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Eigentum: Böse Fallen beim Hausverkauf

Nachdem in letzter Zeit Gerichte bei Immobiliengeschäften zunehmend zu Gunsten der Käufer entscheiden, sollten Verkäufer besonders auf Transparenz achten. Sonst kann ein Kauf - selbst bei geringen Mängeln - rückgängig gemacht werden.

Ein Gerichtsurteil stärkt die Rechte von Immobilienkäufern - und bereitet den Verkäufern noch stärkeres Kopfzerbrechen: Denn der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil festgestellt, dass auch ein vergleichsweise geringer Mangel an einer Immobilie den Käufer zur Rückabwickelung berechtigt (AZ: V ZR 173/05). Im vorliegenden Fall hatte der Verkäufer einen Feuchtigkeitsschaden arglistig verschwiegen.

Mit Klartext im Vorteil

Auch in anderen aktuellen Fällen haben die Zivilgerichte in letzter Zeit zugunsten der Käufer geurteilt. Klartext zwischen den Vertragspartnern ist deshalb angesagt, wenn dem Verkäufer Altlasten auf seinem Grundstück bekannt sind (BGH, AZ: V ZR 285/99) oder im Gemeinschaftseigentum einer Wohnanlage teure Sanierungsmaßnahmen anstehen (LG Köln, AZ: 3 O 321/01).

Auch der Hinweis auf eine nahe gelegene Mülldeponie darf nicht fehlen (OLG München, AZ: 19 U 5369/04). Auf Risse in den Wänden und andere bei einer Besichtigung leicht zu erkennende Mängel muss ein Verkäufer allerdings nicht ungefragt hinweisen (OLG Hamm, AZ: 22 U 75/04).

Mieter haben Verkaufsrecht

Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, haben die Mieter ein einmaliges gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht. Das hat der Bundesgerichtshof gerade erst wieder bestätigt (AZ: VIII 250/05). Eigentümer, die dieses Vorkaufsrecht mit überzogenen Kaufpreisvorstellungen aushebeln wollen, machen sich unter Umständen schadenersatzpflichtig (BGH, AZ: VIII ZR 271/04).

Wer sein Haus verkauft, muss potentielle Käufer ungefragt auf extrem schwierige Nachbarn hinweisen und darf deren Treiben nicht verharmlosen. Anderenfalls kann der Käufer den Vertrag später rückgängig machen und Schadenersatz fordern (OLG Frankfurt am Main, AZ: 4 U 84/01).

Finanzamt spakuliert auf Steuern

Auch gegenüber dem Fiskus müssen Hausverkäufer einige Besonderheiten beachten. War die bisher vermietete Immobilie vor dem Verkauf noch nicht länger als zehn Jahre im Familienbesitz, verlangt das Finanzamt auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer.

Fein raus sind nur Eigenheimbesitzer. Wer seine eigenen vier Wände verkauft, zahlt keine Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren zuvor ausschließlich selbst genutzt wurde oder an nahe Angehörige mietfrei überlassen wurde.

Renovierungskosten nicht mehr absetzbar

Eine leerstehende Immobilie lässt sich oft besser an den Mann bringen, wenn potentielle Kaufinteressenten ihr neues Domizil selbst bewohnen wollen. Um den bisherigen Mieter zur Aufgabe seiner Bleibe zu bewegen, werden deshalb oft Abfindungszahlungen geleistet. Diese können allerdings nicht als Werbungskosten von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen werden (BFH-Urteil vom 7.7.2005, AZ: IX R 38/03).

Wer bereits Verkaufsabsichten hegt und seinen vermieteten Grundbesitz vorher noch einmal gründlich auf Vordermann bringen will, kann die Renovierungskosten nicht mehr von der Steuer absetzen (BFH, AZ: IX R 34/03). Wenn sich Vater Staat an der Modernisierung der Mietimmobilie beteiligen soll, müssen die Handwerker deshalb rechtzeitig vor einem geplanten Verkauf anrücken. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien aus seinem Besitz versilbert, wird vom Fiskus schnell als gewerblicher Grundstückshändler abgestempelt. Die Folge: Neben der Einkommensteuer auf die erzielten Gewinne erhebt die Kommune nach Abzug eines Freibetrages von 24.500 Euro auch noch Gewerbesteuer.

Michael Degethof/DDP / DDP