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Finanzierung: Pfusch von der Bank

Kreditinstitute bieten ihren Kunden zur Baufinanzierung Lebensversicherungen an. Der Ärger ist damit programmiert.

Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, muss nicht unbedingt einen Kredit mit laufender Tilgung aufnehmen. Seit vielen Jahren bieten Banken und Versicherungen auch Baufinanzierungen über den Weg einer Lebensversicherung an. Aktuell wirbt dafür beispielsweise die Allianz-Tochter Dresdner Bank. Der Kniff: Häuslebauer müssen zur Finanzierung ihres Traums keine monatlichen Tilgungen über viele Jahre leisten, sondern sie zahlen stattdessen in eine Police ein - und zahlen damit am Ende der Vertragslaufzeit auf einen Schlag die Schulden bei der Bank zurück. Für manchen hat das steuerliche Vorteile.

In der Praxis gehen viele dieser Rechnungen nicht auf. Der Grund: In den vergangenen Jahren passierte es immer öfter, dass die Versicherung nicht so viel abwirft wie von der Bank oder dem Berater vorgerechnet. Denn die Versicherungen mussten für beispielsweise das laufende Jahr ihre Gutschrift im Schnitt abermals absenken - von 4,77 (2003) auf jetzt 4,39 Prozent . Dadurch verringern sich die Auszahlungen zum Vertragsende - wurden doch Baufinanzierungen per Versicherung bis vor kurzem noch mit sieben Prozent und mehr Jahresrendite kalkuliert. "Es zeichnen sich derzeit Lücken von durchschnittlich rund 20 Prozent ab, in der Spitze gar 44 Prozent", rechnet Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale in Bremen vor. Dafür fordern viele Immobilienfinanzierer Nachschlag von den Kunden - wie sich jetzt zeigt, oft zu Unrecht.

Das finanzielle Risiko einer solchen provisionsträchtigen Finanzierung muss nämlich die Bank tragen. Das entschied jetzt in einem rechtskräftigen Urteil das Oberlandesgericht (OLG) Karlsruhe (Az.: 15 U 8/02). In dem verhandelten Fall fehlten rund 13 Prozent der Darlehenssumme - etwa 90.000 Mark. Die Bank forderte den Kunden auf, diese Summe nachzuzahlen. Der Immobilienbesitzer meinte aber, es sei eine Tilgung durch die Kapitallebensversicherung vereinbart worden. Somit habe er mit dem Ganzen nichts mehr zu tun - das sei ein Problem der Bank. Dieser Argumentation schlossen sich die OLG-Richter an. So bewirke auch die Auszahlung einer geringeren Summe aus einem Lebensversicherungsvertrag die vollständige Bezahlung des Darlehens.

Nun können sich all jene Immobilienkäufer Hoffnung machen, die auf Anraten des Geldhauses eine Finanzierung mit einer Lebensversicherung abgeschlossen haben und deren Vertrag eine ähnliche Vereinbarung enthält wie die vom OLG Karlsruhe geprüfte. Sie lautet: "Die Tilgung erfolgt durch eine Lebensversicherung bei der ..., lt. bes. Anlage. Ablauf: 31.5.2000." Diese Klausel haben viele Finanzierer verwendet, weiß der Düsseldorfer Verbraucherjurist Rainer Metz.

Er macht Bauherren Mut.

Metz rät in jedem Fall zur Prüfung der Verträge. Selbst wenn Häuslebauer weder die gleiche noch eine ähnlich lautende Formulierung in ihren Verträgen finden, sollten sie nicht gleich aufgeben: "Unklar formulierte Klauseln gehen stets zulasten der Bank." Auch in diesen Fällen hätten Bauherren durchaus Chancen, dass die Bank die Deckungslücke schließen muss.

Und auch, wenn die Vertragsformulierungen juristisch in Ordnung sind, kann der Kunde auf Schadensersatz wegen Falschberatung hoffen: Bankberater müssen nämlich, so das OLG in Hamm in einem früheren Urteil, dem Immobilienkäufer zunächst alle infrage kommenden Finanzierungen vorstellen (Az.: 31 U 25/96). Finanzexperte Gottschalk: "Wem nachweislich nur die Variante Baudarlehen mit einer Lebensversicherung offeriert und wer auf das Risiko einer Deckungslücke nicht hingewiesen wurde, der hat gute Karten vor Gericht."

von Udo Kessler / print