungsweise 27 Jahresmieten (20 Prozent Eigenkapital) können Käufer dank niedriger Zinsen auf eine monatliche Belastung kommen, die kaum höher ist als wenn sie zur Miete wohnen, rechnet "Finanztest" vor. "Beim 30-Fachen der Jahresmiete und mehr müssen Immobilienkäufer dagegen damit rechnen, dass sie viele Jahre hinweg einige Hundert Euro im Monat mehr ausgeben müssen als ein Mieter."
Den gesamten "Finanztest"-Artikel sowie einen Vergleich von Preisen und Mieten in 160 Städten und Kreisen gibt es kostenpflichtig auf www.test.de
