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Schutz fürs Eigenheim: So verhindern Sie Pfusch am Bau

Beim Bauen geht oft alles schief, was schiefgehen kann. Deshalb gilt für jeden Bauabschnitt: mitdenken, kontrollieren, misstrauen. Acht Werkzeuge, die Sie und Ihr Haus vor dem Ruin bewahren.

Wer länger ein Haus umgebaut oder renoviert hat, der hat ein paar Dinge gelernt. Die meisten davon hätte man sich vorher denken können. Dass immer irgendwas schiefgeht – was auch sonst. Dass am Ende alles teurer wird als gedacht – geschenkt. Aber was einen wirklich umwirft, das ist die Sache mit dem Mitdenken. Die Leute wissen schon, was sie tun, ich geh dann mal ins Büro? Vergessen Sie’s. Am besten steht man pausenlos neben jedem einzelnen Handwerker und schaltet seinen berühmten gesunden Menschenverstand ein. Wollen Sie das nicht lieber so und so machen? Und hört dann tatsächlich: "Öh, stimmt" und "Tja, da haben Sie recht".

Zum aus der Haut fahren. Muss ich jetzt einen Crashkurs in Klempner, Maurer, Maler machen, auf Haftgrund achten, mir über Sanierputz, Gipsputz, Bindemittel und Latexfarben Gedanken machen und darüber, ob die Fensterrahmen nur geschossen oder gesteckt sind? Besser wär’s. Nur an den Elektriker traut man sich nicht so recht ran.

Die meisten Fehler passieren erst beim Hausbau

Mehr als 30 Mängel mit rund 10.300 Euro Schaden zählten die Gutachter der Dekra in den vergangenen Jahren im Schnitt bei den von ihnen begleiteten Bauvorhaben. Und das, obwohl Handwerker schon deutlich präziser arbeiten, wenn ihnen ein Dekra-Mann auf die Finger schaut. Wie viele Fehler bei den Hunderttausenden unüberwachten Neubauten und Sanierungen gemacht werden, ist statistisch nicht erfasst.

Nur 40 Prozent der Fehler beim Hausbau, auch das haben Gutachter festgestellt, werden während der Planungsphase gemacht, 60 Prozent der Fehler passieren beim Bau selbst. "Alles, was falsch gemacht werden kann, wird irgendwann falsch gemacht", auch so eine Weisheit. Der Großteil der Baumängel ist Folge von Pfusch:

  • eindringende Feuchtigkeit wegen mangelhafter Abdichtung von Fundament und Keller
  • Befall mit Schimmelpilzen, weil unfertige Bauteile bei schlechtem Wetter nicht geschützt werden und der Bau später nicht richtig austrocknet
  • zu niedrige Räume vor allem in Dachgeschossen
  • mangelnder Schallschutz durch Fehler beim Einbau von Treppen und Trennwänden
  • falsch eingebaute Fenster
  • schlecht abgedichtete Fugen

Solche Fehler lassen sich nur verhindern oder wenigstens schnell beseitigen, wenn der Bauherr das Vorhaben aufmerksam begleitet. Die Weichen müssen schon gestellt werden, bevor es am Bau richtig losgeht.

Bauvorhaben starten

Ob man den richtigen Baupartner gewählt hat, merkt man sofort: Ist er engagiert und umsichtig? Erledigt er seine Aufgaben ohne extra Hinweise? Es ist viel zu regeln, bevor die Handwerker mit der Arbeit beginnen können. Das Grundstück muss hergerichtet, die Baustelle eingerichtet werden. Womöglich sind Bäume zu fällen, andere zu sichern.

Wichtig ist auch ein Flächenplan für die Baustelle, der präzise ausweist, wo Baumaterial gestapelt wird, wo der Aushub aus der Baugrube seinen Platz findet, der Bauwagen, die Geräte, das WC für die Handwerker. Je kleiner die Fläche, umso wichtiger die Ordnung (erst recht, wenn sich wie bei der Sanierung einer Wohnung alles drinnen abspielt). Die Baustelle muss abgesichert, Baustrom und -wasser beantragt werden. Für all das ist in der Regel der Bauleiter, Rohbauunternehmer oder Hausanbieter zuständig. Aber das muss vertraglich geklärt sein – vor allem die Frage, ob sich hier zusätzliche Kosten verbergen.

