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Wohnung: Warum ihr auf diese fünf Klauseln in eurem Mietvertrag achten solltet

Kaution, Haustiere, Schönheitsreparaturen – viele Regelungen in Mietverträgen benachteiligen den Mieter, sagt der Deutsche Mieterbund. Was darf drinstehen im Mietvertrag – und was nicht?

Päärchen auf der Couch mit Hund und Katze

Mit Hund und Katze auf der Couch? Geht nur, wenn auch Vermieter und Nachbarn einverstanden sind.

Nach langer Suche hat man endlich die neue Wohnung gefunden oder das WG-Zimmer für den Urlaub untervermietet. Aber was sollte drinstehen im neuen Mietvertrag? Und was gehört nicht hinein?

Laut Angaben des Deutschen Mieterbundes, der die Interessen von Mietern vertritt, enthalten 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland unwirksame Klauseln. In mehr als 19 Millionen Mietverträgen stehen damit Regeln, die den Mieter benachteiligen oder gegen Gesetze verstoßen. "Meist fällt erst in Streitfällen zwischen Mieter und Vermieter auf, dass eine Klausel im Mietvertrag ungültig ist", sagt Siegmund Chychla, Geschäftsführer und Vorstandsvorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Besonders häufig geht es dabei aus Erfahrung des Experten um Themen wie Miethöhe, Betriebskosten, Tierhaltung oder Schönheitsreparaturen.

Lieber beraten lassen

Aus Sicht des Mieters ist daher immer ein schlanker Mietvertrag von Vorteil – denn außer der Miethöhe, dem Mietobjekt und den Betriebskosten, werden alle Fragen zur Miete grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Wenn eine Klausel im Mietvertrag ungültig ist, tritt somit auch immer das BGB in Kraft. Beim Deutschen Mieterbund oder dem Grundeigentümerverband Hamburg finden sich zudem Standardmietvertrage, die die wichtigsten Themen abdecken. Da man die meisten Inhalte jedoch selbst nicht überblicken kann, sollten sich Mieter beraten lassen, bevor sie einen Vertrag unterschreiben, rät der Mieterschutzbund. Daher hier die wichtigsten Mythen und Regelungen:

1. "Die Miete kann jeder selbst bestimmen"

Wie hoch der Vermieter die Miete ansetzt, ist weitestgehend seine Entscheidung. Bei neuen Verträgen muss er sich nicht am Mietspiegel orientieren. Dieser sagt, wie hoch die Mieten in einer Stadt durchschnittlich sind. Seit 2015 gilt in manchen Regionen in Deutschland aber die Mietpreisbremse. Damit darf die Miete bei Neuverträgen nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmieten liegen. Aber auch hier gibt es Ausnahmen: Zum Beispiel bei Neubauten oder nach Modernisierungen. Bei regelmäßigen Mietsteigerungen, den sogenannten Staffel- oder Indexmieten, muss festgelegt werden, wann und in welcher Höhe die Miete steigt.

2. "Ohne Kaution kein Einzug"

Als Kaution darf der Vermieter maximal drei Monatskaltmieten verlangen und hat nach Ende des Mietverhältnisses drei Monate Zeit, das Geld zurückzuzahlen. Aber auch der Mieter kann sich drei Monate Zeit lassen: Er kann die Kaution in Raten überweisen. Somit muss nicht der gesamte Betrag vor Beginn des Mietverhältnisses beim Vermieter auf dem Konto sein. Die Kaution muss außerdem getrennt von der Miete angelegt werden - zum Beispiel auf einem Mietkautionskonto bei der Bank. Legt der Vermieter die Kaution auf einem extra Konto an, steht dem Mieter am Ende die Kaution einschließlich Zinsen zu.

