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Mietrecht: Sicher, dass Sie nicht zu viel zahlen?

Vermülltes Treppenhaus, verschimmelte Wände, defekte Heizung: Das müssen Sie nicht hinnehmen. Mieter haben viele Möglichkeiten, sich zu wehren. Oft wissen sie es nur nicht. Bleiben Sie hart - und wohnen Sie preiswerter.

Erwin Jacobs war sein Leben lang ein gesetzestreuer Bürger. Einer, der sich nie etwas hat zuschulden kommen lassen, einer, der immer pünktlich seine Rechnungen zahlte. Streit ist er stets aus dem Weg gegangen. "Aber jetzt werde ich im hohen Alter doch tatsächlich noch vor den Kadi gezerrt", schimpft der 77-Jährige und blättert in einem penibel angelegten Ordner mit Schreiben seines Vermieters. Der will mehr Geld, doch Jacobs und seine Frau zahlen nicht. "Keinen Cent bekommt der, nicht einen", sagt der rüstige Rentner: "Wir lassen uns nicht unterkriegen, wir stehen das durch."

Vier Jahre dauert der Streit schon an, mittlerweile geht es um fast 4.000 Euro. Monatlich 75 Euro mehr Kaltmiete verlangt der Wohnungseigentümer seit Januar 2000. Die "ortsübliche Vergleichsmiete" rechtfertige die Erhöhung, argumentierte der. Obwohl viele der Nachbarn ihre Mieterhöhung widerstandslos oder nach Androhung einer fristlosen Kündigung unterschrieben, blieben die Eheleute Jacobs standhaft. Trotz Angst um ihr Zuhause, in dem sie seit 39 Jahren leben und ihre sechs Kinder groß gezogen haben. Die Standhaftigkeit wurde belohnt. Als der Fall vor das Amtsgericht Leverkusen kam, ordnete der Richter ein Gutachten an. Der Mietspiegel rechtfertige keine Erhöhung, stellte der Sachverständige fest. Mehr noch: Die aktuelle Miete liege bereits über der ortsüblichen. Der Vermieter habe die Ausstattung und Lage der Wohnung viel zu gut dargestellt.

Millionen Deutsche zahlen zu viel Miete, weil sie vorschnell einer Anhebung zugestimmt haben, schätzt der Deutsche Mieterbund (DMB). "Jede dritte bis vierte Erhöhung, die unseren Vereinen in Großstädten vorgelegt wird, ist falsch", klagt Mieterbund-Direktor Franz-Georg Rips. Gelegentlich kommen Hauseigentümer auf die absurdesten Ideen. Eine hessische Verwaltung beispielsweise begründete eine Mieterhöhung mit der Behauptung, die Bundesregierung werde die Situation für Vermieter schon bald "unverantwortlich und grundgesetzwidrig" verschlechtern. Deshalb müsse nun schon mal vorsorglich erhöht werden. Aber die Zuzahlung sei für die Mieter doch sicher kein Problem. Im Zweifelsfall brauchten die Leute doch nur ihr Auto zu verkaufen, dann würden sie zudem noch die Parkplatzmiete sparen.

So einfach, einer Erhöhung zu widersprechen, machen es einem nur wenige Vermieter. Grundsätzlich gilt: Soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, darf bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angezogen werden. In drei Jahren insgesamt aber nur um 20 Prozent. Bei der Eingruppierung in den Mietspiegel spielen Art, Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage der Immobilie die entscheidende Rolle. Seine Wohnung betrachtet der Vermieter dabei gelegentlich durch eine rosa Brille. Die Lage wird als "gut" bezeichnet, obwohl sie lediglich "normal" ist, die Ausstattung als "gehoben", obwohl sie allenfalls "durchschnittlich" ist. "Die Argumentation im Erhöhungsschreiben sollte deshalb genau mit den Kriterien im Mietspiegel verglichen werden", rät Rips.

