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Interview

Mietspiegel-Experte: "Veraltete Methoden": Warum viele Mietspiegel die Mieter nicht schützen - und was sich ändern muss

Viele Mietspiegel in Deutschland sind so ungenau, dass fraglich ist, ob sie überhaupt gültig sind. Der Vorsitzende der Mietspiegel-Kommission, Professor Steffen Sebastian, spricht im stern-Interview über zweifelhafte Berechnungsmethoden.

Professor Steffen Sebastian

Professor Steffen Sebastian ist Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der International Real Estate Business School der Universität Regensburg sowie Vorsitzender der Mietspiegel-Kommission, einem Expertengremium der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), das die Bundesregierung berät.

Herr Sebastian, der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument gegen explodierende Mieten. Trotzdem hat das Landgericht Berlin kürzlich einem Vermieter erlaubt, die Miete stärker anzuheben als im Mietspiegel vorgesehen – weil dieser nicht korrekt berechnet wurde. Was ist der Mietspiegel im Ernstfall überhaupt wert, wenn ein großes Wohnungsunternehmen ihn vor Gericht kippen kann?

Zunächst mal ist Berlin ein Sonderfall. Hier hat sich der Mietmarkt in den letzten Jahren sehr stark verändert. Daher hat der Mietspiegel eine besonders hohe Bedeutung und wird öfter vor Gericht angefochten als anderswo. Ausgerechnet in Berlin wird der Mietspiegel leider mit veralteten Methoden berechnet.

Was war das Problem in Berlin?

Berlin ist eine der wenigen Städte Deutschlands, die noch mit der Tabellenmethode rechnen, einer veralteten und ungenauen Methode. Im 2015er Mietspiegel, der vom Gericht nicht anerkannt wurde, war diese alte Methode mit einer neuen, der Regressionsmethode kombiniert worden. Wenn man beide Methoden kombiniert, wird es fast immer falsch. Das hat auch der Gutachter geschrieben und das Gericht ist dem gefolgt.

Der aktuell gültige Berliner Mietspiegel hat dieses Problem nicht mehr.

Das stimmt. Nur leider sind die Berliner statt auf die moderne Methode wieder zurück auf die veraltete gegangen. Die ist zwar leichter verständlich, aus statistischer Sicht aber zweitklassig. Da werden sehr unterschiedliche Wohnungen in einer Gruppe zusammengefasst, da gilt dann für eine 40-Quadratmeter-Wohnung derselbe Wert wie für eine 59-Quadratmeter-Wohnung. Und wesentliche Merkmale des Wohnwertes werden nicht berücksichtigt. Das wird einem komplexen Markt wie Berlin nicht gerecht. Wir als gif-Mietspiegelkommission setzen uns dafür ein, nur noch die Regressionsmethode als zulässig zu erklären. Dabei ist diese nicht einmal besonders kompliziert. Die Mehrheit der Städte, die ihren Mietspiegel selbst errechnen, benutzen diese Methode. Und alle kommerziellen Anbieter bieten das ohnehin an, auch die in Berlin beauftragten. Aber es wird eben das geliefert, was bestellt wird.

Sie sind Vorsitzender der gif-Mietspiegelkommission, die einheitliche Standards für Mietspiegel in Deutschland erarbeiten soll. Wie chaotisch ist die Lage denn aktuell?

Von den 80 größten Städten haben 45 einen qualifizierten Mietspiegel, 22 einen einfachen Mietspiegel und die übrigen gar keinen. Der einfache Mietspiegel wird despektierlich auch "Rotweinmietspiegel" genannt, weil sich die lokalen Vermieter- und Mieterverbände einfach irgendwie einigen können, ohne dass bestimmte Standards eingehalten werden müssen. Meistens funktioniert das aber sehr gut und auch solche Mietspiegel sorgen für Rechtsfrieden. Sie haben allerdings vor Gericht geringere Beweiskraft und lassen sich durch Sachverständigen-Gutachten aushebeln. Der Mieterschutz ist also eher schlecht. Anders der qualifizierte Mietspiegel: Dieser hat vor Gericht erst einmal die höchste Beweiskraft. Dafür muss er nach wissenschaftlich anerkannten Methoden erstellt werden, wobei bislang weitgehend offen ist, was das genau ist.

Das heißt, auch außerhalb Berlins könnten Mietspiegel vor Gericht angefochten werden?