3. "Der Mieter muss die Wohnung streichen"

Oft finden sich im Mietvertrag Sätze wie "Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen". Grundsätzlich ist der Vermieter dafür zuständig, die Wohnung in Stand zu halten. Abnutzungen in der Wohnung, wie Farbe oder Tapeten, können an den Vermieter übertragen werden. Starre Klauseln, dass zum Beispiel die Küche nach drei Jahren gestrichen werden muss, sind jedoch ungültig. In diesem Fall muss der Mieter gar nichts tun. Achtung: Darunter fallen aber keine Vereinbarungen wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel". Fristen für Aufgaben wie das Streichen der Wohnung müssen sich daran orientieren, wie abgenutzt die Wohnung tatsächlich ist. Für kleine Schäden muss der Mieter aufkommen – jedoch nicht mehr als zweimal im Jahr. Dabei sind Klauseln wie "bis zu einem Wert von 100 Euro" aber nicht zulässig. Falls Handwerker kommen müssen, muss diese immer der Vermieter rufen – wenn nichts passiert kann man eine Frist setzen. Ist diese verstrichen, kann der Mieter einen Handwerker beauftragen.

4. "Hunde und Katzen sind verboten"

Tier oder nicht Tier, das ist oft die Frage. Grundsätzlich sind kleine Mitbewohner wie Meerschweinchen, Wellensittiche oder Tiere in Aquarien kein Problem. Ein generelles Verbot, Tiere zu halten, gibt es nicht – damit sind auch Vereinbarungen in Mietverträgen, die Hunde oder Katzen in der Wohnung generell ausschließen, unzulässig. Trotzdem darf man sich nicht einfach ein Tier anschaffen – die Interessen von Mieter, Vermieter und natürlich auch der Nachbarn müssen beachtet werden.

5. "Man darf in der Wohnung nicht rauchen"

Auch wenn es in vielen Kneipen und Büros verboten ist – zu Hause kann einem keiner das Rauchen verbieten. Anders ist es in öffentlichen Räumen, wie dem Treppenhaus. Auch Rauchen auf dem Balkon ist erlaubt – Nachbarn können jedoch dagegen vorgehen, wenn sie sich gestört fühlen.

"Wir raten den Mietern grundsätzlich, erst einmal nicht über Klauseln im Mietvertrag zu verhandeln", sagt Siegmund Chychla. Unwirksame Vereinbarungen sind auch nach Unterschrift unwirksam und können dann angefochten werden. So kann man zum Beispiel Miete zurückverlangen, sollte der Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachten. Bevor man jedoch juristische Schritte einleitet, lohnt es immer, mit dem Vermieter zu verhandeln, rät der Experte. 