Qualität sichern

Jedes Bauvorhaben sollte von einem Fachmann begleitet werden, der sich allein dem Bauherrn verpflichtet fühlt, ob als Architekt, der das Bauvorhaben leitet, oder als unabhängiger Gutachter. Auch wenn Handwerker noch so sorgfältig arbeiten – einer muss ihnen auf die Finger schauen. Das gilt auch, wenn der Hausverkäufer sämtliche Leistungen anbietet. Vor allem bei Sanierungen halsen sich die Eigentümer aber die Steuerung und Qualitätskontrolle gern selbst auf – ein anspruchsvolles Programm, wie die folgende Liste der Aufgaben eines Bauleiters zeigt:

  • Überprüfung aller Pläne
  • Koordination der Arbeiten
  • Koordination der Gewerke
  • Terminplanung
  • Kontrolle der Arbeiten und der Ausführungsqualität
  • Anwesenheit bei schwierigen Arbeiten
  • Abnahme des Baufortschritts
  • Mängelrügen
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenkontrolle

Das Honorar für einen professionellen Bauleiter richtet sich nach Leistungsumfang und Bausumme. Es liegt zwischen 200 und 300 Euro pro Termin, begleitet er das gesamte Projekt, ist mit etwa 1,5 Prozent der Bausumme zu rechnen.

Tagebuch führen

Zu den Aufgaben eines Bauleiters gehört es auch, ein Bautagebuch zu führen. Eine doppelte Buchführung des Bauherrn schadet nicht: Wann wurde welches Material geliefert, wann welche Arbeit erledigt, wann und mit welchem Ergebnis wurde sie begutachtet? Das regelmäßige Abheften aller Unterlagen, die Kontrolle der Rechnungen und die penible Überprüfung, ob die Kosten aus dem Ruder laufen, sind lästig, aber nötig.

Auch eine ausführliche Fotodokumentation hilft bei der Reklamation von Mängeln. Wichtig ist es, als Bauherr häufig auf der Baustelle präsent zu sein: zu fragen, zu hinterfragen, zu diskutieren. Die Handwerker mögen das nicht, mag sein, aber da müssen Sie durch. Sie zahlen. Lieber fünf unangenehme Minuten als fünf unangenehme Jahre.

Regelmäßig den Baufortschritt besprechen

Einmal die Woche sollte es einen festen Termin geben, an dem sich Bauherr, Bauleiter und Bauunternehmer oder Handwerker auf der Baustelle treffen, um Fragen gemeinsam zu klären. Für den Laien ist es verblüffend, welch entscheidenden Einfluss scheinbar unwichtige Details – Leisten, Bleche, Fugen und anderes mehr – auf die Wirkung einer Fassade oder eines Raums haben können.

Wie sie ausgeführt werden, ist selten Gegenstand der Planung, weil Architekten und Handwerker hier ihr Schema F durchziehen. Umso wichtiger, sich diese Punkte anlässlich der Baubesprechungen zeigen zu lassen und einzugreifen, wenn einem die Lösung nicht gefällt.

Disziplin bewahren

Geht es an die Gestaltung des Hauses, an Fassadenmaterial, Fußböden, Fliesen, Küchenschränke, stellt man schnell fest, dass zwischen Economyclass und Premium mindestens fünf-, wenn nicht sechsstellige Summen für ein Einfamilienhaus liegen. Bis zu 300 Details müssen Bauherren entscheiden, wenn sie ein Haus ausstatten, von der Art der Klinker bis hin zur Fugenfarbe in der Küche und der Armatur im Gäste-WC. Hier den Überblick zu behalten, im Kostenrahmen zu bleiben und nicht über die Stränge zu schlagen, das ist hart. Viele Bauherren schaffen das nicht – und stehen am Ende bei der Bank zwecks Nachfinanzierung. Rat: vor Beginn des Bauvorhabens die Ausstattung möglichst komplett zusammenstellen und dann nicht mehr davon abweichen.