Sabina Redzic wurde zwar nicht die Miete erhöht, rapide gesunken aber ist der Wohnstandard. Wenn die 23-Jährige über ihre ersten eigenen vier Wände spricht, kann sie die Tränen nicht zurückhalten. Die Zweizimmerwohnung: ein Albtraum aus Schimmel. Vor einem halben Jahr war Redzic eingezogen. Mit dem Herbst kamen Kälte und Nässe, wurden die Außenwände der Wohnung feucht. Grüner Schimmel machte sich an den Fensterfugen breit. Im Schlafzimmer fraß sich schwarzer Pilz die Decke empor. Sabina Redzic lagerte das nagelneue Mobiliar bei Freunden ein. Sie schläft seitdem auf einer Luftmatratze im Wohnzimmer, der Rest der 50-Quadratmeter-Wohnung ist Notstandsgebiet. In der Küche hat rötlich schimmernder Pilz fast die Einbauschränke erreicht, die Raufaser im Bad ist nur noch ein bläulicher nässender Pelz. Der Schimmel hat tiefe schwarze Löcher in die Wand genagt. Die junge Frau fühlt sich oft schlapp, wacht nachts mit Atemnot auf, morgens läuft die Nase, und die Augen sind geschwollen. Der Vermieter behauptet, sie würde falsch lüften, zu wenig heizen. "Lächerlich", sagt Sabina Redzic. Nun will sie die Miete mindern, um 20 Prozent, bis der Schimmel beseitigt wird.

"Wenn ein Gutachter den Zustand der Wohnung analysieren würde, könnte vermutlich noch deutlich mehr gekürzt werden", sagt Mietexperte Rips. Grundsätzlich gilt: Gemindert werden kann immer dann, wenn ein Mangel nachweisbar ist. Beispielsweise bei Lärm oder Gestank oder wenn technische Einrichtungen wie Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer nicht funktionieren. Aber nicht alles, was als Belästigung empfunden wird, kann gleichzeitig auch als Mangel gelten. Ein Ehepaar aus Wuppertal beispielsweise ärgerte sich über die Toilettengeräusche des Nachbarn, der offensichtlich stets im Stehen pinkelte. Vorschriften darüber, welche Technik beim Urinieren anzuwenden ist, seien jedoch ein "abzulehnender Eingriff" in die Privatsphäre, urteilte der Richter. Selbst in einem hellhörigen Haus müssten die "Lebensäußerungen" eines Stehpinklers ertragen werden, am besten "mit Gelassenheit".

Bei anerkannten Mängeln ist es unerheblich, ob der Vermieter sie zu verantworten hat. Eine Minderung scheidet nur dann aus, wenn der Mieter selbst schuld ist. Bei gravierenden Problemen, etwa bei Wasserflecken oder defekter Heizung, muss der Vermieter sofort informiert werden. Sonst könnte er Schadensersatz fordern. Wird der Mangel trotz einer Frist nicht beseitigt, kann der Mieter selbst Handwerker bestellen und die Kosten von der Miete abziehen. Wie viel Prozent der Miete zurückgehalten werden dürfen, kommt auf den Einzelfall an. In Streitfällen haben Gerichte folgende Entscheidungen getroffen:
* Badewanne und Dusche sind nicht zu gebrauchen, 33 Prozent Minderung;
* erheblicher Lärm wegen Bauarbeiten im Haus, 30 Prozent; * Bordell im Haus, 30 Prozent;
* bestialischer Gestank aus Nachbarwohnung, 33 Prozent;
* mangelhafte Heizung, je nach Schwere und Jahreszeit 13 bis 100 Prozent;
* einzige Toilette nicht benutzbar, 80 Prozent.

Wegen Müll im Treppenhaus und zunehmender Drogenkriminalität in der Erdgeschosskneipe hatte auch Petra Kiesele aus Berlin die Miete gemindert. Weil sie schon bald umziehen wollte, widersprach sie der fristlosen Kündigung des Hauseigentümers nicht. Doch nach dem Auszug verlangte der Mann 13.000 Euro für angebliche Schönheitsreparaturen. Als die Studienrätin die Auseinandersetzung in zweiter Instanz für sich entscheiden konnte, war die Forderung auf fast 32.000 Euro angewachsen. "Nicht auszudenken, wenn ich den Prozess verloren hätte", sagt sie.

