Glaubt man der Sparkasse, dann ist die eigene Immobilie alternativlos bei der Altersvorsorge. "Die eigenen vier Wände sind die einzige Altersvorsorge, von der Sie heute schon etwas haben" - so wirbt die Bank für ihre Immobilienfinanzierung, die staatlich unterstützt wird. Es scheint verlockend: Absicherung im Alter, heute schon mietfrei leben - und das auch noch in Zeiten äußerst günstiger Zinsen. Dennoch gilt es einiges zu beachten.
Dass privat für die Rente etwas zurückgelegt werden muss, scheint unstrittig. Das Rentenniveau liegt nur noch bei 48 Prozent des gesamtdeutschen Durchschnittsverdiensts. Für die Berechnung geht man von 45 Beitragsjahren aus, in denen in die Rentenkasse gezahlt wurde. Wer länger studiert hat, wegen der Kinder nur Teilzeit gearbeitet hat oder krank wurde, wird das kaum schaffen. 48 Prozent des letzten Bruttogehalts reicht nicht, um den bisherigen Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Um Geld zu sparen, gibt es verschiedene Möglichkeiten - eine davon ist die eigene Immobilie. Immerhin ein Drittel der Deutschen sorgt mit den eigenen vier Wänden fürs Alter vor. Beachtet man einige Fallstricke gilt diese Form der Altersvorsorge zwar als wenig flexibel - dafür aber als sicher. Und wer auf die Lage beim Kauf achtet, kann auch auf gute Renditechancen hoffen.
Gedanken zum Immobilienkauf - und zur Finanzierung
Wer über einen Immobilienkauf nachdenkt, sollte sich zunächst fragen, was er genau will. Ein Haus im Grünen? Aber was passiert damit, wenn man älter wird - gibt es genug Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten? Oder doch besser eine Wohnung in der Stadt? Aber wie will man in die Altbauwohnung im vierten Stock gelangen, wenn man es später mit der Hüfte oder den Knien hat? Soll die Immobilie im Alter nicht bewohnt, sondern verkauft werden, ist das natürlich kein Problem.
Dann muss das Budget geklärt werden. Dabei sollten Häuslekäufer nicht nur die eigenen Möglichkeiten bei den monatlichen Raten im Blick behalten, sondern auch das Eigenkapital. Ganz ohne eigenes Geld ist es schwierig, an einen Kredit zu gelangen. Je mehr Eigenkapital mitgebracht wird, um so günstiger wird der Kredit. Als Faustformel gilt immer noch, dass mindestens 20 Prozent der Kaufsumme durch Eigenkapital abgedeckt sein sollte. Die Experten von "Börse-Online" haben nachgerechnet, wie viel die eigene Immobilie maximal kosten darf - immer im Verhältnis zum Eigenkapital, den Kaufnebenkosten (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer), dem monatlichen Budget zum Abtrag des Kredits und dem Lebensalter. Denn: Viele Kreditinstitute fordern, dass die Immobilie zum Renteneintritt abgezahlt sein muss. So kann man sich mit 35 Lebensjahren und einem Eigenkapital von 100.000 Euro und einem monatlichen Abtragsbudget von 1000 Euro eine Immobilie von rund 306.000 Euro leisten. Ist man hingegen schon 55 Jahre alt, sollte die Wohnung oder das Haus nicht mehr als 191.000 Euro kosten.
Doch leicht ist es längst nicht mehr überall, eine geeignete Immobilie zu annehmbaren Preisen zu finden. Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen stiegen 2017 um 7,9 Prozent. Eine satte Rendite - doch das gilt nicht flächendeckend. In Großstädten steigt die Nachfrage, so dass einige Experten von einem überhitzten Markt sprechen, der sich bald regulieren müsste - und dann sinken die Immobilienpreise. Käufer machen dann schnell ein Verlustgeschäft. Auf der anderen Seite gibt es einige Regionen, in denen die Immobilienpreise schon jetzt sinken. Käufwillige sollten sich dringend vorab informieren.
Wohn-Riester: Förderung vom Staat für das Eigenheim als Altersvorsorge
Wer mit einer Immobilie fürs Alter sparen will, wird sogar vom Staat dabei unterstützt. Die Riester-Rente ist im Grunde eine staatliche Förderung für den Aufbau einer Zusatzrente, die lebenslang gezahlt wird. Seit 2008 ist es auch möglich, diese Förderung für den Immobilienkauf einzusetzen. "Wohn-Riester" hat sich als Begriff festgesetzt. Nutzen können alle rentenversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, Beamte, Richter, Soldaten, Amtsträger, Bezieher von Arbeitslosen- und Krankengeld. Zahlen geringfügig Beschäftigte selbst in die Sozialversicherung ein, können sie auch von der Förderung profitieren.
"Die Ausweitung der staatlichen Förderung auf die Finanzierung von selbst genutzten Immobilien hat das Ziel, in der Rentenphase mietfrei zu wohnen und so geringere Kosten für die Lebenshaltung zu haben. Unter ganz bestimmten Umständen und mit vorheriger Genehmigung kann es aber möglich sein, die Immobilie während des Erwerbslebens zeitlich befristet zu vermieten. Aber spätestens in der Rentenphase muss der Sparer selbst dort einziehen", so der Bundesverband der Verbraucherzentralen. Als Förderung gibt es jährlich 175 Euro, für jedes Kind kommen noch einmal jährlich maximal 300 Euro dazu. Bis zu 2100 Euro können jährlich an Tilgungszahlungen als Sonderausgaben von der Steuer abgesetzt werden - die müssen dann im Alter nachversteuert werden. Verbraucherschützer raten auf jeden Fall, sich vorab zu informieren und auch beraten zu lassen, denn ganz unkompliziert ist das Wohn-Riestern nicht. "Ob sich der Einsatz letztlich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab; daher ist eine eingehende Prüfung im Vorfeld nicht nur empfehlenswert, sondern zwingend notwendig. Dazu gehört auch, verschiedene Angebote zu vergleichen. Wer hinsichtlich der für ihn passenden Finanzierung unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall unabhängig beraten lassen", so die Verbraucherschützer.
Das Fazit: Die eigenen vier Wände sind eine lohnende Altersvorsorge - wenn die Lage und Ausstattung stimmt. Allein auf eine Immobilie als Altersvorsorge zu setzen, ist aber gefährlich. Zusätzlich sollten auch andere Sparmaßnahmen getroffen werden.
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