Das gilt auch für die Planung insgesamt. Auch das ist eine Methode, die Finanzierung zu sprengen: auf der Baustelle selbst anzufangen mit "Sollten wir nicht doch eine Wandscheibe zwischen Küche und Esszimmer einplanen?" Und so weiter. Vorsicht! Dafür ist meist kein Geld da, denn Handwerker lassen sich solche Zusatzarbeiten teuer bezahlen, weil sie jetzt keine preiswerteren Konkurrenten ausstechen müssen. Zudem kann eine kurzfristige Änderung Folgekosten nach sich ziehen: "Brauchen wir hier dann nicht auch noch einen Lichtschalter?"

Abnahme nur nach sorgfältiger Prüfung

Neben der Unterzeichnung des Kauf- oder Bauvertrags ist die Abnahme nach Ende der Arbeiten der wichtigste Rechtsakt eines Bauvorhabens. Denn damit erkennt der Bauherr die erbrachten Leistungen des Handwerkers, Unternehmers oder Hausanbieters als "im Wesentlichen vertragsgerecht" an. Vorher muss der Beauftragte beweisen, dass er die vereinbarte Leistung ordnungsgemäß ausgeführt hat. Wenn der Bauherr das anders sieht, muss er nachweisen, dass ein Mangel vorliegt, den der Beauftragte zu verantworten hat. Das ist in aller Regel mit Ärger und Kosten verbunden. Die Abnahmen unterscheiden sich nach Art des Bauvorhabens. Bei Sanierung oder Neubau, die ein Architekt leitet, sind Einzelabnahmen nach Abschluss eines Bauabschnitts die Regel. Baut man mit einem Fertighaushersteller oder Bauträger, gibt es nur die Abnahme des Gesamtbauwerks. Wenn bisher noch kein unabhängiger Gutachter dabei war – jetzt ist er unverzichtbar!

Treffen Sie sich lieber mehrmals vor Ort, um den Termin vorzubereiten und sämtliche Mängel aufzudecken, die dann beim Abnahmetermin ins Protokoll aufgenommen werden. Welcher Art und wie umfangreich die Schäden sind, wird dort genauso notiert wie die Frage, wie und bis wann nachzubessern ist. Selten wird ein Haus auf Anhieb abgenommen, bei gravierenden Mängeln kann man die Abnahme sogar verweigern. Dann kommt es zu weiteren Terminen (immer den Gutachter mitnehmen), und erst wenn alles in Ordnung ist, wird die letzte Rate des Baupreises fällig. Wichtig zu wissen: Nehmen Sie einen Bau trotz erkennbarer Mängel ab, verzichten Sie auf Ihr Recht auf Nachbesserung und können später nur noch auf Schadensersatz klagen.

Nur Teilsummen zahlen

Ein Punkt, an dem viele Bauherren über den Tisch gezogen werden, ist der Zahlungsplan. Er legt fest, wann welche Teilsumme der Gesamtkosten eines Bauvorhabens fällig ist. Läuft alles regelgerecht, entsprechen die Zahlungen dem Baufortschritt. So ist es auch, wenn Gewerke einzeln beauftragt werden. Kauft man ein ganzes Haus, ist die Sache schwieriger: Ein Laie kann kaum einschätzen, wie viel der Bau zum jetzigen Stand wert ist. "Drei Viertel aller Bauherren leisten unfreiwillig Vorauskasse", warnt Jürgen Schrader vom Verband Privater Bauherren. Manchmal ist schon die gesamte Bausumme überwiesen, obwohl noch die Treppe fehlt. Bei einer Pleite der Baufirma muss der Bauherr dann andere beauftragen – und bezahlt die Treppe zweimal. Wenn er kann. Aber auch für die Mängelbehebung fehlt ihm jedes Druckmittel.

Wie viele Zahlungen wann und in welcher Höhe dem Baufortschritt entsprechen, kann unterschiedlich geregelt sein. Bei Fertighäusern gibt es aufgrund des hohen Grades an Vorfertigung nur wenige Raten, beim konventionellen Haus, an dem viele Gewerke beteiligt sind, sind acht bis zwölf Abschlagszahlungen üblich. Bei einem Vertrag mit einem Bauträger sind die Zahlungsetappen durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gesetzlich geregelt. Sie sieht 13 Raten vor, die in maximal sieben Teilraten zusammengefasst werden müssen. Für einzelne Bauabschnitte gelten Höchstgrenzen. Verstöße bestraft der Gesetzgeber: Entspricht ein Zahlungsplan nicht der MaBV, gilt er als unwirksam, der Bauherr kann alle gezahlten Raten zurückfordern und die gesamte Bausumme erst nach Abnahme des Hauses zahlen.

