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Fragen und Antworten

Bundesverfassungsgericht: Teurer Besitz, steigende Mieten: Darum wird das Grundsteuer-Urteil uns alle treffen

Grundsteuer? Was geht mich das an? So denken wohl Millionen Deutsche, die keinen Grundbesitz haben. Doch weit gefehlt! Vermieter legen diese Steuer über die Nebenkosten auf die Mieter um. Macht eine Grundsteuer-Reform das Wohnen also noch teurer?

Blick auf die Balkone von Mietwohnung - Mieter werden auch von einer Reform der Grundsteuer betroffen sein

Vor allem in den Großstädten sind die Wohnkosten bereits enorm hoch. Eine Reform der Grundsteuer kann das Wohnen noch deutlich teurer machen.

DPA

Unter dem Strich soll es nicht teurer werden. Doch wer verliert und wer gewinnt, ist bei der geplanten Reform der Grundsteuer noch offen. Vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe steht heute zunächst die Entscheidung an, ob die bisherige Besteuerungsgrundlage mit Einheitswerten gegen das Grundgesetz verstößt. Im Januar schon hatte der Erste Senat über drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden verhandelt.

Worüber entscheidet das Bundesverfassungsgericht?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden sogenannte Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinde und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Die eigentlich per Gesetz vorgesehene Anpassung alle sechs Jahre wurde schlicht versäumt. Ob damit gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen wird, ist nun die Frage, über die das Bundesverfassungsgericht entscheidet.

Was ist die Grundsteuer?

Grundgedanke ist, dass Grundstücke und Gebäude Kosten für die Kommunen verursachen, die zum Beispiel die Infrastruktur unterhalten. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke sowie Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

Was geht mich als Mieter das an?

Eine ganze Menge. Die Grundsteuer gehört gemäß Paragraph 2 der Betriebskostenverordnung zu den umlagefähigen Nebenkosten. Vermieter dürfen diese Kosten - zumindest anteilig - auf die Mieter umlegen. Die Grundsteuer ist also genauso ein Posten in der Nebenkostenabrechnung wie beispielsweise Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Hausmeisterdienst oder die Gebäudeversicherung. Es steht damit zu befürchten, dass je nach Entscheidung des Verfassungsgerichtes das Wohnen vor allem in den großen Städten über die Nebenkosten noch deutlich teurer und für viele praktisch unbezahlbar wird.

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Wie steht der Mieterbund zur Grundsteuer-Reform?

Umstritten ist die Umlagefähigkeit trotz bestehender Regelungen bisher auch schon. Der Mieterbund hält sie für ungerecht und plädiert daher für eine Abschaffung. "Der Deutsche Mieterbund fordert die Streichung der Position Grundsteuer aus dem Katalog der auf die Mieter umlegbaren Betriebskosten", stellt Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz in der "Rheinischen Post". "Die Grundsteuer ist eine Eigentumssteuer und es ist nicht einzusehen, dass sie in der Praxis nur von selbstnutzenden Eigentümern und Mietern gezahlt werden muss", so Ropertz.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl - für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20 000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20 000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen.

Was sagt der Bundesfinanzhof?

Das Gericht sieht eine Verfassungswidrigkeit spätestens ab dem Jahr 2009. Die Richter monieren einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes (Artikel 3 Absatz 1). Nach einem Beschluss vom 22. April 2014 (II R 16/13) kommt es darauf an, ob es durch den Verzicht auf Hauptfeststellungen zu Wertverzerrungen bei den Einheitswerten innerhalb einer Gemeinde kommt. Die Richter sind überzeugt, dass dies besonders in größeren Städten der Fall ist.

Was könnte das Bundesverfassungsgericht entscheiden?

Nach der Verhandlung gingen die Beteiligten davon aus, dass der Erste Senat die Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt.
Unwahrscheinlich ist eine Entscheidung, die der Steuer komplett die Grundlage entzieht, so dass sie nicht weiter erhoben werden kann.

Üblicherweise räumt das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine Frist ein, eine verfassungskonforme Regelung zu beschließen. Die Länder rechnen mit bis zu zehn Jahren Zeitbedarf. Von Kommunen und Verbänden kommt die Forderung nach schnellem Handeln. Der Eigentümerverband Haus & Grund hält zwei Jahre für angemessen.

Welche Modelle sind im Gespräch?

Hauptdiskussionspunkt ist, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belasten.

Nach dem Modell der Bundesländer soll das Gesamtaufkommen unverändert bleiben. Der Hamburger Senat befürchtet aber zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung gesagt. Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke, warnte vor Verzerrungen. 


dho / DPA