Die Zahl der Zwangsversteigerungen hat sich gegenüber 2005 leicht abgeschwächt. Dennoch wechselten im letzten Jahr fast 60.000 Immobilien im Gericht den Eigentümer. Arbeitslosigkeit, Ehescheidung und haarsträubende Fehler bei der Finanzierung der eigenen vier Wände sind die häufigsten Gründe für die finanzielle Misere. Den Schnäppchenjägern kann es egal sein. Des einen Leid ist schließlich des anderen Freud.
Damit der Immobilienkauf im Amtsgericht kein Reinfall wird, sollte man gut vorbereitet in den Ring steigen.
Michael Degethof/DDP
1. Probetermine wahrnehmen
Am besten besucht man schon im Vorfeld einige Versteigerungen, um sich mit dem Prozedere vertraut zu machen.
2. Objektsuche
Über Versteigerungstermine informiert das Amtsgericht in der örtlichen Presse. Kommerzielle Versteigerungskalender listen die Versteigerungstermine aller 600 Amtsgerichte bundesweit auf ( zum Beispiel bei argetra.de).
3. Marktpreise kennen
Das örtliche Preisniveau erfährt man bei Maklern oder Grundbesitzervereinen. Ein kräftiger Preisnachlass sollte beim Kauf im Amtsgericht schließlich drin sein.
4. Versteigerungsakten lesen
Beim Amtsgericht kann man das Wertgutachten des Sachverständigen einsehen und sich über Lage, Größe und Baujahr der Immobilie informieren. Ein Grundbuchauszug informiert über Wohnrechte, Nießbrauch, Baulasten und die Kreditgeber.
5. Ortsbesichtigung
Wer nicht die Katze im Sack kaufen will, sollte das Objekt vor dem Versteigerungstermin besichtigen. Den Blick über den Gartenzaun kann niemand verbieten. Der Alteigentümer muss Interessenten aber nicht ins Haus lassen.
6. Eigentumswohnungen
Die Teilungserklärung sollte gründlich studiert werden. Sie regelt die Rechte und Pflichten aller Miteigentümer der Wohnanlage und schreibt wichtige Sondernutzungsrechte fest (z.B. Pkw-Stellplätze). Die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen weisen auf Unstimmigkeiten zwischen den Wohnungseignern hin und nennen geplante Modernisierungen.
7. Finanzierung und Sicherheit
Wer mitbietet, muss sich vor Gericht mit dem Personalausweis legitimieren und eine Kaution in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes liefern. Neben einer Überweisung werden auch Bürgschaften und bestätigte Schecks der Hausbank akzeptiert. Bargeld wird seit dem 16.2.2007 nicht mehr angenommen. Der restliche Kaufpreis muss zum Verteilungstermin rund sechs Wochen später entrichtet werden.
8. Gespräch suchen
Oft ist die Gläubigerbank bereit, den Versteigerungstermin abzublasen und einen Verkauf an den Interessenten einzufädeln.
9. Preislimit festlegen
Um im Eifer des Bietgefechtes nicht die eigenen finanziellen Möglichkeiten zu sprengen, sollte man sich vorher ein Limit setzen und bei Erreichen konsequent aussteigen.
10. Der Versteigerungstermin
Gibt die Immobilie ihr Debüt im Gerichtsaal, müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes geboten werden. Liegt das Höchstgebot am Ende des Bietgefechts unter 70 Prozent des Verkehrswerts, können die Gläubiger den Zuschlag verhindern. Der Justizbeamte eröffnet die "Bietfrist" von einer halben Stunde, in der alle Interessenten ihre Gebote abgeben können. Wer am Ende die Nase vorn hat, erhält den Zuschlag und wird im Gerichtssaal neuer Eigentümer. Das Gericht verlangt für die Eigentumsumschreibung eine Gebühr von 0,5 Prozent des Höchstgebots. Einplanen sollte man auch die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent beziehungsweise in Berlin 4,5 Prozent des Zuschlags.