Ansprüche gegen Bauunternehmer durchsetzen

Eine sorgfältige Abnahme deckt die meisten Mängel auf – aber nicht alle. Vor allem Pfusch am Rohbau, der durch Putz und Farbe hinter der Oberfläche verschwindet, offenbart sich häufig erst, wenn nach dem Unwetter das Wasser im Keller steht oder nach heftigen Temperaturschwankungen die Wandverkleidung im Dachgeschoss reißt. Für diese "versteckten Mängel" gibt es eine Gewährleistung. Je nach Vertragsart ist sie unterschiedlich lang. Bei einzelnen Handwerkerleistungen, etwa neu eingebauten Fenstern, beträgt sie lediglich zwei Jahre. Bei Verträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB), wie sie bei Hausanbietern üblich ist, gelten zumeist vier Jahre. Handelt es sich um einen Vertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), etwa einen Bauträgervertrag oder einen Werkvertrag, gilt eine fünfjährige Frist. Die kann man sich auch bei Verträgen nach VOB einräumen lassen. Vor Ende der Frist sollte ein Gutachter genau prüfen, ob Mängel aufgetreten sind.

So setzt man seine Ansprüche durch: Mängel unverzüglich per Einschreiben mit Rückschein reklamieren und eine Frist zur Mängelbeseitigung festlegen. Bei einem Mangel, aus dem sich Folgeschäden ergeben würden – Paradebeispiel: ein undichtes Dach –, kann man sofort einen anderen Handwerker mit Notmaßnahmen beauftragen und die Kosten der haftenden Baufirma in Rechnung stellen. Ganz wichtig: den Schaden peinlich genau dokumentieren und Unterlagen aus dem Bautagebuch ergänzen, um vor Gericht zu bestehen. Denn das wollen wir nicht verschweigen: Ärger um Bauvorhaben landen leider nicht selten vor dem Richter: Es geht um sehr viel Geld. Auch das ist eine Sache, die man lernt.

Der richtige Schutz für die Baustelle

Diese Policen sollten Bauherren auf jeden Fall abschließen:

Bauleistungsversicherung

Früher wurde diese Police auch Bauwesenversicherung genannt: Sie deckt Schäden am Baumaterial aufgrund von Konstruktions- oder Materialfehlern sowie alle Schäden am Roh- oder Neubau durch Unwetter, Vandalismus oder Diebstahl ab.

Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung

Sie zahlt, wenn ein Feuer den Bau noch vor der Fertigstellung zerstört. Zumeist wandelt sich die Police nach dem Einzug in eine Wohngebäudeversicherung um, mit der die Immobilie gegen Brand, Sturm, Blitzschlag, Hagel oder Wasserrohrbruch gesichert wird. Optional lassen sich auch Elementarschäden integrieren: Hochwasser, Erdrutsche oder Gebäudeschäden durch Schneelasten. Banken machen diese Versicherung meist zur Auflage.

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Baustellen sind eine potenzielle Gefahrenquelle. Verletzen sich Passanten oder spielende Kinder, tritt diese Police ein, selbst wenn die Baustelle nur unzureichend gesichert war.

Unfallversicherung

Helfen Freunde oder Verwandte auf der Baustelle, muss der Bauherr sie über die Bauberufsgenossenschaft versichern. Bis zu 39 Arbeitsstunden der Helfer sind kostenlos – unabhängig von der Personenzahl. Wichtig: Fallen mehr Stunden an, sind die Helfer ab der ersten Stunde zu versichern. Häuslebauer sollten der Versuchung widerstehen, dieses Geld zu sparen: Zum einen haben Personenschäden am Bau häufig sechsstellige Folgekosten. Und selbst wenn nichts passiert, ist das Risiko, erwischt zu werden und ein Bußgeld aufgebrummt zu bekommen, hoch: Die Bauämter leiten Bauanmeldungen automatisch an die Berufsgenossenschaften weiter.

FTD