Immobilien Anleger bleiben auf Schrottimmobilien sitzen


Sie hofften auf dicke Rendite, schlossen Kreditverträge, um in einen Immobilienfonds zu investieren. Die vermeintliche Geldquelle stellte sich jedoch bald als Schrott heraus. Der BGH entschied, dass die geprellten Anleger schwerer aus ihren Verträgen herauskommen.

Anleger, die in so genannte Schrott-Immobilien investiert haben, können nur in Ausnahmefällen ihre Kreditverträge wegen arglistiger Täuschung rückgängig machen. Der Bankensenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass auch Verstöße der Vermittler gegen das Rechtsberatungsgesetz in aller Regel nicht zur Unwirksamkeit der Darlehensverträge mit der Bank führen. Es ging um die Frage, wie Anfechtungen von Kreditverträgen zu behandeln sind, mit denen die Anleger ihren Beitritt zu einem geschlossenen Fonds mit so genannten Schrottimmobilien finanziert haben. Die Verfahren betrafen die Societe Generale, die Bayerische Hypo- und Vereinsbank, zwei Volksbanken und die Kreissparkasse Schweinfurt.

Rückgängigmachung der Bankdarlehen

Vermittler hatten die Verbraucher für Steuersparmodelle geworben. Die vier Anleger beteiligten sich an geschlossenen Immobilienfonds, die Gebäude errichten und vermieten sollten. Der Erwerb der Fondsanteile wurde über Bankkredite finanziert. Zwei Anleger schlossen die erforderlichen Bankdarlehen selbst ab, in zwei Fällen erledigte ein Treuhänder mit notarieller Vollmacht und einer weiteren gesonderten Ermächtigung Fondsbeitritt und Bankkredit. Eine Erlaubnis zur Erledigung fremder Rechtsgeschäfte hatte der Treuhänder nicht, was einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz darstellt.

Die Fonds gingen entweder pleite oder erfüllten wegen der schlechten Immobilien die Erwartungen der Anleger nicht. Diese blieben auf den teils hohen Kreditraten sitzen, ohne Ausschüttungen des Fonds erwarten zu können. Die Anleger fochten daraufhin ihre Verträge an. Im Mittelpunkt der Rechtsstreits stand die Frage, ob die Anleger neben der Rückabwicklung ihres Fondsbeitritts auch ihre Bankdarlehen rückgängig machen können. Die Anwälte der Verbraucher verlangten das, weil Fondsbeitritt und Darlehensabschluss verbundene Geschäfte gewesen seien.

Anfechtung nur bei arglistiger Täuschung

Der BGH stellte jedoch erneut klar, dass es sich bei Realkreditverträgen nicht um verbundene Geschäfte handelt. Realkreditverträge sind solche, bei denen das Bankdarlehen über eine eingetragene Grundschuld gesichert wurde. Die Möglichkeit der Rückabwicklung des Darlehensvertrags besteht dem Gericht zufolge nur, wenn keine Grundschuld eingetragen wurde und der Anleger den Darlehensvertrag nicht selbst abschloss. Der Anleger kann die vom Vermittler initiierten Verträge wegen arglistiger Täuschung anfechten. Diese muss er aber beweisen.

Verstoß gegen Rechtsberatungsgesetz folgenlos

Keinerlei Einfluss hat nach den neuen BGH-Urteilen der Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz auf die Gültigkeit des Darlehensvertrages. Selbst bei einem verbundenen Geschäft bleibt der Vertrag mit der Bank wirksam, wenn dem Kreditinstitut eine vom Anleger unterschriebene gesonderte Vollmacht vorlag. Die Bank musste die Unwirksamkeit der Vollmacht wegen unerlaubter Rechtsberatung nicht kennen, erklärte das Gericht. Der Darlehensvertrag bleibt auch gültig, wenn das Geld unmittelbar an einen Treuhänder zum Erwerb des Fondsanteils ausgezahlt wurde.

Für die Anleger habe sich die rechtliche Situation durch die jetzt vereinheitlichte Rechtsprechung zum Teil verschlechtert. Ihnen wird es künftig schwerer fallen, aus beiden Verträgen - dem Kredit und dem Fondsbeitritt - heraus zu kommen. Der gerichtsinterne Streit hatte sich entzündet, nachdem zwei Senate Klagen von Anlegern unterschiedlich entschieden hatten. So bevorzugte der Elfte Zivilsenat eine eher bankenfreundliche Rechtsprechung, der Zweite Zivilsenat gab vermehrt den Anlegern Recht. Letztendlich setzte sich der Elfte Senat mit seinen Vorstellungen durch. Dieser sei künftig außerdem allein für die Verfahren zu Schrottimmobilien zuständig, hieß es weiter.

AP/Reuters AP Reuters

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