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Noch Fragen?

Frage Nummer 3000120482 Gast

kaufpreiszahlung vor Schlüsselübergabe

Notartermin wäre im Monat April
Verkäufer würde aber erst im Dezember ausziehen .
Schlüüselübergabe somit Dezember .
Er möchte aber mit Abschluß des Notarvertrsages die Hälfte des Kaufpreises .
Obwohl er erst im Dezember ausziehen kann.
Steht ihm ein Teil des Geldes zu ?
Antworten (18)
ing793
In D herrscht Vertragsfreiheit.
Es steht ihm dann zu, wenn Ihr das so im Kaufvertrag vereinbart.
Er will eine bestimmte Kaufsumme.
Er will die Hälfte vorab.
Er will vorher mit Deiner Frau tanzen gehen.
Er kann alles mögliche fordern. Wenn das für Dich ok ist, dann vereinbarst Du das; wenn nicht, dann nicht.
Deho
Das kann natürlich vertraglich geregelt werden, auch ob der Verkäufer mietfrei von April bis Dezember in Deinem Eigentum wohnen darf.

Eigentlich ist aber der Notar für die sichere Abwicklung des Immobilienkaufs zuständig, und normalerweise wird das über ein Notaranderkonto abgewickelt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf dieses Konto ein, und der Verkäufer bekommt das Geld, sobald alle Verpflichtungen erfüllt sind.

Mich wundert, dass Du hier diese Frage stellst und nicht Deinem Notar. Oder ist das gar nicht Dein Notar, sondern der des Verkäufers? Dann Vorsicht! Üblicherweise bestimmt der Käufer den Notar, der den Verkauf beurkunden soll.
ing793
Der Notar wäre in meinen Augen das geringere Problem. Egal, wer ihn beauftragt, er muss unparteiisch agieren.
Aber vorab Geld und dann noch ein halbes Jahr dort wohnen? Was ist, wenn er dann einfach nicht auszieht?
Ich persönlich würde mich auf so etwas nicht einlassen. Geld auf das Anderkonto des Notars an dem Tag an dem der Grundbucheintrag erfolgt, Freigabe zur Auszahlung im Moment der Schlüsselübergabe. Anderes wäre für mich nicht verhandelbar, notfalls zahle ich lieber die 5000 € mehr in bar statt bei diesem Konstrukt als Sachleistung.
elfigy
Die Frage ist schon beantwortet. Ich will nur noch ergänzen, dass du dafür Gegenleistungen fordern kannst.
Ich habe in so einem Fall sogar den ganzen Kaufpreis bezahlt. Der Vorbesitzer wohnte darin noch sechs Monate. Anstatt Miete verlangte ich, dass er genau definierte Vorarbeiten für die anschließende Renovierung erbringen musste.
Nur mal als Beispiel, was du alles regeln kannst.
elfigy
Ich fand das damals schon schlüssig. Der Vorbesitzer bräuchte das Geld aus dem Objekt, um sein neues Haus fertig bauen zu können. Aber natürlich musste er auch in der Zeit irgendwo wohnen.
Man könnte in dem Fall des Gastes ja eine Konventionalstrafe vereinbaren, wenn er nicht auszieht.
ing793
Ich will ja nicht behaupten, dass das nicht geht.

Aber ich gebe ihm
a) einen Kredit auf meine Kosten und
b) habe ich selber ggfs. eine Mietwohnung gekündigt und kann auf eine Räumungsklage nicht warten und
c) was nutzt eine Konventionalstrafe, wenn der Mensch pleite ist und nix zu holen ist.