Oldtimer gekauft - bei Instandsetzung Unfallschäden entdeckt
Hallo, ich habe mir vor ein paar Wochen einen amerikanischen Oldtimer gekauft - ein Import aus den Staaten, bekam hier eine Vollabnahme und H-Gutachten. Aufgrund der Entfernung konnte ich den Wagen jedoch lediglich auf Fotomaterial besichtigen und auf den Fotos sah er aber sehr gut aus - hatte wenig Laufleistung und wurde auch beim Gespräch mit dem Verkäufer am Telefon mit einem guten Zustand beworben. Nach der Lieferung fielen mir dann sofort 2 Roststellen auf, wo ich mir noch sagte "Hey - das Auto ist 40 Jahre alt - darf es haben, also reparierst du es einfach". Bei der Reparatur stellen sich dann jedoch weitere Roststellen heraus, die sogar zur Demontage der Innenverkleidungen, Kotflügel und Windschutzscheibe führten. Aber Ok - altes Auto. Der Wagen ging daraufhin zum Lackierer und wurde dort weiter behandelt. Dabei kamen dann weitere Mängel zum Vorschein: Die Beifahrertüre wurde bereits im unteren Bereich dick mit Spachtel überzogen - die Unterkante wurde ausgetauscht und von innen nicht versiegelt - das Blech rostete durch. Jedoch war das gesamte untere Türdrittel komplett verbeult - dazu braucht es schon einen recht großen Hammer. Ca. 8mm dicke Spachtelbrocken musste ich abschlagen. An einer Stelle wurde das Blech der Seitenwand bereits ausgetauscht. Durch die schlechte Arbeit waren Blechteile vollständig durchrostet. Auf der anderen Seitenwand hatte der Wagen einen weiteren Treffer kassiert - das Blech war eingedrückt und wurde mit massig Spachtel übergetüncht. Von außen nur anhand sehr schlechtem Lackbildes zu sehen und von innen sind deutlich Schweißpunkte vom Blechzughammer erkennbar. Auch die Seitenscheiben waren stümperhaft montiert. Diese wurden nicht mit Scheibenkleber, sondern einer kaugummiartigen Substanz montiert und fielen bei der Demontage der Zierleisten dem Lackierer bereits entgegen. Laut Verkäufer wurden die Seitenwände zwar überlackiert (was man auch sehen konnte), ein Grund wurde jedoch nicht genannt - angeblich schlechter Lack oder Kratzer. Nun meine Frage: Im Kaufvertrag ist der Wagen wie folgt beschrieben: "Keine Unfallschäden laut Vorbesitzer" "Dem Verkäufer sind auf andere Weise keine Unfallschäden bekannt" Weitere Regelungen gibt es im Kaufvertrag nicht. Durch die Beseitigung der Durchrostungen an den unfachmännisch ausgeführten Blech- und Spachtelarbeiten ist der Preis für die Lackierung deutlich gestiegen. Kann man beim Verkäufer hierfür mitunter Schadensersatz geltend machen? Gekauft wurde das Fahrzeug Mitte Dezember 2018, geliefert in der 2ten KW im Januar. Danke im Voraus für eure Antworten.
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Hallo, ich habe mir vor ein paar Wochen einen amerikanischen Oldtimer gekauft - ein Import aus den Staaten, bekam hier eine Vollabnahme und H-Gutachten. Aufgrund der Entfernung konnte ich den Wagen jedoch lediglich auf Fotomaterial besichtigen und auf den Fotos sah er aber sehr gut aus - hatte wenig Laufleistung und wurde auch beim Gespräch mit dem Verkäufer am Telefon mit einem guten Zustand beworben. Nach der Lieferung fielen mir dann sofort 2 Roststellen auf, wo ich mir noch sagte "Hey - das Auto ist 40 Jahre alt - darf es haben, also reparierst du es einfach". Bei der Reparatur stellen sich dann jedoch weitere Roststellen heraus, die sogar zur Demontage der Innenverkleidungen, Kotflügel und Windschutzscheibe führten. Aber Ok - altes Auto. Der Wagen ging daraufhin zum Lackierer und wurde dort weiter behandelt. Dabei kamen dann weitere Mängel zum Vorschein: Die Beifahrertüre wurde bereits im unteren Bereich dick mit Spachtel überzogen - die Unterkante wurde ausgetauscht und von innen nicht versiegelt - das Blech rostete durch. Jedoch war das gesamte untere Türdrittel komplett verbeult - dazu braucht es schon einen recht großen Hammer. Ca. 8mm dicke Spachtelbrocken musste ich abschlagen. An einer Stelle wurde das Blech der Seitenwand bereits ausgetauscht. Durch die schlechte Arbeit waren Blechteile vollständig durchrostet. Auf der anderen Seitenwand hatte der Wagen einen weiteren Treffer kassiert - das Blech war eingedrückt und wurde mit massig Spachtel übergetüncht. Von außen nur anhand sehr schlechtem Lackbildes zu sehen und von innen sind deutlich Schweißpunkte vom Blechzughammer erkennbar. Auch die Seitenscheiben waren stümperhaft montiert. Diese wurden nicht mit Scheibenkleber, sondern einer kaugummiartigen Substanz montiert und fielen bei der Demontage der Zierleisten dem Lackierer bereits entgegen. Laut Verkäufer wurden die Seitenwände zwar überlackiert (was man auch sehen konnte), ein Grund wurde jedoch nicht genannt - angeblich schlechter Lack oder Kratzer. Nun meine Frage: Im Kaufvertrag ist der Wagen wie folgt beschrieben: "Keine Unfallschäden laut Vorbesitzer" "Dem Verkäufer sind auf andere Weise keine Unfallschäden bekannt" Weitere Regelungen gibt es im Kaufvertrag nicht. Durch die Beseitigung der Durchrostungen an den unfachmännisch ausgeführten Blech- und Spachtelarbeiten ist der Preis für die Lackierung deutlich gestiegen. Kann man beim Verkäufer hierfür mitunter Schadensersatz geltend machen? Gekauft wurde das Fahrzeug Mitte Dezember 2018, geliefert in der 2ten KW im Januar. Danke im Voraus für eure Antworten.