Es gibt einige Mietspiegel in Deutschland, bei denen ich Bedenken habe, ob die gerichtsfest sind, auch wenn es außerhalb Berlins bislang nur sehr wenige Urteile gibt. Was uns fehlt, sind verlässliche Leitlinien, die wir den Kommunen an die Hand geben können: eine Art Kochrezept, wie man einen qualifizierten Mietspiegel erstellt.

Was muss in dem Kochrezept drinstehen?

Welche Möglichkeiten es gibt, um die Daten zu erheben und was man dabei zwingend beachten muss. Dann Methoden, die alle wichtigen Merkmale, die den Wohnwert ausmachen, adäquat berücksichtigen und miteinander verrechnen. Kriterien wie Lage, Größe, Baualter, Ausstattung. Das kann die Regressionsmethode. Dafür braucht man dann eben etwas mehr als Excel, sondern jemanden, der solide Kenntnisse in Statistik hat.

Das richtige Rezept hilft allerdings wenig, wenn die Zutaten nicht stimmen. Mieterverbände stören sich daran, dass in den Mietspiegeln jeweils nur die teuren Neuvertragsmieten und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre erfasst sind. Günstige alte Bestandsmieten spielen darin keine Rolle. Kritiker sprechen daher auch vom Mieterhöhungsspiegel.

Der Betrachtungszeitraum von vier Jahren ist das Ergebnis eines politischen Kompromisses. Ginge es allein nach den Vermietern, würde man nur die aktuellen Neuvermietungen als Vergleich heranziehen. Um die Mietentwicklung zu dämpfen, hat man die vier Jahre ins Gesetz geschrieben. Ob man jetzt vier, sechs oder zehn Jahre betrachten sollte, wird immer wieder diskutiert. Das ist aber letztlich eine Frage an die Politik und nicht an uns als Expertenkommission.

Eine weitere knifflige Frage ist, wie die Daten überhaupt erhoben werden. Derzeit werden stichprobenartig Menschen angeschrieben und um freiwillige Auskunft über ihren Mietvertrag gebeten. Man weiß aber, dass die Mehrheit darauf nie antwortet. Verzerrt das nicht enorm das Bild?

Ungefähr 40 bis 70 Prozent der Befragten antworten nicht. Vor allem Menschen mit schlechten Deutschkenntnissen, aber auch Gutverdienende, viel beschäftigte Menschen, die sich die Zeit nicht nehmen. Wir haben daher oftmals eine Datenbasis, in der zu viele Rentner, Studenten und Arbeitslose drin sind. Das kann in der Tat das Bild erheblich verzerren. Ob die Verzerrung aber nach oben oder unten geht, wissen wir letztlich nicht.

Das hört sich gruselig an, wenn man bedenkt, dass anhand solch lückenhafter Daten die marktüblichen Vergleichsmieten berechnet werden. Wie kann man das anders machen?

Derzeit geht das nicht besser. Wir als Kommission fordern daher eine Auskunftspflicht wie beim Mikrozensus. In jeder Stadt, die einen Mietspiegel hat, wird alle vier Jahre ein Prozentsatz der Bevölkerung zufällig gezogen – und die müssen dann Auskunft über ihren Mietvertrag geben. So erhält man viel genauere Daten und ich finde, das muss einfach sein.

Die Vorschläge, die Ihre Kommission erarbeitet, sollen in die Mietspiegel-Verordnung einfließen, die das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz noch in diesem Jahr vorstellen könnte. Was ist am Ende der Nutzen für die Mieter?

Die Kommunen sollen das Handwerkszeug erhalten, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, der gerichtsfest ist. Das schützt die Mieter, aber auch die privaten Kleinvermieter, denn die können sich in einem Gerichtsverfahren nicht mal eben für ein paar Tausend Euro ein Sachverständigengutachten einholen. Außerdem sollte der Mietspiegel den Wohnungsmarkt möglichst realistisch abbilden und das bei vertretbaren Kosten.

Den Mietenanstieg in den Städten wird all dies aber nicht bremsen, oder?

Das ist auch nicht das Ziel der Mietspiegel-Verordnung. Primär geht es um eine bessere Statistik, die wiederum die Grundlage für politisches Handeln ist. Denn ohne gültigen Mietspiegel läuft die Mietpreisbremse de facto ins Leere. 

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