Beim Streit um Schönheitsreparaturen kann es schnell um immense Summen gehen, weiß Mietexperte Rips. "Das Problem ist, dass es keinerlei gesetzliche Regelungen zum Thema gibt." Es existiere lediglich ein "Flickenteppich von Verhaltensmaßstäben, die durch Gerichtsentscheidungen vorgegeben wurden". Grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf regelmäßige Schönheitsreparaturen verlangen, aber keine Renovierung beim Auszug. Liegen die Schönheitsreparaturen beim Auszug länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Instandsetzung, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, zahlt er 40, wenn dies im Vertrag vereinbart ist.

Aber selbst wenn alle Wände ordentlich gestrichen, die Heizungen lackiert und die Löcher verspachtelt wurden, kann es Streit um die Kaution geben. Der Hausvermieter von Axel Spilcker wollte die hinterlegten Dreimonatsmieten nicht rausrücken, weil ein Durchlauferhitzer in einem von Familie Spilcker nicht genutzten Bad nicht mehr funktionierte. Das Ding sei kaputt, weil es nie eingeschaltet wurde, behauptete er dreist. Erst als Spilcker mit dem Anwalt drohte, bekam er sein Geld. Aus Wut auf den kleinlichen Vermieter weigerte der Kölner sich dann, die angedachte Bodensanierung durchzuführen. Musste er auch nicht: Denn bei normaler Abnutzung brauchen Teppichböden nicht ersetzt und Parkett nicht geschliffen zu werden.

Etwa 90 Milliarden Euro werden jährlich für die Modernisierung von Wohnungen und Häusern ausgegeben. Wenn die Eigentümer versuchen, die Investitionen durch Mieterhöhungen wieder auszugleichen, droht Ärger. Das Ehepaar Wingbermühle aus Landau soll rund 130 Euro mehr Miete für ihre 85-Quadratmeter-Wohnung zahlen. Der Besitzer des Vier-Parteien-Hauses hat doppelt verglaste Kunststofffenster eingesetzt, das Dach und die Fassade wärmeisoliert und gestrichen, die Balkonfüllungen erneuert, eine angebliche "Sicherheits-Haustür" und neue Briefkästen eingebaut sowie die Wohnungen im Erdgeschoss mit Sicherheitsglas ausgestattet.

"Das war durchaus in meinem Sinne", gesteht Eckart Wingbermühle. Die Mieterhöhung will er trotzdem nicht zahlen. Der Austausch der alten und verzogenen Fenster, die Dachisolierung und die Ausbesserungen an der Fassade seien keine freiwillige Modernisierung, sondern eine längst überfällige und vorgeschriebene "Erhaltungsmaßnahme". Obwohl der Vermieter bereits eingelenkt hat und die Erhöhung von 130 auf 65 Euro reduzieren wollte, lehnte Wingbermühle ab. Das Landgericht Landau hat nun ein Gutachten angefordert, um festzustellen, ob die Sanierung die Wohnqualität gesteigert hat oder Energiekosten spart.

Denn grundsätzlich gilt: Eine Modernisierung, nach der die Miete aufgestockt werden darf, muss den "Gebrauchswert" der Wohnung "nachhaltig erhöhen" oder Strom, Heizenergie sowie Wasser einsparen. Die geplanten Bauarbeiten müssen drei Monate vor dem voraussichtlichen Beginn angekündigt werden. Elf Prozent der Aufwendungen dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Streitpunkt Nummer eins aber sind seit Jahren die Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. Ein Mieter aus Hannover sollte 1.453,48 Euro nachzahlen. Er rechnete nach und merkte, dass der Vermieter Rechtsanwalts-, Gerichts- und Verwaltungskosten, Reparaturen, Bankgebühren und Rücklagen berücksichtigt hatte. Das durfte er nicht. Nachdem diese Kosten abgezogen worden waren, verwandelte sich die gewaltige Nachzahlungsforderung in eine Gutschrift über 93,88 Euro.