In einer anderen Situation kann man auch anders handeln. Ein Mensch mit andern Prioritäten kann anders handeln.
Man muss sich nur über die Problematik klar sein.
rayer
ing, wir reden nicht vom Verkauf einer Hundehütte. Du stehst im Grundbuch, der Verkäufer möchte noch mehrere Tausend Euro Restzahlung. Zumindest kann man eine Konventionalstrafe vereinbaren und bei nicht einhalten des Vertrags in Abzug bringen. Kannst Du genau so vereinbaren und in die Akte schreiben. Pleite ist der Verkäufer nie, er bekommt ja noch reichlich Geld vom Käufer.
elfigy
Das Problem hier ist, dass er nicht Eigentümer wird, solange nur die Hälfte gezahlt wird. Für den Kredit könnte er auch anteilig Miete verlangen. Den Rest kann man regeln. Der Käufer bekommt ja noch Geld. Man könnte die Konventionalstrafe als Sicherheitsleistung beim Notar hinterlegen, mit der Vereinbarung, dass die eigentumsübergabe erfolgt.
Der Notar wird das alles sauber regeln können.
ing793
@rayer: du stehst im Grundbuch, aber nur vorgemerkt, nicht als Besitzer.
Der Verkäufer macht sich mit der Anzahlung aus dem Staub oder er verjubelt sie und hebt die Hand.
Er lässt seine eigene Hypothek im Grundbuch stehen.
Dann hast du die Kacke am dampfen. Du hast zwar recht, den anderen nach sechs bis neun Monaten aus dem Haus geräumt und einen Vollstreckungstitel in der Hand, vielleicht bist du dann auch im Grundbuch.
Aber faktisch ist die Anzahlung weg und du musst die Räumungszeit überbrücken.

Das Risiko, dass das passiert, ist extrem gering. Aber wenn, dann bin ich finanziell ruiniert.
Wie gesagt, das soll jeder halten, wie er will. Ich persönlich bin gegen Überschwemmung versichert, obwohl ich auf einem kleinen Hügel wohne. Es wird nichts passieren, aber wenn, wenn, wenn doch, dann bin ich abgesichert. Und deshalb bekäme bei mir (und das gilt nur für mich) niemand mehrere Jahresgehälter deutlich vor Leistungserbringung.
rayer
@ing
Wenn der Käufer nicht gerade Millionär ist und die Hütte bar bezahlt, redet da die Bank ein gewichtiges Wort mit und prüft auch den Kaufvertrag. Das geht nicht über die Bühne ohne, dass es wasserdicht ist.
elfigy
Ich hatte selbstverständlich vorausgesetzt, dass die Anzahlung dinglich abgesichert wird. Dass alle alten Grundschulden gelöscht sind usw.
Ich wußte nicht, dass man das ausdrücklich erwähnen muss.
rayer
Bei mir nicht elfigy.
rayer
Ich weiß zwar nicht, ob es andere Möglichkeiten gibt, aber bei mir lief die Kohle über ein Konto des Notars und wurde auch erst an den Verkäufer weitergeleitet, als der ganze Zinnober mit Eigentümerübertragung erledigt war.
elfigy
So war es bei mir auch. Aber bei der Anzahlung gibt es noch keine Eigentumsübertragung im Grundbuch,
Da kann der Notar das Geld für die Anzahlung nur treuhänderisch verwalten, bis die Grundschuld dafür eingetragen ist. Das ist wahrscheinlich das einfachste. Dass er sich als hälftigen Miteigentümer eintragen lässt, dürfte nicht notwendig sein.
Dann kann der Käufer einen befristeten Mietvertrag für seinen Anteil mit dem Verkäufer machen.
rayer
Wie schon erwähnt, wenn das nicht aus Vermögen bezahlt wird und eine Bank redet da mit, sehe ich keinen Grund hier weiter rumzueiern. Die Kreditabteilung gibt so schnell keine Gelder frei wenn da was in die Hose gehen könnte und die haben mit Sicherheit mehr Ahnung in solch einem Fall.
Matthew
Wir haben das in einem ähnlichen Fall so gelöst:
Verkäufer ist beruflich in eine andere Stadt gezogen. Tochter stand aber kurz vor dem Abi.
Vollständiger Hausverkauf sofort, aber Frau und Tochter bleiben als Mieter wohnen und zahlen natürlich Miete bis zum endgültigen Auszug. Mann finanziert aus dem Verkaufserlös den Hauskauf am Zielort.

