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KONSUMENTEN: Neues Mietrecht erleichtert Kündigung

Personenkreis, der in den Mietvertrag eintreten kann, wurde um »besondere Lebensgemeinschaften« erweitert; aber Mieterhöhungen werden erleichtert.

Zwei Jahre Erfurt, drei Jahre Stuttgart, dann ein Job in Bremen, wer durch Kündigungsfristen von bis zu einem Jahr an eine Wohnung gebunden war, hatte einfach Pech. Ab dem 1. September gilt: Künftig kann jeder Mieter mit drei Monaten Vorlauf dem Vermieter kündigen, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Fristen für Vermieter bleiben

Für den Vermieter gelten dagegen weiterhin die nach Wohndauer gestaffelten Kündigungsfristen: Zwar kann auch er anfangs den Vertrag mit dreimonatiger Frist kündigen. Nach fünf Jahren verlängert sich die Frist jedoch auf sechs und nach acht Jahren auf neun Monate.

»Besondere Lebensgemeinschaften«

Doch nicht nur die Kündigungsfristen unterscheiden das neue vom alten Mietrecht. So wurde der Kreis der Personen, die beim Tod des Hauptmieters in den Vertrag eintreten können, erheblich erweitert: »Bisher war nur ausdrücklich geregelt, dass der Ehepartner eintreten kann«, sagt Eve Raatschen vom Verein »Mieter helfen Mietern« in Hamburg. Künftig jedoch gilt der Begriff der »besonderen Lebensgemeinschaft«: So können homosexuelle Partner den Mietvertrag genauso übernehmen wie Mitglieder einer Senioren-Wohngemeinschaft. Keinesfalls wurde aber an studentische Wohngemeinschaften gedacht. Diese werden auch durch das neue Recht nicht besonders geschützt.

Betriebskosten zeitnah abrechnen

Eine weitere wichtige Änderung betrifft Ulrich Ropertz zufolge die Betriebskosten: Der Vermieter muss sich nun »wirtschaftlich verhalten« und darf zum Beispiel keine überteuerten Versicherungen abschließen. »Wenn die technischen Möglichkeiten vorhanden sind, muss außerdem verbrauchsgenau abgerechnet werden.« Eine Abrechnung der vorab gezahlten Betriebskosten muss der Vermieter jetzt spätestens zwölf Monate nach dem Ende der Abrechnungsperiode an den Mieter schicken. »Der Vermieter kann dann nicht nach 13 Monaten sagen: Ich bekomme aber noch 500 Mark«, so Ropertz. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Vermieter die Verspätung nicht verschuldet hat, sagt der Rechtsanwalt Fokke Fock aus Lübeck, der vor allem Vermieter berät.

Mieterhöhungen werden erleichtert

Doch nicht alle Neuregelungen kommen nur den Mietern zugute. »Der Vermieter hat jetzt erleichterte Möglichkeiten zur Mieterhöhung«, so Fock. So sollen in Mietdatenbanken die ortsüblichen Vergleichsmieten aktuell erfasst werden - schließlich können sich Vermieter bei Erhöhungen auf drei vergleichbare Wohnungen berufen. Noch wichtiger aber wird der bislang schon übliche Mietspiegel, der die durchschnittlichen Miethöhen von Stadt zu Stadt erfasst. Künftig soll diese ortsübliche Vergleichsmiete in einem so genannten »qualifizierten Mietspiegel« festgehalten werden. »Dieser muss nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden«, erläutert Ropertz.

Mietsteigerung um maximal 20 Prozent

Der Höhe der Mietsteigerung setzt das neue Recht allerdings engere Grenzen. So darf der Vermieter innerhalb eines Jahres nur um maximal 20 Prozent erhöhen - früher lag die so genannte Kappungsgrenze bei 30 Prozent. »Das spielt allerdings nur dann eine Rolle, wenn die Miete drastisch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, etwa bei Altverträgen oder ehemaligen Sozialwohnungen«, sagt Ropertz.

Umbau wird erleichtert

Erleichtert wird künftig der Umbau von Häusern und Wohnungen - und zwar sowohl Mietern als auch Vermietern. »Die Mieter haben einen Anspruch darauf, das Haus auf eigene Kosten behindertengerecht umzubauen«, so Ropertz. Der Vermieter kann dafür allerdings eine Sicherheit verlangen, um den ursprünglichen Zustand später wiederherstellen zu können. Will andererseits der Hausbesitzer das Gebäude umbauen, etwa um Energie zu sparen oder zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, muss der Mieter das dulden, »wenn diese Maßnahmen nicht eine ungerechtfertigte Härte bedeuten«, erläutert Fock.

Informationen:

Das Mieterbund-Sonderheft »Das neue Mietrecht« kann für 7,50 Mark plus Porto unter der Telefonnummer 01805/835835 bestellt werden.