Die Hälfte aller Abrechnungen sind falsch, schätzt Rips. "Oft hat der Mieter keine Chance, dies zu erkennen." Denn die einzelnen Positionen seien zumeist kaum aufgeschlüsselt und nachvollziehbar. Neben den verbrauchsabhängigen Ausgaben für Heizung und Wasser sind vor allem die "kalten Betriebskosten" kompliziert. Gestritten wird in erster Linie darum, ob und in welcher Höhe einzelne Ausgaben umgelegt werden dürfen. Der Vermieter darf die Kosten aufteilen nach den Quadratmetern Wohnfläche, der Personenzahl, den Wohneinheiten oder den Kubikmetern umbauten Raums. Wenn nichts vereinbart ist, gilt die Wohnfläche. In der Abrechnung muss er erklären, welchen "Verteilerschlüssel" er gewählt hat. Es genügt nicht, wenn er zum Beispiel schreibt: "Gesamtkosten 2.000 Euro, für Sie 20 Prozent, also 400 Euro." Ein Hausbesitzer aus Süddeutschland schickte einem Ehepaar mit Kind Nebenkostenforderungen für vier Personen. Der Vermieter hatte den Dackel der Mieter kurzerhand zum vollwertigen Familienmitglied erklärt.

Grundsätzlich rät Franz-Georg Rips, die Nebenkostenabrechnung immer mit der vom Vorjahr zu vergleichen. "Wenn sich einige Posten deutlich erhöht haben, ist das zumindest erklärungsbedürftig." Falls der Mieter die Rechnung prüfen will, kann er Kopien der zugrunde liegenden Belege und Rechnungen verlangen. Macht der Vermieter den Kassensturz nicht spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraum, darf er keinen Cent Nachzahlung mehr verlangen.

Nicht immer aber sind Wohnungseigentümer die bösen Buben und ihre Mieter arme Opfer. Dirk Schüßler aus Dortmund hat das leidvoll erfahren. Seine Mieter zahlten nur ein einziges Mal, danach 22 Monate nicht mehr. "Kein Einzelfall", sagt Ludger Baumeister vom Haus- und Grundbesitzerverband. Skrupellos würden juristische Tricks genutzt, um vor Gericht Zeit zu schinden und weiter umsonst zu wohnen. So werde etwa behauptet, in der Wohnung gebe es Ungeziefer oder der Vermieter habe randaliert und geschlagen.

Die Mieter von Jennifer Körner sollten ihre Wohnung bis zum Ende vergangenen Jahres räumen. Mehrfach hatten sie andere Bewohner des Hauses bedroht und beschimpft, hatten sogar ihren Rottweiler auf die Nachbarn gehetzt. Gegen den Räumungsbeschluss legten die Horror-Mieter Berufung vorm Landgericht ein, kurz vor Prozessbeginn zogen sie diese aber wieder zurück. "Um Zeit zu schinden, denn die Akten wurden dann wieder zum Amtsgericht geschickt", sagt Jennifer Körner. Gegen den neuen Räumungstermin vom Amtsrichter werden die Mieter vermutlich erneut Widerspruch einlegen.

Denn selbst wenn ein Räumungsbeschluss rechtskräftig ist, kann der Mieter den Auszug noch hinauszögern. "Beispielsweise wird behauptet, die Kinder, die Frau oder die kranke Oma würden den Umzug momentan psychisch nicht verkraften", so Baumeister vom Hausbesitzerverein. Von der Kündigung bis zum Titel, von der Räumungsklage bis zum Gerichtsvollzieher können leicht eineinhalb bis zwei Jahre vergehen. Die Mieter von Dirk Schüßler waren über Nacht verschwunden. Wegen der fehlenden Einnahmen kam Schüßler mit seinen Bankzinsen in Verzug. Die Wohnung wird jetzt zwangsversteigert.

Juristische Beratung: Dr. Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes
Mitarbeit: Christian Parth

von Detlef Schmalenberg / print