Natürlich gibt es ein geringes Rest-Risiko dass Frau und Tochter, aus welchen Gründen auch immer, dann doch nicht bzw. mit Verspätung ausziehen. Aber die Besitz-Verhältnisse sind sauber und das Rest-Risiko nicht existenz-bedrohend. Wir hatten eine Klausel drin, dass bei Nicht-Auszug die Rück-Abwicklung zu Lasten des Verkäufers geht.

Man muss bei solchen Beträgen sicher vorsichtig sein, aber nicht gleich paranoid.

Einen Verkauf so lange in der Schwebe zu halten, hätte ich aber wohl eher nicht gemacht.
DerDoofe
Kein Notar würde einen so konstruierten Vertrag beurkunden. Es hat schon seinen Grund, dass der Gesetzgeber den Verkauf von Grundstücken einem strengen Verfahren unterwirft. Dazu zählt insbesondere die Haftung des Notars in solchen Angelegenheiten.

Das erwähnte Beispiel mit Mutter und Tochter: Wo ist da ein Restrisiko? Der Tag des Auszugs wird im Kaufvertrag festgelegt. Der Mieter unterwirft sich unter Verzicht auf den Rechtsweg der Vollstreckung. Das bedeutet, wenn Mutter und Tochter zum vereinbarten Termin nicht raus sind, kommt am nächsten Tag der Gerichtsvollzieher mit einem Möbelwagen. Räumungsschutz gibt es in diesem Fall nicht.
rayer
( Copy & paste )
Notar im Wohnungseigentum / Haftung des Notars
Der Notar handelt im Rahmen seiner Tätigkeit ausschließlich als Träger eines öffentlichen Amts auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege. Die Rechtsuchenden und der Notar sind somit keine Vertragspartner, sondern Beteiligte in einem öffentlich-rechtlichen Verfahren. Eine vertragliche Haftung des Notars für im Rahmen der Amtstätigkeit verursachte Schäden gibt es nicht. Die Haftung des Notars ergibt sich ausschließlich aus § 19 BNotO.
Der Notar haftet gemäß § 19 Abs. 1 BNotO, wenn er schuldhaft die einem anderen gegenüber bestehende Amtspflicht verletzt.

Es muss sich um Schäden aus der notariellen Amtsausübung handeln, somit ein innerer Zusammenhang mit der Wahrnehmung der notariellen Zuständigkeiten bestehen. Ein nur äußerlicher, zufälliger Zusammenhang reicht nicht aus.

Es muss weiterhin die Verletzung einer Amtspflicht vorliegen. Darunter ist jeder Verstoß gegen die dem Notar in seiner amtlichen Eigenschaft obliegenden Pflichten zu verstehen. Diese Verpflichtung muss einem anderen gegenüber bestehen.

Ein Fehler kann nicht allein in der Beurkundung des Willens der Parteien gesehen werden. Ein vorwerfbarer Fehler läge aber z. B. vor, wenn der Notar die von ihm zu beurkundenden Erklärungen nicht mit vorgelegten Unterlagen bzw. dem Grundbuchinhalt abstimmt bzw. nicht auf Abweichungen oder einen Widerspruch und die sich hieraus ergebenden Konsequenzen hinweist. Im Einzelfall bestehen besondere Hinweis-, Treuhand- und Prüfungspflichten im Zuge der Abwicklung von weiteren Maßnahmen (Fähigkeitsbescheinigungen, Rangbestätigungen etc.). Besondere Pflichten treffen den Notar, soweit er in derselben Angelegenheit bereits in der Vergangenheit einmal beurkundend tätig geworden ist.