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Doch welcher juristische Laie, der über seinem Vertrag brütet, wird solche Fallstricke schon auf Anhieb sehen? Nehmen Sie sich deshalb am besten einen Experten zur Seite, der den Vertrag auf Herz und Nieren prüft. Spezialisierte Anwälte und Sachverständige übernehmen diesen Job für etwa 600 Euro. Das ist gut angelegtes Geld - gemessen an dem Ärger, der Zeit und den hohen Zusatzkosten, die eine solche Überprüfung sparen kann.
In jedem Fall sollte auch ein Sachverständiger die Baubeschreibung überprüfen, denn gerade hier sind die Anbieter oft sehr vage und lassen sich selbst damit viel Freiraum etwa bei der Wahl der Materialien oder der Bauweise", sagt Baurechtler Scheffelt. Experten wie Architekten und Ingenieure haben den geschulten Blick dafür, um solche zu unkonkreten Angaben zu erkennen.
Gerne schummeln unseriöse Bauträger auch für sie vorteilhafte Klauseln in den Vertrag. Etwa solche, mit denen sie sich Material- und Konstruktionsänderungen vorbehalten. "Solche Klauseln sind für den Kunden nachteilig, auch wenn dabei angeblich der Bauwert nicht beeinträchtigt wird", wie der VPB erläutert. Auf die krumme Tour versucht es die Baufirma auch, wenn sie das alleinige Hausrecht für sich auf der Baustelle beansprucht. Heißt: Für den Bauherrn würde es in dem Fall schwierig nachzuprüfen, ob alle Arbeiten tatsächlich vertragsgemäß erledigt werden.
Eine weitere gängige Masche der Bauträger: In den Angeboten werden zusätzlich anfallende Kosten verschwiegen, etwa für notwendige Anschlüsse oder die Deponierung des Erdaushubs. Ist der Auftrag erst unterzeichnet, bleibt dem Bauherrn oft nichts anderes übrig, als diese Arbeiten hinterher noch Auftrag zu geben. Oft kommen so noch Kosten von mehreren Tausend Euro zusammen.
Jurist Scheffler rät daher, den Vertrag so detailliert wie möglich aufzusetzen. Folgende Bereiche sollten dabei abgedeckt sein
Einen Blick sollten Sie auch in das Gutachten zum Grundstück werfen - beziehungsweise vom Experten werfen lassen. Verweigert der Bauträger dies, verbergen sich möglicherweise Risiken im Boden.
Aufhorchen sollten Sie zudem, wenn Ihr Gegenüber enorm hohe Abschlagszahlungen verlangt. Denn die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) macht hier ganz konkrete Vorgaben: Nach Beginn der Erdarbeiten dürfen beispielsweise 30 Prozent der Bausumme erhoben werden, weitere 28 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus.
"Eine Firma, die aber nach dem Rohbau schon eine Abschlagszahlung von 75 Prozent verlangt, ist unseriös," so Penningh. Ein solches Vorgehen fiele dann unter die Kategorie "Betrug". Abzuraten ist ganz klar auch von Extremfällen, wo bereits Abschlagszahlungen fällig werden, ohne dass der Bautrupp auch nur einen Finger auf der Baustelle krumm gemacht hat. "Am besten geschützt ist ein Bauherr in jedem Fall, wenn er die Einhaltung der Voraussetzungen des Zahlungsplans überprüft", sagt Anwalt Scheffelt - also: ob der vom Bauunternehmen abgerechnete Leistungsstand auch wirklich erbracht wurde.
Um auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie als Kunde bis zur Hausübergabe insgesamt nur 95 Prozent der anfallenden Summe tilgen. Außerdem empfiehlt Penningh, auf Sicherheiten zu bestehen, die der Bauträger mit seiner Bank vereinbart. Da ist zum einen die sogenannte Fertigstellungsbürgschaft. Sie soll dem Kunden Geld garantieren, für den Fall, dass der Bauträger noch während der Bauphase pleite geht. Per Gesetz sind fünf Prozent der Bausumme vorgesehen, doch angemessen seien hier etwa 30 bis 40 Prozent, so Penningh. Eine solche Bürgschaft ist ein deutliches Indiz für die Bonität des Bauträgers. Allerdings werden die Kosten hierfür in der Regel auf den Erwerbspreis aufgeschlagen.
Hinzukommen sollte noch eine Gewährleistungsbürgschaft über fünf Prozent der Bausumme. Falls nämlich der Bauträger während der anschließenden fünfjährigen Gewährleistungsfrist Insolvenz anmelden muss, ist immer noch Geld da, um eventuell notwendige Reparaturen zu begleichen.
Woran hätten nun die Rudolfs die drohende Insolvenz ihres Bauträgers erkennen können? Zum Beispiel daran, dass auf der Baustelle plötzlich alles etwas schleppender ging. Auch wenn Arbeiten schlampig durchgeführt werden oder Subunternehmen sogar die Tätigkeit einstellen, sind dies erste sichtbare Alarmzeichen einer sich anbahnenden Pleite. Experten raten deshalb immer wieder dazu, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Für etwa 1800 Euro begleiten solche Profis den Hausbau vom ersten Spatenstich bis zur Endabnahme, und können so während der Bauphase den Kunden alarmieren. Außerdem entdecken sie viel schneller eventuellen Pfusch am Bau. Ganz zu schweigen davon, dass mit ihrer Hilfe der Kunde beim Bauträger viele Zusatzleistungen herauskitzeln kann, die er allein wohl nie bekäme.
Drei Jahre nach dem Einzug ist bei den Rudolfs in Hamburg endlich Normalität eingekehrt. Garten, Hausverkleidung und Parkplätze sind endlich fertig, doch die Familie hat um ihr Geld noch lange kämpfen müssen. "Würden wir noch einmal bauen, würden wir sicher vieles anders und einiges besser machen", sagt Sophia Rudolf.
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